나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3552 [2] 서울특별시 강동구 둔촌동 447-1 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행감정 · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "둔촌고등학교" 북서측 인근에 위치하며,
본건 인근은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 및
각급학교 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고,
인근에 노선버스정류장 및 둔촌동역(지하철5호선) 등이 소재하는 등
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층 지상 6층 건물 내 제5층 제502호 외 2개호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 등,
창 호 : PVC 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(후첨 "건물이용도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4-6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05), 가축사육제한구역(2014-06-25)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

기호(3)의 경우 다락부분에 제시외건물㉠(화장실 / 약 5.04㎡)이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3552 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행 (수OOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강동구 둔촌동 447-1, 6층 601호

용도: 도시형생활주택

감정가: 678,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 36.80㎡ (약 11.13평)

토지지분: 36.8㎡ (약 11.13평)

건물면적: 45.33㎡ (약 13.71평)

건물지분: 45.33㎡ (약 13.71평)

1.4. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "둔촌고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 둔촌동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 정보

건축물대장에 따르면 해당 건물은 2022년 11월 21일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물입니다. 대상 물건은 6층에 위치한 601호이며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 건물의 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 도배, 창호는 PVC 샷시로 마감되었습니다. 기본적인 위생·급배수, 소화전, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 12월 5일 접수된 수협은행의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 을1(근저당), 을4(근저당), 갑2(임의경매), 갑3(압류) 등 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 김미선

보증금: 50,000,000원

차임: 2,000,000원

전입일자: 2024년 3월 5일

확정일자: 2024년 3월 5일

배당신고일자: 2025년 2월 5일

대항력: 없음

분석: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 50,000,000원은 인수되지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 894,700,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

주변 유사 물건들의 최근 실거래가를 분석한 결과, 다음과 같은 동향을 보입니다.

* 32.66㎡(약 9.88평) 규모의 빌라(2002년식)가 2026년 3월 5억 5,500만원에 거래되었습니다. 이는 약 5,607만원/평 수준입니다.

* 28.07㎡(약 8.49평) 규모의 빌라(2022년식)가 2026년 5월 3억 6,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 4,240만원/평 수준입니다.

* 44.74㎡(약 13.53평) 규모의 빌라(2013년식)가 2026년 5월 5억 4,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 3,990만원/평 수준입니다.

4.2. 시세 동향

대상 물건은 2022년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 전용면적 45.33㎡(약 13.71평)입니다. 감정가는 6억 7,800만원으로, 평당 약 4,945만원 수준입니다. 이는 주변 신축 빌라 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 거래된 빌라들의 건축 연도 및 면적 차이가 존재하므로, 실제 시세는 현장 조사를 통해 재확인할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

둔촌고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주택지대로서 각급 학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 대중교통

지하철 5호선 둔촌동역과 인접한 버스정류장을 통해 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 공부와의 차이

감정평가서 요약에 따르면, 특정 호수(기호 3)의 다락 부분에 제시외건물(화장실/약 5.04㎡)이 소재하는 것으로 기재되어 있으나, 본건 601호에 해당되는 사항인지는 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 제2종일반주거지역이며, 그 외 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2호) 등에 해당됩니다. 이 중 비행안전제3구역은 군사 작전상 비행에 영향을 줄 수 있는 고도 제한이 있을 수 있으나, 일반적으로 주거용 건물 이용에 큰 제약을 주지 않는 수준입니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(산업단지, 대규모 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 신축된 도시형생활주택으로 건물 상태가 우수하며, 둔촌동역 인근의 편리한 교통망과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하며 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다. 감정가 대비 시세도 양호한 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 준공)

* 깔끔한 권리관계 및 인수 부담 없음

* 편리한 교통 환경 (5호선 둔촌동역 인접)

* 안정적인 주거 지역 내 입지

9. 예상 입찰가

본 물건은 신축 건물이며 권리관계가 깨끗하고, 인수해야 할 보증금이 없다는 점을 고려할 때 경쟁이 예상됩니다. 감정가 6억 7,800만원과 주변 실거래가, 신축 프리미엄 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 6억 4,000만원으로 산정합니다. 이는 감정가의 약 94.4% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.