나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52293 [2] 경기도 광주시 신현동 421-43 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '신현1리마을회관' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1,3) 대체로 사다리형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,3) 본건 남동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3) 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 2층 단독주택으로서,
외벽: 드라이비트 마감 징크 판넬 지붕.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창호: 하야샷시 이중창임.

이용상태

기호(2,4) 단독주택으로 이용중임.
후첨 ""건물개황도"" 참조.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 개별 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각. 단독주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 신현동 421-43에 소재하는 단독주택입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경52293 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 1,198,946,720원입니다.

토지 면적은 382.00㎡ (약 115.56평)이며, 건물 면적은 172.20㎡ (약 52.09평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 새마을금고 관련 기관으로 파악됩니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 광주시 신현동 소재 '신현1리마을회관' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통인 편입니다.

본 건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

신현동 지역은 판교 및 분당과의 접근성이 좋고, 자연환경과 주거 환경이 조화로운 입지로 평가받습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 임의경매로 진행되며, 등기부등본 상 확인되는 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 등기부 요약 상, 말소기준권리인 을10 근저당(주식회사새마을금고자산관리회사, 2023.03.31.) 및 갑6 임의경매개시결정(강동수산새마을금고, 2025.05.27.)은 말소 대상입니다.

건물 등기부 요약 상에서도 을1 근저당(주식회사새마을금고자산관리회사, 2023.03.31.) 및 갑4 임의경매개시결정(강동수산새마을금고, 2025.05.27.)이 말소 대상입니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 현재 지상권에 대한 구체적인 내용(존속기간, 범위, 지료 등)이 제공되지 않아 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

임차인 현황 상, 인수 보증금 합계가 0원으로 확인되어 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 실제 점유 관계는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 단독주택 밀집 지역에 위치하며, 주위로 근린생활시설이 산재해 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

최근 공급된 인근 다세대 주택 매매 정보를 볼 때, 해당 지역은 신축 주택에 대한 수요가 꾸준히 있는 것으로 보입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 2019년식 70.17㎡ 다세대 주택이 2026년 5월 32,000만원에 거래되었으며, 2019년식 84.74㎡ 다세대 주택은 2026년 5월 46,500만원에 거래되었습니다. 또한, 2012년식 52.25㎡ 다세대 주택은 2026년 5월 13,000만원에 거래되었습니다.

제공된 다세대 주택 매매가는 ㎡당 약 248만원에서 549만원 수준으로, 이는 본 건 단독주택의 감정가와 직접적인 비교는 어렵습니다. 본 건은 단독주택으로서 토지 가치와 건물 가치가 개별적으로 평가되며, 신축 연식(2019년)과 넓은 토지 면적을 고려할 때, 감정가는 주변 시세를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

단독주택으로 이용 중이며, 기본적인 급배수, 위생, 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

건축물대장 상 건물 사용승인일은 2023년 3월 21일이며, 2019년 12월 5일 건축 허가를 받아 신축된 건물입니다.

주변에 신현초등학교, 광주과학기술원, 광주중학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다.

단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시 광주시청, 분당, 판교 등 주요 지역으로의 접근이 용이합니다.

생활 편의시설은 주위 근린생활시설 및 차량 이동 시 이용 가능한 대형 마트, 병원 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권입니다. 해당 지상권의 존재 여부, 내용, 권리 범위 등에 따라 향후 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있으므로, 철저한 확인이 필수적입니다.

토지이용계획 상 본 건은 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등에 속해 있어, 향후 토지 이용이나 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

주변 지역에 대한 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장 등)에 대한 정보는 현재 공개된 자료 내에서 확인되지 않았으나, 투자 전 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건 경기도 광주시 신현동 421-43 소재 단독주택은 2019년에 신축된 비교적 신축 건물로, 넓은 토지와 현대적인 건축 구조를 갖추고 있습니다. 감정가는 11억 9천여만원으로 책정되어 있으며, 이는 주변 다세대 주택 시세 대비 높은 가격대를 형성하고 있으나, 단독주택의 가치 및 토지 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 권리관계는 명확해 보이나, 말소되지 않는 지상권의 존재 가능성은 반드시 확인해야 할 중요한 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 단독주택으로 연식 대비 건물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

넓은 대지면적(382.00㎡)을 소유하고 있어 향후 증축, 개축 등 토지 활용 가능성이 있습니다.

주거 환경이 쾌적한 신현동 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

경매 물건으로, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정평가액 1,198,946,720원을 기준으로 합니다. 최근 주변 다세대 주택 매매 사례는 있으나, 본 건과 같은 단독주택의 직접적인 시세 비교는 제한적입니다. 신축 연식(2019년)과 넓은 토지 면적을 고려할 때 감정가는 합리적으로 산정된 것으로 판단됩니다. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 해당 권리의 실제 내용에 따라 가치가 변동될 수 있는 불확실성이 존재합니다. 따라서, 이러한 리스크를 감안하여 감정가 대비 다소 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

종합적으로 판단할 때, 본 건의 잠재적 가치와 리스크를 고려하여 예상 입찰가는 약 1,140,000,000원 (약 11억 4천만원) 수준으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 95% 수준으로, 향후 지상권 등 미확인 권리 관계를 면밀히 조사한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.