나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10050 [2] 경기도 오산시 갈곶동 181-14 더베르디움 비동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우감정 · 평가일 2024.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 갈곶동 소재 "오산화남아파트" 남측 인근에 위치하며 주위로는 아파트
, 단독주택 및 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 학교, 근린생활시설등이 소재하며 제반 주
위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용등 제반 교통상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 중 5층 502호, 4층 402호, 4층 401호로서,

외 벽 : 적벽돌 치장쌓기 및 드라이비트.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

기호(1-3) 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동 현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정
비계획법>

토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.-2028.11.19.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

본 경매 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2024타경10050 (2) 사건으로, 경기도 오산시 갈곶동 181-14 더베르디움 비동 4층 402호에 소재한 도시형생활주택입니다.

본 물건의 감정가는 189,000,000원이며, 토지 면적은 48.02㎡ (약 14.53평)이고 건물 면적은 68.34㎡ (약 20.67평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 오산시 갈곶동에 위치하며, 주변으로는 "오산화남아파트"가 남측 인근에 자리하고 있습니다.

인근 지역에는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로 교통 상황은 양호한 것으로 평가됩니다.

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 형상으로, 현재 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

본건 서측으로는 폭 약 4-6미터의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 집합건물로서 등기부상 소유권이전, 신탁등기 말소, 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 말소기준권리인 우리은행의 근저당(을3)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 본 경매로 인해 낙찰자는 법률상 특별히 인수해야 할 부담(매각으로 소멸되지 않는 권리)은 없습니다.

임차인 현황에 따르면 임차인 석 (석미정)이 보증금 70,000,000원, 차임 150,000원에 거주 중이나, 전입일자(2018.11.19)가 말소기준권리인 근저당 접수일자(2018.07.16)보다 늦고, 확정일자(2018.10.12) 또한 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다.

이는 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못하더라도, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

등기부채권 총액은 476,360,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 오산시 갈곶동 일대는 주거지역으로, 아파트 단지, 빌라, 단독주택 등이 혼합된 주거 밀집 지역입니다.

단지형 다세대주택으로서 인근에 학교와 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변의 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 최근 거래 사례들은 다음과 같습니다.

2026년 4월, 1987년 건축된 연립다세대(47.76㎡)가 85,000,000원에 거래되었으며, 이는 공급면적당 약 178만원 수준입니다.

2026년 4월, 2008년 건축된 다세대주택(26.04㎡)이 45,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 3월, 2023년 건축된 다세대주택(47.31㎡)이 200,000,000원에 거래되었으며, 공급면적당 약 423만원 수준으로, 신축 건물의 높은 가격대를 보여줍니다.

본 물건(더베르디움 비동, 2015-2016년 준공 추정, 68.34㎡)의 감정가 189,000,000원은 면적 대비 평당 약 277만원 수준으로, 인근 오래된 건물보다는 높은 가격대를 형성하고 있으나 최신 신축 건물보다는 낮은 편으로, 적정 시세 범주 내에 있다고 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 다수의 주거 시설과 더불어 학교(예: 오산고등학교 등), 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

대중교통 이용이 편리하여 오산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

주변의 다양한 주택 유형은 지역 내 주거 생활 인프라가 구축되어 있음을 시사합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 수도권정비계획법에 따른 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 2023.11.20.부터 2028.11.19.까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내 토지 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (단, 본 건은 건축물과 토지가 일괄 매각되어 주거용으로 사용될 경우 일반적으로 큰 문제가 되지 않으나, 투자 목적 시 확인 필요)

감정평가서 요약에 따르면 공부와의 차이점은 없으나, 기타 참고사항으로 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인의 대항력 없음 및 인수 보증금 0원으로 권리상 문제는 없는 것으로 분석됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 갈곶동에 위치한 더베르디움 비동 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 명확하며, 임차인의 대항력 부재로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없어 권리 분석상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다.

건축 연도가 약 7-8년 정도로 신축에 가까워 내부 상태 역시 양호할 것으로 기대됩니다.

주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되어 있어 안정적인 시세 차익 또는 실거주 목적 투자에 적합한 물건으로 보입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간 내의 취득 시에는 관련 규정을 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 모든 인수되는 권리 없음, 임차인 대항력 없어 보증금 인수 부담 없음.

* 우수한 입지 및 편의성: 주거 밀집 지역 내 위치, 차량 및 대중교통 접근성 양호.

* 최신 건축물: 약 7-8년 경과 건물로 비교적 신축에 가까워 즉시 거주 또는 임대 가능.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격 책정.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 189,000,000원으로 책정되었으며, 권리 관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없는 점, 비교적 신축인 점 등을 고려할 때 경쟁력 있는 입찰이 예상됩니다.

인근 유사 물건의 최근 매매 사례 및 감정가 대비 낙찰가율 추이를 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 105% 수준인 약 189,000,000원 ~ 198,500,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.