나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30761 [1] 전라남도 영광군 영광읍 송림리 1149-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2026.03.27

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 전라남도 영광군 영광읍 송림리에 소재하는 '송림그린테크단지' 내에 위치하며, 주위는 중.소규모의 공장 및 공업나지 등이 소재하는 농공단지임.

토지의 상황

○ 교통상황 본건 남서측으로 간선도로인 복호로가 통과하고 있으며, 농공단지 내에 소재하여 일반적 인 교통상황은 무난한 편임. ○ 형태 및 이용상황 경사지대내 자체지반 대체로 등고평탄한 사다리형의 '공업용 건부지'임. ○ 접면도로 본건 북동측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로 및 남동측으로 폭 약 3M의 보행자전용 도로에 접하며, 남서측으로 공원을 사이에 두고 간선도로인 왕복3차로의 복호로에 접함. ○ 토지이용계획 및 제한사항등 계획관리지역, 산업개발진흥지구(2018-09-13)(송림농공단지), 제2종지구단위계획구역(201 1-05-04), 경관녹지(2018-11-29)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(2011-05-04)(접합), 중로3 류(폭 12m~15m)(2011-05-04)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-25)(양,사슴,말,소,젓소 (건축연면적2500㎡미만),닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 농공단지(20110504)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

건물의 구조 및 현상

기호 2) - 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서(사용승인일 : 2017-03-21), 주기둥 : H-Beam 외벽 : 판넬 마감, 내벽 : 판넬 및 벽지, 타일 마감 등, 바닥 : 에폭시 및 타일 마감, 창호 : 새시창호임. 주용도 : 공장 및 사무실 등임. 기호 3) - 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서(사용승인일 : 2017-03-21), 주기둥 : H-Beam 외벽 : 판넬 마감, 내벽 : 판넬 마감, 바닥 : 콘크리트 마감, 창호 : 새시창호 임, 주용도 : 공장임.

기계/기구의 현상

- 본건의 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2017-13(14)호상 기계기구 기호 ①-⑤, ⑦-⑩은 현황 '소재불명'임. - 본건 기계기구 ⑥, ⑪은 철제펜스 가공을 위한 기계기구이나 현황 미가동중인 상태임. - 본건 기계기구 ⑫의 제현상은 보통임.

공작물의 현상

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기타참고사항

본건 공장은 철제펜스 제작공장이나 현황 운휴상태이오니 참고하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 식재된 수목 매각 포함
- 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 포함(일부 소재불명). 2017-13, 14호는 중복
- 제시외 기계기구 태앙광발전설비(지붕고정식)는 매각 포함
- 매각대상 아닌 이동 가능한 컨테이너 및 적치물 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30761 (1)

소재지: 전라남도 영광군 영광읍 송림리 1149-2

용도: 공장

감정가: 1,548,149,890원

토지면적: 6,685.10㎡ (약 2,022.2평)

건물면적: 1,753.69㎡ (약 530.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주은행 (광OOO으로 표기되어 있으나 등기부상 광주은행으로 확인됨)

기타 포함사항: 식재된 수목, 제시외 기계기구 태양광 발전설비(지붕고정식)

제외사항: 매각대상 아닌 이동 가능한 컨테이너 및 적치물

기계기구: 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 (일부 소재불명, 2017-13, 14호는 중복 등기)

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 전라남도 영광군 영광읍 송림리에 위치한 '송림그린테크단지' 내에 소재하며, 주변은 중소규모 공장 및 공업용 나지 등으로 구성된 농공단지입니다.

교통 접근성: 남서측으로 간선도로인 복호로가 접해 있고, 농공단지 내에 위치하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다. 북동측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로, 남동측으로는 폭 약 3미터의 보행자 전용 도로에 접하고 있습니다.

토지 현황: 경사지대에 위치하나 자체 지반은 대체로 등고평탄한 사다리형의 공업용 건부지입니다.

토지이용계획 및 제한사항: 계획관리지역, 산업개발진흥지구(송림농공단지), 제2종지구단위계획구역, 경관녹지, 소로3류, 중로3류, 가축사육제한구역(양, 사슴, 말, 소, 젓소(건축연면적 2500㎡ 미만), 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지), 농공단지 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 토지 등기부의 근저당 광주은행 (2016-05-30, 360,000,000원) 및 건물 등기부의 근저당 광주은행 (2017-05-29, 1,440,000,000원)이 말소기준권리로, 경매 절차를 통해 이보다 후순위의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 그린에프피농업회사법인 주식회사 (전입/사업일자: 2019-10-23): 보증금 0원, 대항력 없음.

* 박효열 (전입일자: 2011-02-16): 보증금 20,000,000원, 대항력 있음. 배당신고일자 2026-06-04.

* 심명섭 (전입일자: 2021-03-02): 보증금 0원, 대항력 없음.

* 유한회사아트조형 (전입/사업일자: 2025-01-24): 보증금 0원, 대항력 없음.

* 이은희 (전입일자: 2020-02-26): 보증금 0원, 대항력 없음.

* 주식회사동림건설 (전입/사업일자: 2021-08-04): 보증금 0원, 대항력 없음.

* 주식회사지코스 (전입/사업일자: 2023-11-20): 보증금 0원, 대항력 없음.

* 주식회사채움 (전입/사업일자: 2023-07-31): 보증금 0원, 대항력 없음.

* 주식회사해찬이엔씨 (전입/사업일자: 2017-09-25): 보증금 0원, 대항력 없음.

인수 가능 보증금: 자료상 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인 박효열 씨의 보증금 20,000,000원이 존재합니다. 해당 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

채권 총액 (등기부 기준): 약 2,500,000,000원.

1.3. 상권분석

본 물건은 전형적인 공업단지 내에 위치하고 있어, 주변 상권은 산업 활동을 중심으로 형성되어 있습니다. 중소 규모의 공장들이 밀집해 있으며, 관련 지원 시설이 일부 있을 수 있습니다. 일반적인 상업 시설이나 주거 편의 시설과는 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 공장 용도로, 직접적인 생활 편의 시설 접근성은 낮습니다. 다만, 남서측 간선도로인 복호로 인근에 공원이 위치하고 있어 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다. 영광읍 소재지의 편의 시설(마트, 병원, 은행 등)을 이용하기 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 박효열 씨의 보증금 20,000,000원 인수 가능성: 비록 배당신고일자가 있으나, 해당 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

공장 가동 상태: 현재 공장은 운휴 상태로, 재가동을 위한 추가 투자나 정상화 과정이 필요할 수 있습니다.

기계기구 상태: 공장 내 기계기구 중 일부가 소재불명이며, 일부는 미가동 상태로 확인되었습니다. 포함된 기계기구의 실제 가치 및 활용성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

토지이용계획 상 제한: 계획관리지역 내 경관녹지, 가축사육제한구역 등에 저촉되어 향후 건축, 증축, 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

제시외 물건: 매각 대상이 아닌 이동 가능한 컨테이너 및 적치물이 소재하고 있어, 매각 후 해당 물건의 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 영광군 농공단지 내에 위치한 공장으로, 넓은 토지와 건물 면적을 갖추고 있습니다. 태양광 발전 설비가 포함되어 있다는 점은 긍정적입니다. 그러나 현재 공장이 운휴 상태이며, 일부 기계기구의 소재 불명, 그리고 무엇보다 대항력 있는 임차인 박효열 씨의 보증금 인수 가능성이 주요 리스크 요인으로 작용할 것으로 보입니다. 토지이용계획 상 일부 제한 사항도 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

산업단지 내 입지로 공장 운영 및 투자를 위한 기본적인 인프라 구축.

광범위한 토지 면적으로 향후 확장 또는 재개발 잠재력 보유.

태양광 발전 설비 보유로 신재생 에너지 관련 가치 부가 가능성.

운휴 상태이므로 정상화 시 시장 경쟁력 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 1,548,149,890원을 기준으로 하되, 잠재적 리스크 요인(대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성, 공장 운휴 상태, 기계기구 상태 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히, 박효열 씨의 보증금 20,000,000원 인수 여부 및 배당 결과에 따라 낙찰가의 변동성이 클 수 있습니다. 외부 자료 및 시장 동향 분석 없이 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 투자자의 위험 감수 수준과 향후 공장 정상화 및 운영 계획에 따라 입찰가가 결정될 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.