나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30778 [1] 광주광역시 남구 주월동 1301 주월동이지더원아파트1단지 103동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 '주월중학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 학교, 아파트 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주상혼용지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주차가 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1-(가)는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상15층 건물 중 제103동 제11층 제1101호로서, 외벽 : 페인트마감 등 내벽 : 벽지마감, 타일붙임마감 등 창호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호1-(가)는 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기호1-(가)는 상하수도시설에 의한 급ㆍ배수설비, 도시가스설비, 소방설비(화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등), 승강기설비, 전기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 북동측으로 왕복 6차선 및 남동측, 남서측, 북서측으로 각각 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2015-12-18)(2020.9.15. 변경)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(2011-12-06)(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원에서 진행 중인 2026타경30778 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 광주광역시 남구 주월동 1301번지에 위치한 주월동 이지더원아파트 1단지 103동 11층 1101호이며, 용도는 아파트입니다.

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕으로, 지상 15층 건물 중 11층에 해당합니다. 2012년 11월 30일 사용승인을 받아 건축년도는 2012년입니다.

토지면적은 40.02㎡(약 12.10평)이며, 건물 전용면적은 84.97㎡(약 25.71평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 390,000,000원이며, 현재까지 파악된 총 채권액은 359,507,398원입니다.

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 광주광역시 남구 주월동에 소재하며, '주월중학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 학교, 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근 및 주차가 용이하며, 대중교통 이용 편의성을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 주변 시설: 아파트 단지 내 또는 인근에 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 본건 아파트 단지와 직접적으로 인접하거나 가까운 거리에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을12 근저당권(현대캐피탈주식회사, 2022년 1월 28일 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 일반적으로 경매로 인해 소멸되지 않는 기타 공적 부담(예: 일부 세금)이 있다면 인수될 수 있으나, 제시된 정보상으로는 특별히 인수되는 권리가 명확히 확인되지 않습니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 완료와 함께 모두 소멸됩니다. 여기에는 갑10 가압류, 갑12 압류, 갑13 압류, 갑17 강제경매 등이 포함됩니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 임차인으로 인한 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임차인 현황 정보가 더 상세히 제공되지 않아, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 아파트 단지 정보: 본건이 속한 주월1단지 이지더원 아파트는 2012년에 건축되었으며, 총 3개 동에 177세대가 거주하고 있습니다. 최고 15층으로, 지상 주차 2대, 지하 주차 6대 등 총 72대의 주차가 가능합니다. 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

* 주변 상업 시설: 본건이 위치한 주상혼용지대는 학교 및 주거시설과 함께 근린생활시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다. 이는 단지 내 입주민의 생활 편의를 지원하는 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 본건 북동측 인근에 주월중학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의 시설: 단지 주변의 근린생활시설 및 상업지역을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주차 시설: 아파트 단지 내에 총 72대의 주차 공간이 마련되어 있어, 세대당 주차 비율을 고려했을 때 주차 환경은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2012년에 건축되어 약 14년 정도 경과된 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장 전반의 변동성 및 지역 경제 상황 변화에 따른 가치 변동 가능성이 존재합니다.

* 권리 관계: 제시된 권리 분석상 큰 문제는 없어 보이나, 경매 물건 특성상 점유 관계 및 실제 권리 관계에 대한 더욱 면밀한 현장 조사가 권장됩니다.

1.6. 투자 포인트

* 위치적 이점: 광주광역시 남구 주월동의 비교적 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 대비 현재 시세 및 최근 거래 사례를 분석하여 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지로서 기본적인 주거 편의시설과 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 주월동에 위치한 아파트로, 준수한 입지 조건과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 최근 매매 사례를 고려했을 때, 감정가 대비 합리적인 수준의 입찰을 통해 시세차익을 노릴 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물 연식 및 시장 변동성에 대한 고려는 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 단지 내 11층 물건은 2026년 4월 30일에 320,000,000원에 거래되었으며, 5층 및 6층 물건은 2026년 5월에 각각 350,000,000원에 거래되었습니다. 본건 감정가는 390,000,000원입니다.

최근 11층 거래가액과 그 외 층수 거래가액을 종합적으로 고려하고, 적정 수준의 할인율을 적용하여 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

약 330,000,000원 ~ 350,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. (이는 감정가 대비 약 84.6% ~ 89.7% 수준입니다.)

최적의 입찰가는 시장 상황, 경쟁 강도, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.