나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2085 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 298-5 제주성산라마다앙코르호텔 7층832호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '동남초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층/지상8층 건물내 7층 832호로서, <사용승인일: 2016.12.02> 외벽: 석재타일, 드라이비트마감 등 내벽: 벽지, 타일마감 등 바닥: 카펫, 타일마감 등 창호: 시스템창호 등임.

이용상태

숙박시설(호텔)로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 15m 내외, 남측으로 폭 약 12m 내외, 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로 에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(30m이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~ 10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제 2024-456호 장애물제한표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2021-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제 2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -공부상 명칭은 '제주성산라마다앙코르호텔'이나 현장표시는 '더 베스트 제주 성산 호텔'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경2085 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 298-5 제주성산라마다앙코르호텔 7층832호

용도: 숙박시설 (호텔)

감정가: 168,000,000원

토지 지분: 8.20㎡ (약 2.48평)

건물 면적: 26.13㎡ (약 7.90평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (농OOO)

건축물 사용승인일: 2016년 12월 02일

건물 명칭: 공부상 '제주성산라마다앙코르호텔', 현장 표시는 '더 베스트 제주 성산 호텔'

감정평가서 요약 작성일: 2026년 06월 29일

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '동남초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 숙박시설 부지로 이용 중입니다.

북동측으로 폭 약 15m, 남측으로 폭 약 12m, 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 소유권은 국제자산신탁주식회사에서 시작하여 조현심, 고수경 외 1명(상속)을 거쳐 현재 소유권 경정 등기까지 이루어진 상태입니다.

등기부상 말소기준권리는 2017년 02월 16일 접수된 농협은행주식회사의 근저당(채권액 103,200,000원)입니다.

현재 진행 중인 임의경매는 농협은행이 신청한 것으로, 채권액은 55,177,872원입니다.

등기부등본상 권리 내역 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상임.

* 물건명세서 참고사항에 따르면, 본 호실은 '세안에이앤에이 주식회사'에서 소유자와 위탁 계약을 맺고 객실로 이용 중이라는 진술이 확인되었습니다. 금액이 미상이고 명확한 임대차 관계가 확인되지 않더라도, 해당 업체가 점유하고 있을 가능성이 있으므로 이에 대한 확인 및 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 성산읍 고성리 지역은 제주도의 주요 관광지인 성산일출봉과 인접하여 관광객 수요가 꾸준한 지역입니다.

주변에 근린생활시설, 숙박시설, 주택 등이 혼재하여 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

호텔 건물이므로 호텔 운영을 통한 임대 수익 또는 직접 운영을 통한 수익 창출이 가능한 상권입니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 인근에 동남초등학교가 소재하며, 관련 법규에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 관광 및 여가: 성산일출봉, 섭지코지 등 제주 동부권의 주요 관광지에 대한 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현장 이용 현황: '세안에이앤에이 주식회사'에서 위탁 계약을 맺고 객실로 이용 중이라는 진술이 있으나, 정확한 임대차 관계 및 명도 협의는 별도로 진행해야 할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 소로1류, 소로2류, 중로2류 등에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 본건 토지는 '제2공항개발사업예정지역 및 주변지역'으로 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다 (2024.11.15 ~ 2026.11.14). 해당 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

* 건물 명칭 불일치: 공부상 명칭과 현장 표기 명칭이 달라 행정 절차상 혼동이 발생할 수 있으나, 일반적으로 큰 문제는 되지 않습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 부동산에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주도 성산 지역의 관광 수요를 바탕으로 숙박시설로 이용 중인 수익형 부동산입니다.

건축된 지 약 8년 차로 비교적 신축에 속하며, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 관계는 명확하게 정리되는 편이나, 현 임차인(또는 이용 주체)과의 관계 및 점유 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

토지거래허가구역 지정은 향후 매각 및 거래 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 관광 입지: 성산일출봉 등 주요 관광지 인근에 위치하여 관광객 대상 숙박 시설로서의 잠재력이 높습니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 사용승인된 건물로, 즉각적인 대규모 리모델링 필요성이 낮을 것으로 예상됩니다.

* 제주 부동산 시장: 제주도 관광 산업의 지속적인 성장과 함께 부동산 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 행사에 있어 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 168,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려한 심층적인 권리 분석 및 시세 조사가 필요합니다.

인수 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 낙찰가 산정 시 별도의 인수 금액은 고려되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.