나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94782 [1] 경기도 화성시 반송동 90-1 삼성스마트쉐르빌 19층1906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 종일감정 · 평가일 2024.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 경기도 화성시 반송동 동탄1신도시내 소재로서 예당중학교 남서측 인근에

위치하는 삼성스마트쉐르빌 구분건물로서 인근일대는 아파트단지, 상업용 및 업무용건물,

각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단인 버스정류장이 인근에 위치하는바

전체적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구 (철근)콘크리트지붕 26층중 19층 일부로서

(집합건축물대장상 2012.12.24 사용승인일임)

외벽: 치장석재붙임, 몰탈위페인트 마감 등

내벽: 벽지 및 내부인테리어 마감 등

창호: 샷시 및 이중 창호 마감 등.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

(내부구조는 건물개황도 참조)

설비내역

위생 및 급배수 시설, 소화전, 화재탐지설비, 승강기시설 등.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고 평탄한 세장형의 업무시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

광대로 등의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 대로1류접함,

중로2류접함, 가축사육제한구역, 성장관리권역.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있으므로 주의 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2024타경94782 (1)

소재지

경기도 화성시 반송동 90-1 삼성스마트쉐르빌 19층1906호

건물 정보

건물명: 삼성스마트쉐르빌

층수: 19층 (총 26층)

사용승인일: 2012년 12월 24일

용도: 오피스텔 (업무시설)

면적

건물면적: 29.11㎡ (약 8.81평)

토지면적: 4.65㎡ (약 1.41평)

감정가

159,000,000원

경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 반송동 동탄1신도시 내에 위치하며, 예당중학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 인근 지역은 아파트 단지, 상업용 및 업무용 건물, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 광대로 및 중로와도 접하고 있어 교통망이 양호합니다. 본 물건이 속한 지역은 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로1류 및 중로2류와 접하고 있습니다.

주변 학군으로는 학동초등학교(S등급, 0.6km), 석우중학교(S등급, 0.5-0.7km), 예당고등학교(S등급, 1.0km) 등이 위치하여 교육 환경이 우수한 편입니다.

주변 생활 편의시설로는 메타폴리스몰, 타임테라스, 홈플러스 동탄점 등이 도보 거리에 위치하고 있어 편리한 생활이 가능합니다.

인근에 유해 시설에 대한 직접적인 언급은 없었으며, 전반적으로 주거 및 상업 기능이 잘 갖춰진 도시 환경을 보입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 수원지방법원의 강제경매개시결정(2024타경94782)으로, 접수일자는 2024년 10월 24일입니다. 이 권리보다 후순위인 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나 을구 3번 순위의 주택임차권(채권자: 박종선, 권리금액: 160,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 등기되어 있습니다. 이는 해당 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박 (박종선)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 27일

* 확정일자: 2022년 5월 6일

* 대항력: 있음 (인수 대상)

1.3. 상권분석

본건 소재지는 동탄1신도시 내 중심상업지역에 위치하여 오피스텔 및 상업용 건물이 밀집해 있습니다. 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 풍부하여 유동인구가 많고, 상업 활동이 활발한 지역입니다.

최근 매매 사례를 보면, 인근 삼성스마트쉐르빌 오피스텔의 경우 2026년 5월에 115,000,000원에서 130,000,000원 사이의 거래가 있었습니다. 이는 해당 지역 오피스텔의 시장 가치를 보여주는 지표입니다.

1.4. 생활정보

본건은 동탄1신도시의 중심상업지역에 위치하여 각종 생활 편의시설 및 교통 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 인근에 예당중학교, 석우중학교, 예당고등학교 등 교육시설이 있으며, 홈플러스, 타임테라스 등 쇼핑 시설과 병원, 은행 등 금융기관 접근성이 용이합니다. 대중교통으로는 버스 정류장이 가까워 시내외 이동이 편리하며, 차량 이용 시 주요 도로망과의 연결성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인인 박 씨의 보증금 인수 문제입니다. 박 씨는 160,000,000원의 보증금에 대해 대항력을 보유하고 있으며, 이는 경매 절차에서 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 금액입니다. 따라서 실제 낙찰가 외에 추가적인 보증금 부담이 발생할 수 있으므로, 총 인수 금액을 신중하게 고려해야 합니다.

또한, 본건이 속한 지역은 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 동탄1신도시의 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지 조건과 생활 편의성은 우수합니다. 하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 160,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있는 점이 가장 큰 부담입니다. 감정가 159,000,000원과 최근 매매가(115,000,000원 ~ 130,000,000원)를 고려할 때, 임차인 보증금 인수 가능성을 감안한 총 인수 비용 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 동탄1신도시 중심상업지역의 우수한 입지 조건

* 개발이 완료되어 안정적인 수요가 예상되는 지역

* 향후 지역 가치 상승 가능성

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 해당 보증금 인수 금액을 제외한, 물건 자체의 시장 가치를 기준으로 산정됩니다.

최근 실거래가 및 감정가를 고려했을 때, 물건 자체의 가치는 약 115,000,000원에서 159,000,000원 범위로 판단됩니다. 임차인 보증금 인수 부담을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 140,000,000원

본 입찰가는 물건 자체의 가치를 기준으로 산정된 것이며, 낙찰 후 임차인 보증금 160,000,000원을 추가로 인수해야 할 수 있다는 점을 반드시 유념해야 합니다. 따라서 총 예상 인수 비용은 입찰가에 160,000,000원을 더한 금액이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.