나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30702 [1] 광주광역시 서구 농성동 481-23 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화 · 평가일 2026.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

이 토지(기호 1)는 광구광역시 서구 농성동에 소재한 지하철도 농성역 북측 인근에 위치하는 토지로서 주변은 노변상가, 단독주택, 아파트단지 등 주거용 및 상업용 부동산이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스터미널, 시내버스정류장, 지하철역 등 대중교통시설이 소재하여 일반적인 교통상황은 편리함.

형태 및 이용상태

자루형 평지로서 다가구주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측에서 사건외 481-36번지 도로 56㎡(소유자 이창민, 박애례)를 이용하여 아스팔트포장 도시계획도로와 접하고 다른 출입도로는 없음.(등기부상 본건과 함께 매매하였음.)

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 전통상업보존구역임.

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 출입도로는 사건외 사유토지 같은곳 481-36번지 도로 56㎡(이창민, 박애례 각 1/2씩 소유)중 이창민 지분(제시외 기호 ㄴ)을 예비적으로 평가하여 함께 부기하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서(2013년 8월 13일 사용승인) 외벽 : 석재 및 드라비트 등 마감, 내벽 : 몰탈위 페인팅, 데코타일, 벽지 등 내장재 마감, 창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

단독주택(다가구주택-13가구)으로 이용중임.

설비내역

개별난방설비, 급배수위생설비 및 기타 있음.

부합물 및 종물

제시외건물로서 기호 2 건물 1층에 제시외 기호 ㄱ 목조조립식 판넬지붕 단층 약 4×2.5=10㎡ 가추가 있음.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

옥상 옥탑과 1층 주차장부분(182.24㎡-19.8㎡=162.44㎡)은 연면적 566.52㎡에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 포장출입도로 농성동 481-36번지를 이용하여 출입 가능하고 다른 출입도로 없음. 포장출입도로 농성동 481-36번지는 매각 대상 아님

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30702 (1)

소재지: 광주광역시 서구 농성동 481-23

용도: 다가구주택 (총 13가구)

감정가: 1,390,467,120원

토지면적: 306.00㎡ (약 92.57평)

건물면적: 566.52㎡ (약 171.38평) (옥상 옥탑 및 1층 주차장 일부 포함)

제시외 건물: 10.00㎡ (약 3.03평) (1층 창고)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 (2013년 8월 13일 사용승인)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

이 토지는 광주광역시 서구 농성동에 위치하며, 지하철 농성역 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 노변상가, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업용 부동산이 복합적으로 분포하며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스터미널, 시내버스정류장, 지하철역 등 대중교통 시설이 잘 갖추어져 있어 일반적인 교통 상황은 매우 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

물건으로 진입하는 도로는 북측에 위치한 사건 외 농성동 481-36번지 도로 56㎡(소유자 이창민, 박애례)를 이용하여야만 접근이 가능하며, 다른 별도의 출입도로는 없습니다. 이 포장된 출입도로는 매각 대상에 포함되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2017년 2월 20일에 접수된 광주농업협동조합의 근저당권(을3)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2017년 2월 20일에 접수된 광주농업협동조합의 근저당권(을4)입니다. 이들 권리보다 후순위에 해당하는 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권개요'가 언급되었으나, 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다. 일반적으로 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리는 인수될 수 있으나, 본 건의 경우 명확히 인수되는 권리가 존재하지 않는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

본 건에는 다수의 임차인이 거주 중입니다.

* 강 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-02. 대항력 없음.

* 강 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-26, 확정일자 2024-03-06, 배당신고일자 2026-03-23. 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(입주자김 ): 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-07-15, 확정일자 2020-07-07, 배당신고일자 2024-08-09. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-21, 확정일자 2026-05-19, 배당신고일자 2026-05-20. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-21. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-28. 대항력 없음.

* 양 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-18. 대항력 없음.

* 양 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-05. 대항력 없음.

* 오 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-11-27. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-29. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-05-13, 확정일자 2025-05-13, 배당신고일자 2026-05-19. 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(입주자정 ): 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-24, 확정일자 2022-09-20, 배당신고일자 2024-08-09. 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(입주자전 ): 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-26, 확정일자 2022-05-11, 배당신고일자 2024-08-09. 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 배당받지 못한 보증금은 인수될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 특히 한국토지주택공사 소속 임차인 3명(입주자 김상환, 정유진, 전창의) 및 강현지 씨의 총 보증금 270,000,000원은 배당 결과에 따라 인수 여부가 결정될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 준주거지역 및 전통상업보존구역으로 지정되어 있어, 지역의 특성을 고려한 개발 및 활용이 가능합니다.

4.2. 주변 환경

지하철 농성역과 인접한 역세권에 위치하며, 주변에 노변상가, 단독주택, 아파트단지가 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

농성역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변 상가 및 주택 단지가 밀집해 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. (추가적인 편의시설에 대한 상세 정보는 외부 조사 필요)

5.2. 주변 혐오시설

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 판단하기 어렵습니다. 상세한 현장 조사 및 외부 지도 서비스 등을 통한 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 도로 이용 관련

유일한 출입로가 인접한 사유지(농성동 481-36번지)를 경유하고 있으며, 해당 토지는 매각 대상에서 제외됩니다. 이로 인해 향후 통행료 분쟁이 발생하거나 통행권이 제한될 가능성이 존재하므로, 이에 대한 법적 검토 및 해결 방안 마련이 필수적입니다.

6.2. 제시외 건물

건물 등기부에는 등재되지 않은 약 10㎡ 규모의 제시외 창고가 1층에 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

6.3. 임차인 관련

모든 임차인이 대항력은 없으나, 한국토지주택공사 소속 임차인 3명과 강현지 씨의 보증금 총 270,000,000원에 대해 배당을 받지 못할 경우 인수될 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 고려해야 할 중요한 재무적 리스크입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 농성역 역세권에 위치한 다가구주택으로, 교통이 편리하고 주거 및 상업 기능이 혼합된 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만 유일한 출입로가 사유지를 이용해야 한다는 점과 다수의 임차인 보증금 인수 가능성이라는 잠재적 리스크를 가지고 있습니다. 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 통해 리스크를 해소하거나 최소화할 수 있다면, 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 농성역 역세권에 위치한 우수한 입지 조건

* 다가구주택으로서의 임대 수익 창출 가능성

* 준주거지역 및 전통상업보존구역 지정으로 인한 지역 개발 잠재력

9. 예상 입찰가

감정가는 1,390,467,120원입니다. 본 건은 인수 보증금 합계가 0원으로 제시되었으나, 실제 배당 절차에 따라 임차인 보증금 일부 또는 전부가 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 유일한 출입로가 사유지를 경유하는 문제점은 낙찰 후 추가적인 부담이나 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 따라서, 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 향후 시세 조사, 수익률 분석, 법률 자문 등을 통해 해당 리스크를 반영한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.