나이스옥션 법원경매 수원 2024타경96351 [1] 경기도 용인시 처인구 운학동 280 해인타운하우스에이치동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온빛감정 · 평가일 2024.11.20

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 건축물대장 상 본 건물의 사용승인일자는 2023년 5월 31일이나 허가일은 2004년 5월 12일, 착공일은 2006년 5월 12일임.

- 일반목구조 기타지붕의 지상2층/지하1층 건으로서

외벽 : 판넬마감, 몰탈 위 페인팅 마감, 목재마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 강마루 및 타일 마감 등,
창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

후첨 "내부구조도"와 같이 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비. 급.배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 시스템 에어컨, 도시가스설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

공부상 280외 6필지 지상 소재하는 것으로 기재되었으나 현황 280-7필지 위 소재하고, 착공일자와 사용승인일자가 큰바 소유자의 모(하*수)로부터 탐문조사된 내용 및 인근 건축물의 사용승인 년도 등을 감안하여 관찰감가법을 병용하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자의 부모님이 약3년 전부터 임대차계약 후 거주 중인 것으로 소유자의 모(하*수)로부터 조사되었고 정확한 임대내역은 별도 확인이 필요합니다.

물건 비고

1. 공부상 280외 6필지 지상 소재하는 것으로 기재되었으나, 현황 280-7(동부로443번길 20-26)필지 소재하여 공부와 현황이 불일치한 상태임(감정평가서 참조)
2. 건물만 매각. 법정지상권의 부존재 및 이 사건 매각물건에 대한 건물등철거를 명하는 확정판결(수원지방법원 2010가합10729)이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2024타경96351 (1) 사건으로, 경기도 용인시 처인구 운학동 280번지 해인타운하우스 에이치동에 소재하는 단독주택입니다.

감정가는 216,502,040원이며, 토지 소유권은 없고 건물만 매각 대상입니다.

건물 면적은 272.12㎡ (약 82.3평)이며, 건물 지분 또한 272.12㎡입니다.

본 경매는 부동산강제경매이며, 채권자는 신OO입니다.

특이사항으로는 법정지상권이 없고 건물만 매각 대상이라는 점이 있습니다.

건축물대장상 사용승인일자는 2023년 5월 31일이나, 허가일은 2004년 5월 12일, 착공일은 2006년 5월 12일로 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 용인시 처인구 운학동에 위치하고 있습니다.

주변 지역에 대한 상세한 교통망, 편의시설, 학교 등 생활 정보는 제공된 자료에 포함되어 있지 않습니다.

또한, 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 주변 혐오시설 유무 확인은 본 보고서 작성 범위에서 제한됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 11월 6일 접수된 신문철의 강제경매 개시결정(채권액 78,285,790원)입니다.

등기부상 소유권 보존은 2023년 8월 30일 정동욱 명의로 되어 있습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

본 건의 주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 건물만 매각 대상이며, 토지에 대한 소유권은 없습니다.

* 공부상 지번(280번지 외 6필지)과 현황 지번(280-7번지)이 불일치하는 상태입니다.

* 법정지상권이 부존재합니다.

* 수원지방법원 2010가합10729 판결에 의해 건물 등 철거 명령이 확정되었습니다. 이는 본 건의 매우 중대한 권리 분석 사항입니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 소유자의 모(하*수)님이 약 3년 전부터 임대차 계약 후 거주 중인 것으로 조사되었습니다.

* 정확한 임대 내역은 별도 확인이 필요합니다.

* 주의: 임차인 중 보증금, 차임 등 금액이 미상인 경우, 인수 여부와 관계없이 반드시 별도 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 및 전월세 정보는 '해강전원빌리지(다동/나동)' 및 '운학스타빌A'로, 주택 유형이 '다세대'로 명시되어 있습니다.

이는 본 건의 용도인 '단독주택'과는 주택 유형에서 차이가 있습니다.

또한, 비교 사례들의 건축 연도, 면적, 위치 등이 본 건과 직접적으로 동일하거나 유사하지 않아 단순 비교에 한계가 있습니다.

* 해강전원빌리지(다동): 2025년 8월, 59.76㎡(약 18평) 거래가 6,000만원. 2023년 12월, 35.8㎡(약 10.8평) 거래가 6,300만원.

* 운학스타빌A: 2025년 9월, 49.98㎡(약 15평) 거래가 14,500만원.

이러한 점을 감안할 때, 주변 시세 정보만으로 본 건물의 정확한 상권 가치를 판단하기는 어렵습니다.

5. 생활정보

본 건물은 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 보일러에 의한 난방 설비, 시스템 에어컨, 도시가스 설비 등을 갖추고 있어 기본적인 생활이 가능합니다.

그 외 주변 편의시설, 교통 접근성 등에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 매우 높은 잠재적 리스크를 가지고 있습니다.

* 토지 소유권 없이 건물만 매각 대상이므로, 건물 철거 또는 토지 사용에 대한 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 수원지방법원 2010가합10729 판결에 의해 건물 등 철거 명령이 확정되었습니다. 이는 본 건의 최대 리스크이며, 건물을 사용하지 못하거나 철거해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 공부상의 지번과 현황 지번이 불일치하여 행정적인 문제가 발생할 수 있습니다.

* 소유자의 모(하*수)가 거주 중이나 정확한 임대 내역 확인이 필요하며, 이는 명도 과정에서 어려움을 야기할 수 있습니다.

* 법정지상권이 부존재하므로 건물 소유자가 토지 사용에 대한 법적 권리를 주장할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 건물만 매각 대상이며, 토지 소유권이 없고, 더불어 건물 철거 명령이 확정된 매우 중대한 리스크를 안고 있습니다.

감정가는 216,502,040원으로 책정되었으나, 건물 철거 판결이라는 치명적인 법적 문제가 존재하므로 일반적인 부동산 경매 접근 방식으로는 투자 가치를 판단하기 어렵습니다.

토지 문제와 확정된 건물 철거 판결을 해결하지 못할 경우, 건물 자체의 부동산 가치는 실질적으로 거의 없을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

본 건은 극히 높은 리스크를 수반하므로, 일반적인 투자 관점에서는 매우 신중한 접근이 필요하며, 오히려 투자를 보류하는 것이 합리적일 수 있습니다.

만약 투자를 고려한다면, 다음과 같은 조건이 충족될 경우에 한하여 매우 제한적으로 검토할 수 있습니다.

* 건물 철거 판결을 무효화하거나, 법적으로 해결할 수 있는 명확한 방안이 있는 경우.

* 토지 소유주와 원만하게 협의하여 토지 사용 권한을 확보할 수 있는 특별한 계획이 있는 경우.

* 철거 판결의 집행 가능성 및 시점에 대한 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 건물 철거 명령이 확정된 상태이므로, 감정가(216,502,040원)나 주변 시세를 기준으로 입찰가를 산정하는 것은 매우 부적절합니다.

건물 자체의 철거 가능성을 고려하면, 실질적인 부동산 가치는 현저히 낮을 수 있습니다.

인수해야 할 임차인 보증금은 없으나, 명도 저항 가능성, 법정지상권 부재, 그리고 가장 중요한 건물 철거 판결 등을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치는 매우 낮다고 판단됩니다.

입찰을 고려한다면, 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 접근해야 하며, 철거 판결 해결 또는 법적 권리 확보 가능성에 대한 면밀하고 객관적인 검토 후 신중하게 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서는 본 물건에 대한 입찰을 보류하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.