나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51690 [7] 경기도 하남시 망월동 1146-1 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 3층316호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 망월동 소재 ""미사역호반써밋아파트"" 동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 소재하여 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 약 500미터 거리에 지하철역(미사역)이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 및 지상10층 중 8개호(1층106호, 1층107호, 1층108호, 2층206호, 3층304호, 3층307호, 3층316호, 3층317호)로서,
외벽 : 인조석, 강화유리, 몰탈 위 페인트 등
내벽 : 몰탈 위 페인트, 일부 호수 인테리어 등
창호 : 알루미늄 창호 등임.

이용상태

공히 제2종근린생활시설임.

설비내역

공동 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 시스템에어컨, 주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 20m 폭의 포장도로에 접하고, 북동측 및 남동측으로 약 10m 폭의 보행자도로 등에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
<기호2><기호3>은 일괄하여 사용 중인 것으로 외부 관찰되나 호실간 벽체 설치가 용이하다고 탐문되어 이에 구애없이 평가하였음.

물건 비고

제2종근린생활시설로 이용중임.

AI 물건분석

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경51690 (7)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 하남시 망월동 1146-1 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 3층 316호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 320,000,000원

토지 면적: 11.97㎡ (약 3.62평)

토지 지분: 11.9717㎡ (약 3.62평)

건물 면적: 54.72㎡ (약 16.55평)

건물 지분: 54.7155㎡ (약 16.55평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 사용 승인일: 2020년 1월 15일

* 2.입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경기도 하남시 망월동에 위치하며, "미사역호반써밋아파트" 동측 인근입니다.

주변에는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 혼재되어 있습니다.

하남미사 롯데캐슬 헤븐시티 Ⅰ은 오피스텔 1,596실과 행복주택, 호반써밋아파트 등 대규모 주거 단지 및 업무 시설과 인접해 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

지하철 5호선 미사역이 약 500미터 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

서울 강남까지 차량으로 20분대 접근이 가능하며, 강변북로, 올림픽대로, 서울외곽순환도로 등 주요 도로망 이용이 편리합니다.

* 3.권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 2022년 8월 8일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당 (을1)입니다.

인수되는 권리: 권리분석 상 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리가 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이희선

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자 (사업일자): 2021년 2월 1일

대항력: 있음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음.

인수 보증금 합계: 0원

(참고: 임차인은 대항력이 있으나, 배당받을 경우 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 명도 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.)

3.3. 등기부상 권리 내역

소유권이전, 신탁등기말소, 근저당, 압류, 가압류 등 다수의 권리 사항이 등기되어 있었으나, 모두 말소될 예정입니다.

채권 최고액 총 합계: 5,483,637,080원

* 4.상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 하남 미사지구 내 상업지역에 위치합니다.

미사역을 중심으로 아파트 단지, 오피스텔, 업무시설 등이 밀집한 역세권 상권입니다.

롯데캐슬 헤븐시티 Ⅰ은 오피스텔, 상업시설, 행복주택 등으로 구성된 복합 단지입니다.

주변에는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 상업시설이 발달해 있습니다.

4.2. 배후 수요

약 1,596실의 오피스텔 고정수요를 포함하여, 인근 대규모 아파트 단지 및 업무시설에 상주하는 인구로부터 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

미사역 이용객 및 인근 지역 주민들의 유동인구가 풍부하여 소비 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

향후 하남 미사지구의 지속적인 개발로 인한 추가적인 인구 유입 및 상권 활성화가 기대됩니다.

* 5.생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

인근에 다양한 상업시설, 편의점, 병원, 은행 등이 소재하여 생활 편의성이 우수합니다.

스타필드 하남, 이마트, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설 접근성이 좋습니다.

미사리 조정경기장, 한강 산책로 등 여가 및 휴식 공간이 인접해 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 최신식 설비(공동 급배수, 위생, 승강기, 시스템 에어컨 등)를 갖추고 있습니다.

5.2. 교통편의

미사역(5호선) 도보 이용 가능하며, 향후 9호선 연장 예정으로 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 보입니다.

주요 간선도로망 접근성이 뛰어나 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 매우 용이합니다.

* 6.잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 관련 리스크

본 건은 공동담보, 대항력 있는 임차인, 별도등기 등의 특수 물건 정보를 포함하고 있습니다.

채권 최고액이 54억 원 이상으로 높아 채권자들의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(이희선)이 존재합니다. 보증금 2,000만원, 차임 월 100만원에 2021년 2월 1일 전입(사업)하였습니다.

비록 인수 보증금은 0원으로 분석되나, 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협의가 중요하며, 배당 여부에 따라 인수 보증금이 발생할 수도 있습니다.

6.3. 기타 리스크

상권 내 공급 과잉 및 경쟁 심화로 인한 공실 위험이 존재할 수 있습니다.

최근 기사에서는 미사역 인근 상가의 경우 안쪽이나 상층부 공실률이 40~50%에 달하는 경우도 보고되고 있어, 물건의 구체적인 위치와 층수에 따른 차별화된 분석이 필요합니다.

하남시에는 '유니온파크'와 같은 복합 문화 공간으로 조성된 폐기물 처리 시설이 있으나, 이는 일반적인 혐오시설과는 거리가 멀며, 본 물건 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 7.종합 의견

본 물건은 하남 미사지구의 핵심 상업지역에 위치한 근린상가로, 풍부한 배후 수요와 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 미사역 역세권이라는 입지적 장점은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단되나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서의 변수가 될 수 있습니다. 또한, 미사 상권 내 경쟁 심화 및 공실률에 대한 주의 깊은 관찰이 필요합니다.

* 8.투자 포인트

* 미사역 역세권의 높은 미래 가치: 5호선 이용이 편리하며, 9호선 연장 예정으로 교통 허브로서의 잠재력이 높습니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역으로 고정 수요가 풍부합니다.

* 강남 접근성: 차량 이용 시 강남까지 20분대 접근이 가능하여 비즈니스 활동에 유리합니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 정리될 예정으로, 인수 부담이 없습니다.

* 9.예상 입찰가

감정가: 320,000,000원

인수 보증금: 0원

정확한 예상 입찰가 산정은 주변 상가 시세, 현재 임대 현황, 향후 공실률 예측, 유사 물건 낙찰가율 등 추가적인 시장 조사가 필수적입니다. 현재 제시된 정보만으로는 구체적인 입찰가 범위를 제시하기 어렵습니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 물건의 개별적인 장단점 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.