나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30766 [1] 광주광역시 북구 신안동 478-5 3층326호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 신안동 소재 "용봉초등학교" 북동측 인근에 위치하는 구분건물 제3층 제326호 외 6개호로서, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본 건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상10층 건물 내 제3층 제326호 외 6개호로서, 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

기호(1-가)~(7-사) : 오피스텔임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

2.교통상황 참조.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타참고사항 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경30766 (1) 물건 보고서

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30766 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 478-5 3층326호

용도: 오피스텔

감정가: 47,600,000원

토지면적: 7.23㎡ (약 2.19평)

건물면적: 23.48㎡ (약 7.10평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

1.2. 건물 및 토지 세부 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상10층 건물 내 제3층 제326호

외벽: 석재붙임 등 마감

내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감

창호: 새시창호

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 구비

1.3. 기타 물건 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 7.2292000000000005㎡

건물지분: 23.48㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "용봉초등학교" 북동측 인근에 위치한 구분건물 제3층 제326호입니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 박OO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2023년 11월 16일 접수된 북광주세무서장의 압류입니다.

본 건은 공동담보 물건으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 03월 31일

대항력: 있음

비고: 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 제공된 정보상 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 해당 물건의 개요는 제공되지 않았습니다.

3.4. 권리 분석 종합

제공된 정보를 바탕으로 할 때, 임차인 박 은 대항력을 가지고 있으나 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 보증금 총액은 0원으로 분석됩니다. 이는 일반적인 임대차 계약과 다른 부분이므로, 현장 확인 및 추가적인 소명이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건은 주거 밀집 지역 내 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 아파트 단지와 주택가 등이 있어 기본적인 상업 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 잠재적 혐오 시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 건과 직접적인 영향을 줄 만한 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 지대 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

도보 가능한 거리에 용봉초등학교가 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 이 외에 주변 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 0원으로 신고된 임차인의 경우, 실제 계약 관계나 이면에 다른 약정이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 인수 시 주의가 필요합니다.

6.2. 공동담보 물건

공동담보로 인한 복수의 담보물건 존재는 경매 절차 및 낙찰 후 처리 과정에 추가적인 변수를 발생시킬 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

건축 연도가 2004년으로, 약 22년이 경과한 건물입니다. 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 신안동의 주거 및 근린생활시설 혼재 지역에 위치한 오피스텔입니다. 용봉초등학교와 인접하여 교육 환경이 있으며, 교통 접근성도 보통 수준입니다. 감정가는 47,600,000원입니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 이러한 특이사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 합리적인 감정가

최근 실거래가 데이터(25.84㎡, 3층, 2026년 6월, 5,600만원)와 비교했을 때, 본 건의 감정가(47,600,000원)는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8.2. 양호한 입지 조건

초등학교가 인접해 있고, 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

8.3. 잠재적 개발 가능성

향후 해당 지역의 개발 계획 등에 따라 가치 상승의 여지가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 유사 면적(25.84㎡)의 물건이 2026년 6월 9일에 5,600만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 본건(23.48㎡)의 시세는 약 5,087만원(23.48㎡ * (5,600만원 / 25.84㎡))으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 4,760만원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 인수 부담이 없는 것으로 분석됨을 고려할 때, 보수적인 접근과 시장 상황을 감안하여 예상 입찰가는 48,000,000원에서 53,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

추천 입찰가는 50,000,000원 내외입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.