나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30811 [1] 전라남도 담양군 대덕면 문학리 산92 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우감정 · 평가일 2026.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 대덕면 문학리 소재 "외문마을" 서측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재한 마을주변 산림지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

완경사지대내 부정형의 토지로, 자연림(분묘4기 소재함) 및 조경수 재배지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 분묘4기 및 타인 소유의 조경수가 식재되어 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

분묘 4기 소재함.
타인소유(정일수목원) 수목 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30811 (1)

* 소재지: 전라남도 담양군 대덕면 문학리 산92

* 용도: 임야

* 감정가: 623,760,000원

* 토지면적: 33,900.00㎡ (약 10,255.75평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 하OO

* 매각대상: 토지 매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 담양군 대덕면 문학리 소재 "외문마을" 서측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재한 마을주변 산림지대입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로는 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당합니다.

* 이용상태: 완경사 지대에 위치한 부정형의 토지로서, 자연림(분묘 4기 소재) 및 조경수 재배지로 현재 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부등본 요약:

* 갑1 (1975-06-28): 변동호 소유권이전

* 갑2 (2020-11-12): 변정호 소유권이전 (증여)

* 갑3 (2026-03-20): 하소미외 1명 강제경매 (채권금액 330,685,701원, 말소기준권리)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 지상권은 매각으로 소멸되지 않습니다. 특히, 본건 지상에 분묘 4기가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. (현재 파악된 임차인 없음)

4. 잠재적 리스크

* 분묘 관련 사항: 본건 토지 지상에 분묘 4기가 소재하고 있어, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 소유권 행사 시 중요한 고려사항이 됩니다.

* 타인 소유 수목: 정일수목원 소유의 조경수가 식재되어 있으며, 해당 수목은 매각 대상에서 제외됩니다. 따라서 수목 소유주와의 관계 및 향후 관리에 대한 고려가 필요합니다.

* 토지 형상 및 개발 제약: 완경사 지대에 위치한 부정형 토지로서, 활용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 보전관리지역, 준보전산지 등의 토지이용계획 및 제한상태는 건축 및 개발 행위에 제한을 줄 수 있습니다.

5. 종합 의견

본건은 전라남도 담양군에 소재한 임야로서, 마을 인근의 산림 지대에 위치하고 있습니다. 차량 접근성은 양호하나, 토지 자체는 완경사 부정형의 임야입니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리인 강제경매 외 인수되는 권리는 없습니다. 그러나 토지 지상의 분묘 4기와 타인 소유 수목은 본건의 이용 및 가치에 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 토지이용계획상 보전관리지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 있습니다.

6. 투자 포인트

* 담양군이라는 지역적 특성과 자연 녹지 공간으로서의 잠재력.

* 토지 자체의 관리 또는 농림업적 활용 가능성.

* 주변 환경이 농가 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 자연 친화적인 지역임을 고려할 때, 휴양림, 캠핑장 등 친환경 레저 시설 개발 가능성 (단, 용도지역 제한 및 분묘, 수목 문제 해결 선행 필요).

7. 예상 입찰가

본건의 감정가는 623,760,000원입니다. 현재 인수되는 보증금은 없으나, 분묘 4기 소재로 인한 분묘기지권 성립 가능성과 타인 소유 수목 존재, 그리고 보전관리지역 및 준보전산지라는 개발 제한 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 정확한 입찰가 결정은 개별적인 현장 조사와 권리관계에 대한 심층적인 분석, 그리고 담양군 지역의 유사 임야 거래 사례 조사를 통해 이루어져야 합니다. 본 보고서에서는 감정가를 기준으로 제시하며, 입찰가는 위 리스크들을 감안하여 재평가되어야 함을 강조합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.