나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10623 [1] 경기도 오산시 원동 544-1 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수원 · 평가일 2024.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "원일중학교" 남동측 인근에 위치하며 부근은 주택
및 공장 등 혼성지대로서 아파트단지, 다세대주택,중소규모 공장, 근생시설 등이 혼
재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하고 시내 간선도로 인근이하며 근거리에 수도권전철 오산역
및 경부고속도로 오산IC가 소재하여 교통사정 무난함.

건물의 구조

2016.11.17일 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층건으로서
외벽: 석재 붙임 및 드라이비트 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 마루형 판재 마감
창호: 샤쉬 등 2중창임.

이용상태

1층: 근린생활시설(사무소1),화장실 및 피로티 주차장
2층-5층: 원룸형 다세대주택(층별 3세대)
6-8층: 오피스텔(6,7층 각 2호, 8층 1호)임.

설비내역

승강기설비, 화재탐지설비, 세대별 위생설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서향 완경사지에 조성된 삼각형으로 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

왕복 2차선 포장도로와 북측으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역)<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대부분 임대 중으로 조사되나 세부사항 미상임.
건축물대장상 도면으로 내부 도시하고 주민탐문사항 및 평가선례 등을 참조하였음.
기호(19)는 본 건물 서측의 기늘고 긴 형태의 공용사도부지임,

물건 비고

'아스'라는 상호의 무인아이스크림 판매점으로 운영되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10623 (1)

소재지: 경기도 오산시 원동 544-1 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 172,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.31㎡ (약 3.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.59㎡ (약 8.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 물건 특징

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: '아스'라는 상호의 무인아이스크림 판매점으로 운영 중

1.4. 건물 현황

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층건

사용승인일: 2016.11.17

층수: 지하 0층, 지상 8층

해당 호수: 1층 101호 (근린생활시설)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동에 위치하며, '원일중학교' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 주택, 공장, 아파트단지, 다세대주택, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며 시내 간선도로와 인접해 있습니다. 또한, 수도권 전철 오산역과 경부고속도로 오산IC가 근거리에 있어 교통사정은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 왕복 2차선 포장도로와 북측으로 접하고 있으며, 토지는 북서향 완경사지에 조성된 삼각형 형태의 부지로 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 도시지역, 준공업지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부채권 총액은 1,245,000,000원입니다.

말소기준권리는 2016.11.24 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 말소 예정 권리

* 근저당권: 수산업협동조합중앙회 (1,200,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 수협은행 (1,039,808,069원)

* 가압류: 신영진 (45,000,000원)

매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 낙찰자가 별도로 인수해야 할 권리 부담은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 손

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-02

* 배당신고일자: 2024-11-08

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

건축물대장 및 감정평가서상 본건 건물은 1층 근린생활시설(사무소1), 화장실 및 피로티 주차장으로 이용되고 있으며, 2층-5층은 원룸형 다세대주택, 6-8층은 오피스텔로 구성되어 있습니다. 본건은 1층 101호로 근린생활시설에 해당합니다.

4.2. 현재 운영 현황

본건 1층 101호는 '아스'라는 상호의 무인아이스크림 판매점으로 운영되고 있습니다.

4.3. 주변 상업 및 주거 환경

본건이 위치한 원동 일대는 주택, 공장, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 상업 활동과 주거 활동이 공존하고 있습니다. '원일중학교'가 인근에 위치하여 학생 유동인구를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

수도권 전철 오산역 및 경부고속도로 오산IC가 인근에 있어 수도권 접근성이 우수합니다. 주변에 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 다양한 식당과 카페가 분포되어 있습니다.

5.2. 교육시설

* 원일중학교가 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 혐오시설 정보

주변 검색 결과, 오산시 제1하수종말처리장 및 과거 쓰레기 매립장 부지가 공원으로 조성된 사례가 있으나, 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설(교정시설, 폐기물 처리시설, 유해 공장 등)의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에서 악취 민원이 발생했다는 보도가 있었으나, 이는 본건 물건지와의 직접적인 관련성은 낮아 보입니다. 또한, 방치된 폐건물(폐병원)이 범죄 및 안전의 사각지대로 언급된 사례가 있으나, 이는 본건과 무관한 별개의 시설입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 및 공동담보 물건

본건은 유동화 물건이자 공동담보 물건으로, 채권 및 담보 관계가 복잡할 수 있어 경매 진행 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 혼성 지역 특성

주택, 공장, 근생시설 등이 혼재된 지역 특성상, 상권의 안정성이나 향후 개발 가능성 측면에서 신중한 접근이 필요합니다.

6.3. 현 운영 점포 명도

현재 '아스'라는 상호의 무인아이스크림 판매점으로 운영 중인 점포를 명도해야 하는 상황입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 협의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 법적 제한

토지이용계획상 비행안전제3구역(전술)에 해당하므로, 향후 건축이나 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 우수한 교통 접근성

오산역과 오산IC 인근에 위치하여 수도권 내 이동이 편리합니다.

7.2. 비교적 신축 건물

2016년 사용승인된 건물로, 건물 연식 대비 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

7.3. 소형 1층 상가

1층에 위치한 소형 면적의 근린상가로, 비교적 적은 투자금으로 진입이 가능하며, 다양한 업종으로의 활용 잠재력을 가집니다.

7.4. 현 운영 점포 활용

현재 운영 중인 점포를 인수 후 직접 운영하거나, 새로운 임차인을 유치하여 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 원동의 1층 근린상가로, 교통 요지에 위치하며 건물 상태도 비교적 양호합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담이 없다는 점이 강점입니다. 현재 무인 아이스크림 판매점으로 운영 중이나, 이는 권리상 소멸 대상입니다. 다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점과 주변 혼성 지역 특성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다. 소형 1층 상가로서 투자 가치가 있으며, 명도 이후 적극적인 활용 방안 모색이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 172,000,000원을 기준으로 향후 시장 상황, 본 물건의 소형 1층 상가라는 희소성, 주변 시세, 그리고 유동화 및 공동담보 물건으로서의 특수성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 실제 투자 시에는 현장 답사 및 추가적인 시장 조사를 통해 수익률 분석을 기반으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.