나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30768 [1] 광주광역시 남구 진월동 388 호반아파트 102동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 진월동에 위치한 대성여자고등학교 남동측 인근에 소재하며, 본건 주변은 아파트지대, 정비된 주택지대, 주택 및 상가혼용지대가 혼재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 16층 건물 중 제7층 제701호로서, 외벽:몰탈페인팅, 내벽:벽지 등 마감, 창호:샤시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비,난방설비,승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 아파트 부지임.

인접 도로상태등

소로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 대상 물건의 위치는 주출입구 및 출입문에 기재된 동호수를 기준으로 파악하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건현황

본건은 광주광역시 남구 진월동 388 호반아파트 102동 7층701호에 소재하고 있습니다.

물건 종별은 아파트로, 건물면적은 32.16㎡ (약 9.73평), 토지면적은 15.57㎡ (약 4.71평)이며, 토지지분은 15.5749㎡ (약 4.71평)입니다.

1.2. 경매 정보

사건번호는 광주지방법원 2026타경30768 (1)입니다.

감정가는 50,000,000원이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 나OO이며, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

본 아파트는 1999년에 사용승인(1999-06-22)된 건물입니다.

구조는 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 16층 건물 중 제7층 제701호입니다.

외벽은 몰탈페인팅, 내벽은 벽지 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시창호입니다.

일반적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

토지의 형상은 사다리 평지의 아파트 부지이며, 인접 도로 상태는 소로각지입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 남구 진월동에 위치하며, 대성여자고등학교 남동측 인근에 소재합니다.

주변 지역은 아파트 지대, 정비된 주택 지대, 그리고 주택 및 상가 혼용지대가 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 혐오시설 및 주변 시설

주변에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

아파트 단지 인근으로 주택 및 상가 지역이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권은 21세기투자개발주식회사에서 유한회사엘시를 거쳐 백민경(2019-03-22, 임의경매로 인한 매각)으로 이전되었습니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 을14. 주택임차권: 나군수, 보증금 55,000,000원, 2025-07-18 접수, '인수'로 기재되어 있습니다. (전입일자: 2022-01-04, 확정일자: 2021-12-09)

* 갑8. 가압류: 서울보증보험주식회사, 58,000,000원, 2025-05-23 접수 (말소기준권리)

* 갑9. 강제경매: 나군수, 57,404,931원, 2026-03-18 접수 (본건 경매 개시 결정)

등기부채권 총액은 113,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인은 나군수이며, 보증금 55,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2022년 1월 4일이고, 확정일자는 2021년 12월 9일로, 대항력이 있습니다.

본건 물건명세서에는 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 14번 주택임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

임차인 나군수가 본건 강제경매 신청 채권자(갑9)이기도 하므로, 경매 절차를 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 높습니다.

그러나 등기부상 '을14 주택임차권'이 '인수'로 기재되어 있어, 만약 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 따라서 임차인의 보증금 55,000,000원은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

아파트 명칭은 진월동 호반리젠시빌입니다.

주소는 광주광역시 남구 진월동 388이며, 총 327세대가 2개동에 거주하고 있습니다.

최고층은 13층이며, 1999년 6월 22일에 사용승인되었습니다.

총 주차 대수는 147대로 세대당 약 0.44대입니다.

해당 물건의 전용면적은 32.16㎡ (약 9.73평)이며, 아파트 단지 총 면적은 14052.825㎡입니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면 다음과 같은 거래가 있었습니다.

* 2026년 5월 21일: 3층, 42,000,000원 (32.16㎡)

* 2026년 6월 26일: 4층, 47,500,000원 (32.16㎡)

* 2026년 7월 26일: 4층, 49,500,000원 (32.16㎡)

최근 3개월간 3건의 매매가 있었으며, 32.16㎡ 면적의 경우 층수에 따라 4200만원에서 4950만원 사이에서 거래되었습니다. 현재 감정가 5000만원은 최근 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

진월동 호반리젠시빌 주변으로는 다양한 상가 건물들이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 마트, 편의점 등이 인근에 있어 일상생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설

단지 남동측 인근에 대성여자고등학교가 위치하고 있으며, 진월초등학교가 학군으로 배정되는 지역입니다. 이는 주거 선호도에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

본건에는 대항력 있는 임차인 나군수가 거주 중입니다.

임차인의 보증금 55,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

이로 인해 명도 과정에서 추가적인 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이는 시간 및 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

6.2. 권리 인수 리스크

등기부등본 및 물건명세서 상 '을14 주택임차권'이 '인수'로 기재되어 있으며, 배당에서 전액 변제받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수해야 함이 명시되어 있습니다.

비록 임차인이 경매 신청 채권자이기도 하여 보증금 전액 회수 가능성이 높아 보이나, 배당 순위 및 금액에 따라 인수 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 이 부분에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건 광주광역시 남구 진월동 호반아파트는 대성여자고등학교 인근에 위치하며, 주변 환경 및 교통 여건이 보통 수준으로 평가됩니다.

최근 실거래가 상승세를 보이며, 1999년에 건축된 아파트임에도 불구하고 관리 상태에 따라 가치 유지가 가능합니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 나군수가 존재하며, 해당 임차인이 본 건 경매 신청 채권자이기도 하다는 점입니다. 이는 보증금 인수 여부에 대한 신중한 검토를 요구합니다.

임차인의 보증금 55,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 잠재적 리스크가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 광주 남구 지역의 주거 선호 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 최근 실거래가가 상승하는 추세를 보여 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 등 권리 관계를 명확히 파악하고 리스크를 관리한다면, 시장 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 50,000,000원

최근 실거래가 최고가: 49,500,000원 (2026년 7월 4층, 32.16㎡)

주요 인수 가능 보증금: 임차인 나군수 55,000,000원.

본건 경매 신청 채권자가 임차인 본인이므로, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 높다고 판단됩니다. 이에 따라 본건은 인수 보증금 0원으로 가정하고 입찰가를 산정합니다.

그러나 만약의 경우를 대비하여 실제 인수 가능 금액을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 실거래가 최고가 49,500,000원을 기준으로, 잠재적인 명도 비용, 권리 인수 가능성(최악의 경우 보증금 55,000,000원 인수), 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 45,000,000원 ~ 48,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

주의: 상기 입찰가는 인수 보증금이 0원일 경우를 가정한 것이며, 실제 낙찰 후 인수 보증금이 발생할 경우 추가적인 비용이 발생함을 유념하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.