나이스옥션 법원경매 광주 2026타경2562 [1] 광주광역시 북구 두암동 592-22 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.04.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 두암동 소재, '신광중학교' 동측 인근에 위치하며, 본건 부근은 단 독주택, 상가 등이 혼재하는 정비된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 자루형의 토지로서 인접도로 및 인접도로와 등고 평탄하며, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 10m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역(신광중학교), 토지구획정리 사업지구(사업완료지구), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

별지 '지적및건물개황도'에 도시한 바와 같이 본건 지상에 제시외건물 일련번호(ㄱ) ~ (ㄷ) 이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-가) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등. 창호 : 새시창호 등. 일련번호(2-나) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 내·외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감임.

이용상태

일련번호(2-가) : 단독주택으로 이용중임. 일련번호(2-나) : 변소로 이용중임.

설비내역

일련번호(2-가) : 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 광주지방법원 2026타경2562 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOO

1.2. 물건 현황

용도: 단독주택

감정가: 182,350,560원

1.3. 토지 정보

소재지: 광주광역시 북구 두암동 592-22

토지면적: 128.50㎡ (약 38.87평)

토지지분: 128.5㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 93.43㎡ (약 28.26평)

건물지분: 93.43㎡

건물 제시외면적: 12.60㎡

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 북구 두암동 소재, '신광중학교' 동측 인근에 위치하며, 본건 부근은 단독주택, 상가 등이 혼재하는 정비된 주택지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통시 됨. 본건 서측으로 노폭 약 10m의 아스팔트포장도로에 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역(신광중학교), 토지구획정리 사업지구(사업완료지구), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부 상 소유권 이전 내역, 서방새마을금고 근저당권(말소기준권리, 69,000,000원), 신한카드 및 제이비우리캐피탈 가압류(각 말소), 서방새마을금고 임의경매(말소) 등기 이력이 존재함.

등기부채권 총액: 118,794,123원

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리인 서방새마을금고의 근저당권(을9, 2021-07-21 접수) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임. 인수할 권리 부담은 없음.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 별도의 임차인 현황은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 주택가에 위치하며, 인근에 중학교, 상가 등이 혼재하는 지역임.

4.2. 주변 시세

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과:

* 대주빌라 (1992년식, 163.74㎡ 전용, 153.55㎡ 토지): 2024년 9월 40,000만원 (4억원) 거래.

* 무등산이스토리 (2015년식, 176.40㎡ 전용, 313.59㎡ 토지): 2024년 9월 45,000만원 (4억 5천만원) 거래.

* 송산나동 (1986년식, 68.55㎡ 전용, 51.31㎡ 토지): 2026년 7월 6,100만원 (6천 1백만원) 거래 (미래 시점 거래로 참고).

위 사례들을 종합해 볼 때, 본건의 토지면적(128.50㎡, 약 38.87평)을 고려하면, 최근 거래된 주변 연립/다세대 주택들의 가격대(4억원~4억 5천만원) 및 토지 시세를 바탕으로 본건의 시장 가치는 감정가보다 상당히 높을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 상가 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용 가능.

5.2. 교육시설

신광중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

건물 제시외면적 12.60㎡가 존재하며, 일괄매각 대상에 포함됨. 해당 건물의 현황 및 활용 방안에 대한 추가 확인 필요.

6.2. 법적 제한

제1종일반주거지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역 등에 해당하여 건축 및 개발 관련 법규 준수 필요.

6.3. 혐오시설

제공된 정보 및 주변 환경 설명에 따르면, 인근에 혐오시설은 파악되지 않음.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 두암동에 위치한 단독주택으로, 신광중학교 인근의 정비된 주택가에 자리하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며 교통 환경은 보통입니다. 토지 이용 계획상 다양한 용도지역 및 보호구역에 해당합니다. 권리 분석상 인수할 권리 부담은 없으며, 제시외 건물 포함 일괄매각 대상입니다. 주변 유사 부동산의 매매 사례를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 가치 대비 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 권리 인수 부담 없음.

* 정비된 주택가에 위치한 단독주택으로 안정적인 주거 환경.

* 신광중학교 인근으로 교육 환경 양호.

* 서측 10m 도로 접하여 차량 접근성 우수.

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 활용 가능성 증대.

* 현 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 182,350,560원

본건의 토지 면적(128.50㎡, 약 38.87평)을 고려할 때, 보수적인 시장 토지 가격(평당 700만원 가정 시)만으로도 약 272,090,000원의 가치가 산정됩니다. 이는 현재 감정가를 상회하는 수준입니다. 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례(4억원 ~ 4억 5천만원)를 감안하면, 본건 단독주택의 실제 시장 가치는 훨씬 높을 것으로 추정됩니다. 따라서, 경쟁이 발생할 경우 입찰가는 감정가를 훨씬 초과할 것으로 예상됩니다.

현 시세 기준 예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 350,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.