나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51690 [2] 경기도 하남시 망월동 1146-1 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 망월동 소재 ""미사역호반써밋아파트"" 동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 소재하여 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 약 500미터 거리에 지하철역(미사역)이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 및 지상10층 중 8개호(1층106호, 1층107호, 1층108호, 2층206호, 3층304호, 3층307호, 3층316호, 3층317호)로서,
외벽 : 인조석, 강화유리, 몰탈 위 페인트 등
내벽 : 몰탈 위 페인트, 일부 호수 인테리어 등
창호 : 알루미늄 창호 등임.

이용상태

공히 제2종근린생활시설임.

설비내역

공동 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 시스템에어컨, 주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 20m 폭의 포장도로에 접하고, 북동측 및 남동측으로 약 10m 폭의 보행자도로 등에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
<기호2><기호3>은 일괄하여 사용 중인 것으로 외부 관찰되나 호실간 벽체 설치가 용이하다고 탐문되어 이에 구애없이 평가하였음.

물건 비고

제2종근린생활시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경51690 (2)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1146-1, 하남미사 롯데캐슬 헤븐시티 1, 1층 107호

건물구분: 집합건물

용도: 제2종근린생활시설

토지 면적: 11.04㎡ (약 3.34평)

건물 면적: 50.34㎡ (약 15.23평)

감정가: 983,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 별도등기

건축물 정보:

* 건물명: 하남미사 롯데캐슬 헤븐시티 Ⅰ

* 도로명 주소: 경기도 하남시 미사강변한강로 279 (망월동)

* 주요 용도: 업무시설, 제2종근린생활시설

* 사용 승인일: 2020년 1월 15일

* 구조: 철근콘크리트구조 (지하 5층, 지상 10층 중 1층)

1.1. 입지조건

주변 환경:

* 경기도 하남시 망월동에 위치하며, "미사역호반써밋아파트" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변에는 다수의 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 활발한 지역입니다.

교통 상황:

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있습니다.

* 약 500미터 거리에 지하철 5호선 미사역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상태:

* 본건 남서측으로 약 20m 폭의 포장도로에 접하고 있으며, 북동측 및 남동측으로는 약 10m 폭의 보행자도로에 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획:

* 해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속합니다.

* 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)와 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리:

* 2022년 8월 8일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)이 말소 기준 권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권 이전 관련 등기 (갑5)

* 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을1)

* 하남시의 압류 (갑6)

* 김일현의 가압류 (갑7)

* 느티나무제삼차유한회사의 근저당권부채권근질권 (을1-2)

* 위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (등기부 요약 상에 지상권 개요가 언급되어 있으나, 구체적인 내용이나 존속 기간 등 상세 정보는 제공되지 않았습니다. 인수가 발생할 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임. 임대 관계가 미상이라도 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

등기부 채권 총액:

* 등기부상 총 채권액은 5,483,637,080원입니다.

1.3. 상권분석

주변 배후수요:

* 본 물건이 위치한 지역은 다수의 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어, 안정적인 배후수요를 확보할 수 있습니다.

업종 적합성:

* 제2종근린생활시설로 등록되어 있어, 소매점, 서비스업, 학원, 사무실 등 다양한 업종의 사업체 운영에 유리합니다.

미사역 인근 상권:

* 지하철 5호선 미사역을 중심으로 형성된 상권의 일부로, 유동인구 및 잠재 고객 확보에 긍정적인 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통:

* 지하철 5호선 미사역을 도보로 이용 가능하며, 단지 주변을 경유하는 다수의 광역 및 시내버스 노선을 통해 시내외 접근성이 좋습니다.

주변 시설:

* 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

혐오시설:

* 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 해당 물건지 주변에서 직접적으로 확인된 시설은 없었습니다. 다만, 보다 정확한 분석을 위해서는 현장 답사 및 관련 정보를 통한 재확인이 권장됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계 미상:

* 현재 임차인이 있는지, 있다면 보증금 및 차임은 얼마인지 등이 파악되지 않았습니다. 명도 진행 시 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 기간 지연의 가능성이 있습니다.

높은 채권 총액:

* 등기부상 총 채권액이 54억 원 이상으로 매우 높아, 경매 과정에서 채권자 간의 이해관계 변동 가능성을 배제할 수 없습니다.

매각 불허가 사유 가능성:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 상세 정보가 부족하여, 해당 권리가 낙찰자에게 인수될 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

시장 변동성:

* 부동산 시장의 전반적인 상황 변화에 따라 본 물건의 가치 변동 위험이 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 망월동, 미사역 인근에 위치한 제2종근린생활시설로서, 풍부한 주거 배후수요를 바탕으로 한 잠재력이 높은 입지를 자랑합니다. 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 지하철역과의 접근성 또한 양호한 편입니다. 다만, 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 점, 등기부상 총 채권 금액이 높은 점, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 정보 부족은 투자 결정 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 미사역 역세권에 위치하며, 다수의 아파트와 오피스텔이 밀집한 지역으로 안정적인 수요 기반 확보가 가능합니다.

* 건물 신축성: 2020년 준공된 건물로, 즉각적인 대규모 리모델링이나 수리 비용이 발생할 가능성이 낮아 초기 운영 부담이 적습니다.

* 미사지구 발전 가능성: 계획적으로 개발된 미사지구의 지속적인 발전 가능성에 따른 향후 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 다용도 활용 가능성: 제2종근린생활시설로서 다양한 업종의 사업체 운영에 적합하여, 임대 수익 창출 또는 직접 사용에 유연성을 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 감정가(983,000,000원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 추이 분석.

* 임차인 관련 인수 부담금(본건은 인수 보증금 0원으로 확인) 및 명도 비용, 예상 소요 기간에 대한 면밀한 추정.

* 권리 분석상 인수해야 할 권리(지상권 등) 존재 여부 및 해당 권리의 가치 평가.

* 향후 예상되는 시장 가치 변동 전망 및 임대 수익률 기대치 분석.

본 물건의 경우, 인수해야 할 임차인 관련 부담은 적으나, 높은 총 채권액과 미상인 임대 관계 등 리스크 요인을 충분히 반영하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다. (구체적인 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 진행하시길 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.