나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3552 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 447-1 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행감정 · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "둔촌고등학교" 북서측 인근에 위치하며,
본건 인근은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 및
각급학교 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고,
인근에 노선버스정류장 및 둔촌동역(지하철5호선) 등이 소재하는 등
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층 지상 6층 건물 내 제5층 제502호 외 2개호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 등,
창 호 : PVC 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(후첨 "건물이용도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4-6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05), 가축사육제한구역(2014-06-25)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

기호(3)의 경우 다락부분에 제시외건물㉠(화장실 / 약 5.04㎡)이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3552 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 둔촌동 447-1 5층502호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 660,000,000원

* 토지면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

* 토지지분: 29.95㎡ (약 9.06평)

* 건물면적: 51.90㎡ (약 15.70평)

* 건물지분: 51.9㎡ (약 15.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수OOO (수협은행으로 추정)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (없음)

* 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "둔촌고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 둔촌동역(지하철 5호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 4-6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 배순례 (배 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-23

* 확정일자: 2024-05-09

* 배당신고일자: 2024-12-31

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 2022-12-05 (주식회사공간그림외 1명)

* 근저당권 (말소기준권리): 수협은행 (2022-12-05, 550,800,000원)

* 근저당권: 최별하 (2024-12-11, 305,500,000원) - 말소

* 임의경매개시결정: 수협은행 (2024-12-18, 1,549,140,914원) - 말소

* 압류: 서울특별시 (2026-02-06) - 말소

* 압류: 서울특별시 (2026-02-06) - 말소

* 등기부채권 총액: 856,300,000원

* 권리분석 요약: 본 물건은 수협은행의 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매 사건입니다. 등기부상 모든 권리는 경매로 인해 말소될 예정이므로, 낙찰자는 별도의 권리 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 둔촌동 447-1번지 인근은 주거 지역으로, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 둔촌동역(5호선) 역세권에 해당하며, 주변 학교 등 배후 수요가 예상되어 안정적인 상권 유지가 가능합니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지하 1층, 지상 6층 건물 내 제5층 제502호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지, 창호는 PVC 샷시로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있습니다.

* 건축 정보: 본 건물은 2022년 11월 21일 사용승인되었습니다. 전용면적은 51.90㎡(약 15.70평)입니다.

* 토지 이용: 세장형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

* 주변 시설: 둔촌고등학교, 둔촌초등학교 등 각급 학교가 인근에 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 감정평가서에 기재된 '공부와의 차이' 중 제시외 건물(화장실/약 5.04㎡)은 기호(3)에 해당되는 것으로, 본건(502호)과는 직접적인 관련이 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 현장 확인을 통해 정확한 사항을 파악하는 것이 좋습니다.

* 임대차 정보: 임대관례 및 기타 사항은 미상으로, 임차인 외 점유자가 있는지, 있다면 명도 관련 추가 사항은 없는지 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강동구 둔촌동의 5호선 둔촌동역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 2022년 사용승인된 비교적 신축급 건물입니다.

* 주변 주거 환경이 양호하고 교통이 편리하여 실거주 및 임대 목적 모두에 적합할 수 있습니다.

* 권리 관계는 말소 기준 권리인 근저당권 이하 모든 권리가 경매로 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

* 다만, 임대차 관련 세부 내용이 미상인 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 5호선 둔촌동역 도보 이용 가능한 역세권으로 향후 가치 상승 기대.

* 신축급 건물: 2022년 사용승인으로 상품성이 우수하며 유지보수 비용 절감 가능.

* 권리 분석 무하자: 낙찰 시 모든 권리가 말소되어 깨끗한 소유권 취득 가능.

* 안정적인 주거 환경: 학교 및 주거 밀집 지역에 위치하여 주거 만족도 높음.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 주변 최근 매매 사례 분석 결과, 2022년식 28.07㎡(약 8.49평) 다세대주택이 2026년 5월 5일 3억 6천만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 424만원으로 산출됩니다.

* 본건은 2022년식 51.90㎡(약 15.70평)으로, 위 시세 적용 시 약 6억 6,568만원 (15.70평 * 424만원/평)으로 계산됩니다.

* 이는 본건의 감정가인 6억 6천만원과 유사한 수준입니다.

* 따라서 본건의 적정 시세는 약 6억 6천만원 ~ 6억 7천만원 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

* 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 경매 진행 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있으나, 보수적인 관점에서 6억 5천만원 ~ 6억 8천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 보시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.