나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경56211 [1] 서울특별시 강동구 천호동 233-15 하늘쉐르빌 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산감정 · 평가일 2024.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "서울천호초등학교" 북측 인근에 위치하며 주변은 대로 후면 주택지대에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대)으로 주변은 ,다세대주택,근린생활시설 등으로 제반 입지 여건은 무난함.

교통상황

본건은 차량의 통행 및 주정차등이 가능한 세로변에 위치하며 서측과 동북측 및 동남측으로 지하철8호선 및 5호선의 암사역,명일역,굽은다리역이 위치하며 제반 대중교통 사정은 보통 정도임

건물의 구조

건물의 구조는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 구조 6층의 다세대주택 중 5층 제501호로 사용승인일은 2015년10월19일으로
외벽: 외장 타일붙임 등 마감
내벽: 몰탈위 페인트 및 벽지바름 등 마감
창호 : 샛시창호등

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용되고 있음

설비내역

급,배수,위생설비,난방,화재경보시설,주차장(10대)등

토지의 형상 및 이용상태

인근 도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로 다세대주택 건부지임

인접 도로상태등

남측과 북측으로 폭 4-6미터의 세로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역(2014-6-25)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑등)<군사기지및군사시설보호법>,비행안전제3구역(전술)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역(2016-11-280(2호)<수도법>

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음 임대관련 : 미상

물건 비고

지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경56211 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 233-15 하늘쉐르빌 5층501호

건물용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 145,000,000원

토지면적: 25.28㎡ (12.64㎡ 지분) (약 7.65평 / 3.82평 지분)

건물면적: 36.46㎡ (18.23㎡ 지분) (약 11.03평 / 5.51평 지분)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (50% 지분)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO (경매 신청 채권자는 주식회사 오케이대부캐피탈수유)

건축년도: 2015년 10월 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강동구 천호동 소재 서울천호초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 본건은 대로변 이면 주택지대에 위치하며, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 주변 입지 여건은 무난한 편입니다.

교통: 서측, 동북측, 동남측으로 지하철 8호선 암사역, 명일역, 굽은다리역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량 통행 및 주정차도 가능한 세로변에 위치합니다.

도로: 남측 및 북측으로 폭 4-6미터의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획법규상 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

소유권 변동: 최초 소유권 이전 후, 2020년 5월 4일 김영진 외 1인에게 매매(260,000,000원)로 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리: 2022년 6월 21일 접수된 주식회사 참금융대부의 근저당권(120,000,000원)이 말소기준권리입니다.

등기부채권 총액: 140,032,662원 (을구 8번 근저당 120,000,000원 + 갑구 6번 임의경매 89,191,013원 + 갑구 7번 가압류 20,032,662원)

소멸되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. (을구 8번 근저당 및 그 후순위 권리들, 갑구 6번 임의경매, 갑구 7번 가압류 모두 말소 예정)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대차 관련 세부 내용은 미상으로, 현황 조사를 통해 정확한 점유 관계를 확인하는 것이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 천호동 일대의 유사한 다세대주택(도시형생활주택)의 최근 매매 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 4일: 천호동 391-11 건우빌 (2016년식, 전용 39.77㎡) 3억 8,500만원

* 2026년 5월 8일: 천호동 233-61 다성이즈빌 (2017년식, 전용 25.69㎡) 3억 0,000만원

* 2026년 5월 6일: 천호동 331-27 그린하우스 (2016년식, 전용 48.13㎡) 3억 5,250만원

시세 분석: 본 물건의 전용면적(36.46㎡)은 제공된 주변 매물의 면적(25.69㎡ ~ 48.13㎡) 범위 내에 있습니다. 면적별 평단가(㎡당 가격)는 상이하나, 본 물건과 유사한 면적대의 거래 사례들을 종합해 볼 때, 전체 단위의 시세는 대략 3억 3천만원에서 3억 6천만원 내외로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

건물 현황: 본건이 속한 하늘쉐르빌은 2015년 10월 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물이며, 총 13세대가 거주 중입니다.

이용 상태: 본건은 해당 건물 5층에 위치한 전용면적 36.46㎡(약 11.03평)의 도시형생활주택입니다.

설비 내역: 급배수, 위생, 난방, 화재경보 시설 등이 구비되어 있으며, 건물 내 10대 주차가 가능한 주차 시설이 있습니다.

주변 시설: 서울천호초등학교가 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각: 본건은 건물 전체 소유권이 아닌 50% 지분만 매각되는 물건입니다. 이는 건물 운영, 관리, 처분 등에 있어 다른 공유자와의 의견 충돌이나 협의가 필요하므로 단독 소유권 취득 시보다 복잡한 상황이 발생할 수 있습니다.

공유자 우선매수권: 법적으로 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 우선매수권 행사 시 본인이 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

임대차 미상: 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 관계가 미상으로 처리되어 있어 실제 거주자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설(대규모 산업단지, 쓰레기 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에 군사시설 관련 구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강동구 천호동에 위치한 도시형생활주택의 50% 지분 경매 물건입니다. 입지, 교통, 주변 환경 등은 양호한 편이나, 지분 매각이라는 특수성으로 인해 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 공유자의 우선매수권 행사 가능성과 임대차 관계의 불확실성은 신중한 접근이 필요합니다. 하지만 최근 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 이러한 리스크를 감수하고 적절한 가격에 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

서울 강동구 천호동 일대의 꾸준한 부동산 가치 상승 잠재력.

감정가(145,000,000원) 대비 현저히 높은 최근 매매 시세(본건 지분 가치 약 1억 6천 4백만원 이상 추정).

공유자 우선매수권 행사가 없을 경우, 시세보다 낮은 가격으로 지분 취득 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 145,000,000원

최근 유사 면적(36.46㎡) 건물 전체 시세 추정: 약 328,000,000원 ~ 364,000,000원

본건 지분(50%)의 시세 추정: 약 164,000,000원 ~ 182,000,000원

본건은 지분 매각이며 공유자의 우선매수권이 존재하므로, 시세 대비 공격적인 입찰보다는 신중한 접근이 요구됩니다. 감정가가 시세 대비 낮은 편임을 고려하되, 지분 매각의 위험성을 감안하여 본건 지분의 시장 가치 하단부 또는 그 이하로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

권장 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 165,000,000원

본 범위 내에서 현장 조사 결과, 임대차 관계, 공유자의 우선매수권 행사 의사 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.