나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51690 [8] 경기도 하남시 망월동 1146-1 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 3층317호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 망월동 소재 ""미사역호반써밋아파트"" 동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 소재하여 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 약 500미터 거리에 지하철역(미사역)이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 및 지상10층 중 8개호(1층106호, 1층107호, 1층108호, 2층206호, 3층304호, 3층307호, 3층316호, 3층317호)로서,
외벽 : 인조석, 강화유리, 몰탈 위 페인트 등
내벽 : 몰탈 위 페인트, 일부 호수 인테리어 등
창호 : 알루미늄 창호 등임.

이용상태

공히 제2종근린생활시설임.

설비내역

공동 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 시스템에어컨, 주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 20m 폭의 포장도로에 접하고, 북동측 및 남동측으로 약 10m 폭의 보행자도로 등에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
<기호2><기호3>은 일괄하여 사용 중인 것으로 외부 관찰되나 호실간 벽체 설치가 용이하다고 탐문되어 이에 구애없이 평가하였음.

물건 비고

제2종근린생활시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 성남지원 2025타경51690 (8)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1146-1 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 3층317호

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 320,000,000원

토지 면적: 11.97㎡ (약 3.62평)

건물 면적: 54.72㎡ (약 16.55평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사 (확인)

집합건물 명칭: 하남미사 롯데캐슬 헤븐시티 1

건축물대장상 주요 용도: 업무시설, 제2종근린생활시설

전유부 위치: 3층 317호

1.2. 건물상세정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상10층 중 3층

외벽: 인조석, 강화유리, 몰탈 위 페인트 등

내벽: 몰탈 위 페인트, 일부 호수 인테리어 등

창호: 알루미늄 창호 등

설비 내역: 공동 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 시스템에어컨, 주차장설비 등

2. 입지조건

위치: 경기도 하남시 망월동 소재 "미사역호반써밋아파트" 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 소재하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 약 500미터 거리에 지하철 5호선 미사역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상태: 본건 남서측으로 약 20m 폭의 포장도로에 접하고 있으며, 북동측 및 남동측으로 약 10m 폭의 보행자도로에 접하는 등 차량 및 보행자 통행에 원활합니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자(사업일자): 2020-11-30

* 확정일자: 2024-07-02

* 배당신고일자: 2025-04-14

* 대항력: 있음

인수되는 임차보증금: 0원 (경매 절차를 통해 보증금 전액 배당받을 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

말소기준권리: 2022년 08월 08일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권입니다.

등기부상 주요 내용:

* 소유권이전 (주식회사삼호개발)

* 신탁등기 말소 (석성제일차주식회사)

* 압류 (하남시)

* 가압류 (김일현)

* 근저당권부채권근질권 설정 (느티나무제삼차유한회사)

* 임의경매개시결정 (엠씨아이대부주식회사)

말소되지 않는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (다만, "별도등기" 표기가 있으나 등기부 요약상 모든 권리가 말소되는 것으로 기재되어 있어 추가 확인 필요)

4. 상권분석

주변 상권: 아파트 단지 및 오피스텔 등 풍부한 배후 수요를 갖춘 미사역 인근 상권의 일부입니다.

업종 적합성: 제2종근린생활시설로 현재 이용 중이며, 다양한 소매점, 서비스업, 음식점 등 업종 유치가 가능합니다.

상권 특성: 미사강변도시의 개발과 함께 상권이 활성화되고 있으며, 향후 발전 가능성이 높은 지역입니다.

5. 생활정보

교통 편의성: 지하철 5호선 미사역 이용이 편리하며, 다양한 노선버스가 운행되어 시내 접근성이 우수합니다.

주변 편의시설: 인근 아파트 단지 및 상업시설 내 병원, 은행, 마트 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적리스크

대항력 있는 임차인: 안 씨는 대항력이 있으나, 경매 절차 상 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

공동담보: 해당 물건이 다른 물건과 함께 공동으로 담보 설정되었을 가능성이 있습니다. 이로 인해 경매 진행 또는 채권 변제 순위에 영향을 줄 수 있습니다.

별도등기: 등기부상 "별도등기" 표기가 있으나, 현재까지 제시된 권리 분석 상 말소되는 것으로 확인됩니다. 그러나 이 표기가 의미하는 바에 대한 최종 확인은 필요합니다.

건물 이용 상태: 복수의 호실이 일괄 사용 중인 것으로 관찰되나, 호실 간 벽체 설치가 용이하다는 점은 추후 용도 변경이나 분할 매각 시 고려될 수 있는 사항입니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 하남시 망월동에 위치한 역세권 상가로, 풍부한 배후 수요와 편리한 교통망을 갖추고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

제2종근린생활시설로서 다양한 업종에 활용 가능하며, 현재 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 부담은 없는 것으로 분석되었습니다.

다만, 공동담보 및 별도등기와 같은 특이사항에 대한 면밀한 추가 확인이 권장됩니다.

주변에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자포인트

미사역 초역세권 상권으로 미래 가치 상승 기대.

배후 주거 단지 및 업무 시설 밀집으로 안정적인 임대 수요 확보.

다용도 활용이 가능한 제2종근린생활시설 용도.

감정가 대비 합리적인 가격으로 매수 기회.

9. 예상입찰가

본 건은 인수되는 임차보증금이 없는 관계로, 감정가 320,000,000원을 기준으로 경쟁 입찰이 진행될 것으로 예상됩니다.

주변 시세 및 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적으로 접근 시 감정가 수준에서, 적극적으로는 110~120% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 시세 확인 후 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.