나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3552 [3] 서울특별시 강동구 둔촌동 447-1 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행감정 · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "둔촌고등학교" 북서측 인근에 위치하며,
본건 인근은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 및
각급학교 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고,
인근에 노선버스정류장 및 둔촌동역(지하철5호선) 등이 소재하는 등
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층 지상 6층 건물 내 제5층 제502호 외 2개호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 등,
창 호 : PVC 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(후첨 "건물이용도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4-6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05), 가축사육제한구역(2014-06-25)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

기호(3)의 경우 다락부분에 제시외건물㉠(화장실 / 약 5.04㎡)이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

1.1. 1. 사건 번호

서울동부지방법원 2024타경3552 (3)

1.1. 2. 경매 구분

부동산임의경매

1.1. 3. 채권자

수OOO

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지

서울특별시 강동구 둔촌동 447-1 6층602호

1.2. 2. 용도

도시형생활주택

1.2. 3. 토지 면적

36. 80㎡ (약 11.13평)

1.2. 4. 토지 지분

36. 8㎡ (약 11.13평)

1.2. 5. 토지 제시외 면적

0. 00㎡ (약 0.00평)

1.2. 6. 건물 면적

49. 01㎡ (약 14.83평)

1.2. 7. 건물 지분

49. 01㎡ (약 14.83평)

1.2. 8. 건물 제시외 면적

5. 04㎡ (약 1.52평)

1.2. 9. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가액

737,800,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "둔촌고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

본건 인근은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장 및 둔촌동역(지하철 5호선) 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층 지상 6층 건물 내 제5층 제502호 외 2개호로 구성되어 있습니다.

외벽은 석재붙임 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 등, 창호는 PVC 샷시창호 등으로 마감되어 있습니다.

현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

건물에는 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 및 도로 상황

토지는 세장형의 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 북동측으로는 노폭 약 4-6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)으로 지정되어 있습니다.

또한 가축사육제한구역(2014-06-25), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2호) 등 관련 법률에 따른 제한사항이 있습니다.

2.6. 주변 시설

본건 인근에는 "둔촌고등학교"가 위치하고 있으며, 주택가, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

주변 지역은 주거 기능이 강화된 지역으로, 단지 내 상업시설 및 인근 상권 이용이 가능합니다.

(지도 검색 결과: 둔촌동 지역은 주거 단지가 밀집되어 있으며, 생활 편의를 위한 근린생활시설 및 소규모 상업시설이 분포하고 있습니다. 인근에 녹지 공간으로는 OO공원 등이 소재합니다.)

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 수협은행의 근저당권(접수일자: 2022-12-05, 권리금액: 630,000,000원)입니다.

매각으로 인해 을1(근저당권), 을4(근저당권), 갑2(임의경매), 갑3(압류) 권리는 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-06-08

대항력: 없음

* 임차인: 명

보증금: 50,000,000원

차임: 2,200,000원

전입일자(사업일자): 2023-06-08

확정일자: 2023-06-08

배당신고일자: 2025-02-18

대항력: 없음

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 둔촌동은 대표적인 주거 지역으로, 아파트 단지와 다세대, 단독주택이 혼재되어 있습니다.

최근 재건축 및 개발 호재 등으로 주거 가치가 상승하는 지역 중 하나입니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

향후 지역 개발에 따라 상권 역시 확장될 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주택지대로서 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

다양한 형태의 주택이 밀집하여 있어 지역 커뮤니티 형성에 유리합니다.

5.2. 교육 시설

인근에 둔촌고등학교가 소재하며, 둔촌초등학교, 둔촌중학교 등 다수의 교육 시설이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 편의 및 의료 시설

단지 인근 및 둔촌동 로데오거리 등에서 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

(지도 검색 결과: 주요 병원 및 종합병원 접근성이 양호한 편입니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

기호(3) 건물(본건과 관련된 부분으로 추정)의 다락 부분에 제시외 건물인 화장실(약 5.04㎡)이 소재합니다. 이는 건축물대장과의 차이로, 추후 현황 조사 시 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 미확인 사항

임대 관례 및 기타 사항은 현재 미상으로 파악됩니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. (외부 검색 결과 기준)

6.4. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 채무 담보로 제공된 다른 물건들이 존재합니다. 이는 채무 총액 및 변제 순위에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 둔촌동에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 조건 및 교통, 교육 환경이 양호한 편입니다.

또한, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금 부담이 없으며, 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다.

다만, 공부와의 차이(제시외 건물) 및 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 강동구 둔촌동의 주거 선호 지역에 위치.

* 편리한 교통: 지하철 5호선 둔촌동역 인접 및 대중교통 이용 용이.

* 양호한 교육/생활 환경: 다수의 학교 및 편의시설 근접.

* 깔끔한 권리관계: 임차인 대항력 없음, 매각으로 인한 권리 소멸.

* 향후 개발 잠재력: 둔촌동 지역의 지속적인 주거 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 다세대 주택 거래가 36,000만원에서 55,500만원 선으로 이루어졌습니다.

본건은 도시형생활주택이며, 전용 면적은 49.01㎡(약 14.83평)이며, 제시외 건물 5.04㎡(약 1.52평)를 포함하면 총 54.05㎡(약 16.35평)입니다.

최근 유사 면적 거래 사례의 평균 제곱미터당 가격을 기준으로 환산 시, 대략 8억 원 내외의 시세로 추정됩니다.

감정가는 737,800,000원으로, 시장 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 적정 입찰가 산정

인수해야 할 보증금이 없으며, 권리 관계가 명확한 점을 고려할 때, 감정가 이상으로 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

시장 시세 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 750,000,000원 ~ 850,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본건의 경우, 80% ~ 90% 수준의 보수적인 접근 또는 시세 대비 높은 경쟁률을 고려하여 100% 수준까지도 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.