나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51690 [5] 경기도 하남시 망월동 1146-1 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 망월동 소재 ""미사역호반써밋아파트"" 동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 소재하여 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 약 500미터 거리에 지하철역(미사역)이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 및 지상10층 중 8개호(1층106호, 1층107호, 1층108호, 2층206호, 3층304호, 3층307호, 3층316호, 3층317호)로서,
외벽 : 인조석, 강화유리, 몰탈 위 페인트 등
내벽 : 몰탈 위 페인트, 일부 호수 인테리어 등
창호 : 알루미늄 창호 등임.

이용상태

공히 제2종근린생활시설임.

설비내역

공동 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 시스템에어컨, 주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 20m 폭의 포장도로에 접하고, 북동측 및 남동측으로 약 10m 폭의 보행자도로 등에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
<기호2><기호3>은 일괄하여 사용 중인 것으로 외부 관찰되나 호실간 벽체 설치가 용이하다고 탐문되어 이에 구애없이 평가하였음.

물건 비고

제2종근린생활시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경51690 (5)

물건종별: 근린상가

소재지: 경기도 하남시 망월동 1146-1 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 3층304호

감정가: 325,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠

1.2. 면적

토지면적: 13.89㎡ (약 4.20평)

토지 지분: 13.8854㎡

건물면적: 63.42㎡ (약 19.19평)

건물 지분: 63.423㎡

1.3. 특이사항

공동담보, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 하남시 망월동에 위치하며, "미사역호반써밋아파트" 동측 인근입니다. 주위에는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 약 500미터 거리에 지하철 5호선 미사역이 있어 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 건축물 정보

건물명: 하남미사 롯데캐슬 헤븐시티 Ⅰ

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

규모: 지하 5층, 지상 10층 중 3층 304호

사용승인일: 2020년 01월 15일

주용도: 업무시설 (제2종근린생활시설로 이용중)

총 호수: 516호

2.4. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다. 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역입니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 남서측으로 약 20m 폭의 포장도로에 접하고, 북동측 및 남동측으로 약 10m 폭의 보행자도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 2022년 08월 08일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (채권액: 3,960,000,000원)

이 외 소유권이전, 압류, 가압류, 근저당권부채권근질권설정 등 다양한 권리 내역이 존재하나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액: 5,483,637,080원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 850,000원

전입일자(사업일자): 2024-04-02

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변상권

본건은 미사역 인근 상업지역에 위치하며, 주변에 대규모 아파트 단지 및 오피스텔 등이 밀집해 있어 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하여 상권 활성화가 기대됩니다.

4.2. 건물 특징

하남미사 롯데캐슬 헤븐시티 Ⅰ은 총 516호로 구성된 집합건물이며, 지하 주차공간(427면)이 마련되어 있습니다. 본건은 3층에 위치한 제2종근린생활시설로, 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

4.3. 기타참고사항

임대관계는 미상이며, 인접 호실과 일괄 사용될 가능성이 있으나, 평가 시에는 이에 구애받지 않고 개별적으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통편의

도보 약 500m 거리에 지하철 5호선 미사역이 있어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 편의시설

단지 내 상가 및 주변 상업시설 이용이 용이하며, 대규모 아파트 단지가 밀집하여 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

전반적인 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 모든 권리가 말소되는지에 대한 최종적인 법원 판단을 재확인하는 것이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련

현재 임차인 이 은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 그러나 확정일자 및 배당신고일이 없어 배당을 받지 못할 경우 명도 관련 절차 진행 시 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 건물 관리

집합건물의 특성상, 공용부분의 관리비 체납 여부 및 하자 발생 여부를 사전에 꼼꼼히 확인해야 합니다.

6.4. 혐오시설

주변 시설 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 망월동, 미사역 초역세권에 위치한 상가 건물 내 점포입니다. 편리한 교통망과 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다. 제2종근린생활시설로서 다양한 업종의 활용이 가능하며, 향후 지역 개발 및 미사지구의 성장 잠재력을 고려할 때 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 권리관계는 명확히 정리될 것으로 보이나, 임차인과의 관계는 세심한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 미사역 역세권 입지로 미래가치 상승 기대.

* 대규모 아파트 단지 및 오피스텔 밀집으로 인한 풍부한 배후수요 확보.

* 제2종근린생활시설로 다양한 업종의 임대 및 직접 운영 가능.

* 권리관계가 말소 예정으로, 명확하고 깔끔한 소유권 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 325,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근 시, 주변 시세 및 향후 수익률을 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 292,500,000원

정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 상권별 임대료 수준, 공실률 등을 종합적으로 분석하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.