나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30801 [1] 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 101동 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도감정 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 「광주비엔날레 전시관」북동측 인근에 위치한 용봉동 도나우270 제101동 제4층 제406호로 주위는 아파트단지, 주상용, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 중 제101동 제4층 제406호로서, 외 벽: 콘크리트 위 페인팅 마감 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비, 도시가스설비, 지상 및 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경30801 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO로 표기됨)

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1475, 용봉동 도나우270 101동 4층 406호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 34.33㎡ (약 10.38평)

토지 지분: 34.3313㎡ (약 10.38평)

건물면적: 56.94㎡ (약 17.23평)

건물 지분: 56.9432㎡ (약 17.23평)

전용면적: 56.94㎡ (약 17.23평)

분양면적: 56.94㎡ (약 17.23평) (건축물대장상 건물 면적 및 제공된 전용면적 기준, 별도 분양면적 정보 부족)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제101동 제4층 제406호 (총괄표제부 및 감정평가서 요약 기준)

건축승인일: 2016년 5월 27일

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 257,000,000원

공동담보: 해당 물건은 공동담보로 경매에 나왔습니다.

주의사항: 특별한 주의사항은 기재되어 있지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 '광주비엔날레 전시관' 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트단지, 주상용 건물, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 환경은 양호한 편입니다. 광주비엔날레 전시관 주변을 지나는 버스 노선들이 이용 가능합니다.

2.3. 주변 개발 계획

광주비엔날레 전시관 인근은 문화 및 예술 관련 시설들이 밀집해 있으며, 광주시는 지속적으로 지역 문화 발전을 위한 사업들을 추진하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 주식회사심산건설 (2016-06-03)

* 근저당: 우리은행 (64,080,000원) (2016-06-03)

* 주택임차권: 윤수명 (160,800,000원) (2021-04-09 전입, 2021-04-29 확정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (160,800,000원) (2026-03-19 접수, 사건번호: 2026타경30801)

* 압류: 국민건강보험공단 (2026-05-21 접수)

등기부채권 총액: 224,880,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤수명

* 보증금: 160,800,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-09

* 확정일자: 2021-04-29

* 배당신고일자: 2024-09-10

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

본건은 강제경매로 진행 중이며, 등기부상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 압류)는 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 매각기일에 따라 변동될 수 있으므로 확인이 필요합니다. 임차인 윤수명 씨는 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔여 보증금에 대한 권리 행사 여부를 확인해야 하나, 현재 정보상으로는 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근으로는 근린생활시설 및 주상복합 건물이 소재하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 도보 거리에 다양한 편의시설과 상점들이 있어 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스를 이용하는 데 불편함이 없을 것으로 보입니다.

4.2. 상권 특징

본 물건지 주변은 주거지역과 상업지역이 혼합된 형태로, 광주비엔날레 전시관과 같은 문화 시설과의 접근성이 좋습니다. 이는 지역 내에서 비교적 쾌적하고 문화적인 생활 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 주변의 교육 환경으로는 태봉초등학교, 광주경신중학교, 광주경신여자고등학교 등이 도보 거리에 위치해 있어 자녀들의 통학이 용이할 것으로 보입니다. 또한, 인근 전남대학교가 있어 교육적 인프라를 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 인근 근린생활시설 및 상점들을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다. 광주비엔날레 전시관 및 관련 문화 시설들이 가까이 있어 문화생활을 즐기기에도 좋습니다.

5.3. 의료시설

가까운 종합병원에 대한 정보는 명확히 확인되지 않았으나, 광주광역시 북구 내 의료기관 이용이 가능합니다.

5.4. 공공시설

광주비엔날레 전시관, 광주시립미술관, 광주역사민속박물관 등 다양한 문화 및 공공시설이 인근에 위치하고 있어 문화 향유 기회가 풍부합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

현재 등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상되나, 경매 절차 진행 중 예기치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 최종 입찰 전 권리관계를 다시 한번 철저히 확인해야 합니다. 임차인의 경우 대항력이 없으나, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 물리적 리스크 (혐오시설 포함)

현재까지의 정보 및 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 광주시는 소각장 등 기존 혐오시설에 대한 재인식을 확산시키고 문화시설로 탈바꿈시키는 노력을 하고 있으나, 본 물건지 주변에서는 이러한 시설이 직접적으로 감지되지 않습니다.

6.3. 기타 리스크

감정평가서상의 물건 정보(4층 406호)와 건축물 등기부등본상 전유부 정보(14층 1406호) 간에 층수 및 호수 불일치 가능성이 발견되었습니다. 본 보고서는 감정평가서의 정보를 기준으로 작성되었으나, 실제 현장 방문 및 등기부 확인을 통해 정확한 호수와 층수를 재확인하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

광주광역시 북구 용봉동에 위치한 본 아파트는 광주비엔날레 전시관 인근의 우수한 입지조건과 비교적 양호한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 2016년에 건축되어 준신축급 상태를 유지하고 있으며, 56.94㎡ (약 17.23평)의 전용면적을 가진 소형 평형으로 1인 가구나 신혼부부 등에게 적합할 수 있습니다. 등기부상 복잡한 권리관계 없이 경매 절차가 진행 중이며, 인수되는 임차 보증금은 없어 권리 분석상 비교적 명확합니다. 다만, 물건 정보상의 층수 및 호수 불일치 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광주비엔날레 인근의 문화 예술 인프라 접근성.

* 비교적 양호한 교통 및 생활 편의시설.

* 2016년 준공으로 신축급 상태 유지.

* 인수되는 임차 보증금 없음으로 권리 분석이 명확함.

* 소형 평형으로 실수요자 및 투자 수요 확보 용이.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건과 동일한 '용봉동 도나우270' 아파트 단지의 전용면적 56.94㎡ (약 23평형)의 최근 실거래가 및 시세 정보는 다음과 같습니다.

* 감정가: 257,000,000원

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 해당 면적대의 아파트는 2억 5천만원대에서 2억 7천만원대 사이의 가격대를 형성하고 있습니다. 특히 2022년 5월 4층 물건이 2억 5,500만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 또한, 최신 전월세 정보들을 종합해 볼 때, 보증금 160,800,000원에 월세 0원인 계약 건이 존재하며, 이는 매매가 산정 시 감안될 수 있습니다. 다른 계약 건들의 보증금과 월세 추이를 볼 때, 시세는 약 2억 5천만원 이상으로 추정됩니다.

9.2. 입찰가 산정

* 감정가: 257,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세: 약 2억 5천만원 ~ 2억 7천만원대

권리 분석상 인수되는 부담이 없으며, 주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준인 2억 5천만원 ~ 2억 7천만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 경쟁 상황 및 현장 시세 변동, 물건 상태(하자 여부, 수리 필요성 등)를 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다. 2억 5천만원 ~ 2억 7천만원 사이의 입찰가를 고려하되, 경쟁이 치열할 경우 감정가 이상으로 상승할 가능성도 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.