나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52719 [5] 경기도 하남시 풍산동 492 미사하우스디엘타워 7층에프715-1호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 '한홀초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위일대는
아파트, 지식산업센터(아파트형공장) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건 남측으로 '조정대로', 북동측 인근으로 '미사강변대로가 통과하고, 인근에 버스정류
장이 소재하며, 남서측 인근에 수도권제1순환고속도로 '상일I.C'가 위치하고 있어 대중교
통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2018. 08. 03. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상10층건내
6층 에프608호 및 7층 에프 713, 714-1, 714-2, 715-1, 715-2호로서,

외벽 : 범랑판넬 및 페어클라스 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽지도배 마감 등,
바닥 : 바닥타일 붙임 마감, 창호 : 샷시 강화유리창호임.

이용상태

기호1~6 : 공부상 용도 공장(지식산업센터)임.

설비내역

공동의 급, 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화전 등 소방설비, 승강기 설비 및 지하
주차장 시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 공장(지식산업센터) 등 건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 70m의 '조정대로', 북측으로 폭 약15m 내외의 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육
제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특
별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,보전산지<산지관리법>,임업용산지<산지관리법>,
준보전산지<산지관리법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령
제14조의3제1호)<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자 또는 이해관계인의 폐문 부재로 내부 및 사용여부는 확인하지 못하였으며,
임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 공부상 용도 공장(지식산업센터)으로 이용중임.
2. 대금미납으로 인한 재매각으로 입찰보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경52719 (5)

감정가: 192,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 하남시 풍산동 492 미사하우스디엘타워 7층 에프715-1호

용도: 지식산업센터 (공장)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 8.68㎡ (약 2.63평)

건물면적: 44.65㎡ (약 13.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

주의사항:

1. 공부상 용도 공장(지식산업센터)으로 이용중임.

2. 대금미납으로 인한 재매각으로 입찰보증금은 최저매각가격의 20%임.

1.3. 건물 정보

건축물 용도: 공장 (지식산업센터)

사용승인일: 2018년 8월 3일

구조: 철근콘크리트구조

지하층: 6개 층

지상층: 10개 층

층수: 본건은 7층에 위치 (건물 전체 10층)

총 호수: 628호

높이: 51.5m

주차시설: 377대 주차 가능 (내부 주차장)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 하남시 풍산동에 위치하며, 주위는 아파트, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

남측으로 조정대로, 북동측 인근으로 미사강변대로가 통과하고 있으며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남서측 인근에 수도권제1순환고속도로 상일IC가 위치하여 광역 접근성이 양호합니다. 하남시 시내버스 노선이 다수 운행 중이며, 서울 강남역, 잠실역 등으로 연결되는 광역버스 노선도 이용 가능합니다.

2.3. 도로 접근성

남측으로 폭 약 70m의 조정대로, 북측으로 폭 약 15m 내외의 중로에 접해 있어 차량 접근성이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다.

2.5. 주변 시설

* 주요 도로: 조정대로, 미사강변대로

* 대중교통: 인근 버스정류장

* 교육시설: '한홀초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 상업/업무 시설: 주변에 아파트, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 또한, 미사 하우스디엘타워 자체적으로 상가, 기숙사 등도 포함하고 있습니다.

* 기타: 주변 지역은 물류창고와 중소기업이 밀집된 지역 특성도 일부 나타납니다. (검색 결과 상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을5 근저당권 (하나은행, 2023-07-03 접수, 1,680,000,000원)

* 본 경매개시결정은 갑8 임의경매 (유에이치제십일차유동화전문유한회사, 2025-08-05 접수, 1,515,970,797원) 입니다.

* 등기사항에 나타난 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 소유권이전(신탁등기말소) 및 압류등기(하남시)는 말소 예정입니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장호철

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-02-28

* 대항력: 없음

* 비고:

임차인 장 은 전입일자(사업일자) 2025-02-28 기준으로 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 '0원'으로 명시되어 있습니다. 대항력이 없으므로 보증금/차임 관련하여 낙찰자가 인수할 위험은 적으나, 해당 임차인의 실제 점유 및 사용 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 인수 권리 분석

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 하남시 풍산동 일대는 대규모 아파트 단지와 다수의 지식산업센터가 자리 잡고 있으며, 이로 인해 풍부한 유동인구와 관련 산업 종사자들의 수요가 뒷받침되는 지역입니다. 또한, 미사강변도시와 인접하여 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있는 편입니다.

4.2. 본건 위치 분석

미사 하우스디엘타워는 대로변에 위치하여 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선과 수도권 제1순환고속도로 진입이 용이하여 서울 및 수도권 전역으로의 이동이 편리합니다. 지식산업센터가 밀집한 지역의 특성상 관련 업종의 사업체 입주 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재하고 있으며, 대형 쇼핑몰(스타필드 하남 등) 접근성도 양호합니다.

5.2. 교육시설

단지 남서측 인근에 한홀초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 기타 공공 및 의료시설

주변 지역은 하남시의 중심 상업 및 행정 지구와도 연계되어 있어 공공 및 의료시설 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다. (검색 결과 상, 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본건은 대금미납으로 인한 재매각 건으로, 이전 입찰자의 대금 미납 사유에 대한 확인이 필요합니다. 이는 본 물건의 매력도를 낮추거나 추가적인 조사 필요성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 권리 관계

말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하나, 일반적인 경매 절차에 따라 대부분 말소될 것으로 보입니다. 다만, 등기부 상 내용과 실제 권리 관계를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 시장 및 건물 특성

* 지식산업센터의 특성상 주거용 오피스텔과는 다른 법규 및 관리비 체계가 적용될 수 있습니다.

* 관리비 부담이 상대적으로 높을 수 있으며, 주거용이 아닌 건물에 대한 전기, 수도 요금 체계가 다를 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

* 공장(지식산업센터) 용도로 이용 중이나, 향후 용도 변경 가능성 및 관련 규제 여부를 사전에 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 풍산동에 위치한 지식산업센터 건물로, 입지, 교통, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 특히 수도권 제1순환고속도로 접근성이 뛰어나 서울 및 수도권 광역 이동이 편리하며, 주변에 다양한 편의시설과 교육시설이 있어 직주근접성이 뛰어난 환경을 제공합니다. 대금미납으로 인한 재매각이라는 점은 리스크 요인이 될 수 있으나, 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 지식산업센터의 특성을 이해하고 관리 및 운영 계획을 수립한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 광역 접근성: 수도권 제1순환고속도로 상일IC 인접으로 서울 강남, 송파 등 주요 업무지구 접근 용이.

* 잘 갖춰진 주변 인프라: 단지 주변으로 아파트, 상업시설, 학교 등이 밀집하여 생활 편의성 높음.

* 직주근접형 입지: 다수의 지식산업센터 밀집 지역으로 관련 종사자들의 배후 수요 기대.

* 대중교통 편리: 단지 인근 버스정류장 및 다양한 노선으로 대중교통 이용 용이.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 1억 9,200만원으로 책정되었습니다. 재매각 사유, 임차인 현황(보증금 0원, 대항력 없음), 그리고 지식산업센터의 일반적인 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 대금미납으로 인한 재매각이므로, 입찰 보증금은 최저매각가의 20%임을 유의해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세 및 물건의 잠재적 가치를 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.