나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51690 [4] 경기도 하남시 망월동 1146-1 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 망월동 소재 ""미사역호반써밋아파트"" 동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 소재하여 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 약 500미터 거리에 지하철역(미사역)이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 및 지상10층 중 8개호(1층106호, 1층107호, 1층108호, 2층206호, 3층304호, 3층307호, 3층316호, 3층317호)로서,
외벽 : 인조석, 강화유리, 몰탈 위 페인트 등
내벽 : 몰탈 위 페인트, 일부 호수 인테리어 등
창호 : 알루미늄 창호 등임.

이용상태

공히 제2종근린생활시설임.

설비내역

공동 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 시스템에어컨, 주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 20m 폭의 포장도로에 접하고, 북동측 및 남동측으로 약 10m 폭의 보행자도로 등에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
<기호2><기호3>은 일괄하여 사용 중인 것으로 외부 관찰되나 호실간 벽체 설치가 용이하다고 탐문되어 이에 구애없이 평가하였음.

물건 비고

제2종근린생활시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 하남시 망월동 1146-1, 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 2층 206호에 위치한 근린상가입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경51690 (4)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 683,000,000원입니다.

* 건물 상세 정보

* 소재지: 경기도 하남시 망월동 1146-1 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 2층206호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 토지 면적: 17.89㎡ (약 5.41평)

* 건물 면적: 81.65㎡ (약 24.69평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 감정가: 683,000,000원

* 채권자: 엠OOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사역호반써밋아파트" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 혼재하여 다양한 수요층을 확보할 수 있는 입지입니다.

* 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

* 약 500미터 거리에 지하철 5호선 미사역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

* 도로 및 토지 이용

* 본건은 남서측으로 약 20m 폭의 포장도로에 접하고 있으며, 북동측 및 남동측으로는 약 10m 폭의 보행자도로에 접하고 있습니다.

* 토지는 가장형으로 업무시설 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)이며, 소로1류, 중로1류에 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건은 2022년 8월 8일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)이 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부 요약 (말소기준권리 2022-08-08 기준)

* 갑4: 2022-08-08 소유권이전3번신탁등기말소 (석성제일차주식회사)

* 갑5: 2022-08-08 소유권이전 (주식회사삼호개발, 매매 금646,186,320원)

* 을1: 2022-08-08 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 금3,960,000,000원, 말소기준권리)

* 갑6: 2024-03-08 압류 (하남시, 말소)

* 갑7: 2024-06-03 가압류 (김일현, 금1,523,637,080원, 말소)

* 을1-2: 2024-11-06 1번근저당권부채권근질권설정공동담보목록 (느티나무제삼차유한회사, 금3,960,000,000원, 말소)

* 갑8: 2025-03-04 임의경매 (엠씨아이대부주식회사, 3,693,573,576원, 말소)

* 등기부채권 총액: 5,483,637,080원

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 지상권이 이에 해당될 수 있으나, 현재 해당 권리가 설정되어 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 속한 하남미사 롯데캐슬 헤븐시티 1은 2020년 1월 15일 사용 승인된 건물입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 지하 5층, 지상 10층 규모이며, 총 516호실로 구성되어 있습니다.

* 건물 주요 정보

* 건물명: 하남미사 롯데캐슬 헤븐시티 Ⅰ

* 준공일: 2020년 1월 15일

* 구조: 철근콘크리트구조, 지하 5층, 지상 10층

* 총 호실 수: 516호

* 총 연면적: 33,700.984㎡

* 대지 면적: 3,834.6㎡

* 이용 현황 및 주변 환경

* 본 건은 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.

* 건물은 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 밀집된 지역에 위치하여 유동인구 및 고정 수요 확보에 유리합니다.

* 건물 외벽은 인조석, 강화유리, 몰탈 위 페인트 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인트, 일부 호수 인테리어 등이 적용되었습니다.

* 공동 급배수, 위생, 승강기, 화재탐지, 시스템에어컨, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

본 건물은 미사역(지하철 5호선)에서 약 500m 거리에 위치하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변으로는 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설, 업무시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 1km 이내에 롯데슈퍼프레시, 노브랜드, 하남농협하나로마트 등이 위치해 있습니다.

* 주변 혐오시설 정보

* 경기도 하남시 망월동 1146-1 주변에 특별히 언급된 혐오 시설은 현재 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. (출처:)

6. 잠재적 리스크

* 권리관계: 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리(을1 근저당권) 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 경매 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 임대 관계가 미상이며 인수되는 보증금이 0원임에도 불구하고, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

* 채권 총액: 5,483,637,080원에 달하는 채권 총액은 감정가 683,000,000원을 크게 상회하므로, 채권자의 우선 매수 신고 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건물 구조 관련: 기호2, 기호3 호실이 일괄 사용 중인 것으로 외부 관찰되나, 호실 간 벽체 설치가 용이하다는 탐문 내용이 있어, 추후 원상복구 의무 또는 불법 건축물 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 미사역 역세권에 위치한 신축급 근린상가로, 주변 아파트 단지 및 업무 시설 밀집 지역에 따른 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 2020년 준공된 건물로 비교적 최신이며, 입지 및 교통 여건이 우수하여 향후 상권 발달 가능성이 높습니다.

등기부상 권리관계는 복잡하나 대부분 말소될 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계 미상인 점과 높은 채권 총액은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 미사강변신도시의 지속적인 개발 및 인구 유입에 따른 상업 지역 성장 잠재력.

* 지하철 5호선 미사역 도보 거리의 뛰어난 대중교통 접근성.

* 풍부한 배후 수요 (아파트 단지, 오피스텔, 업무시설)를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 기대.

* 2020년 준공으로 인한 최신 시설 및 관리 용이성.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 683,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 현장 조사 결과, 권리관계, 주변 시세, 건물 상태, 임차인 현황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 높은 채권 총액으로 인해 유찰 가능성 및 채권자의 우선 매수 가능성을 염두에 두어야 하므로, 보수적인 접근이 필요합니다. (구체적인 예상 입찰가는 별도 컨설팅을 통해 산정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.