나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30788 [1] 전라남도 장성군 동화면 구림리 200-6 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만연 · 평가일 2026.04.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 동화면 구림리 소재 '장성동화농공단지' 내에 위치하며, 부근은 각종 규모의 공업용부동산이 주를 이루는 농공단지로, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 10미터의 왕복2차로 아스팔트포장도로 및 남측으로 노폭 약 5미터의 콘크 리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 산업개발진흥지구, 성장관리계획구역(일반형), 제2종지구단위계획구역, 가축 사육제한구역(소,말,양(염소등산양포함),사슴,젖소,닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 농공단지(동화농공단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2(가) 철골철근콘크리트조 판넬지붕 단층 건으로, 외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감, 내벽: 시멘트몰탈 위 페인팅, 타일붙임 등 마감, 창호: 칼라새시창호 등임.

이용상태

공장으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도'에 도시한 바와 같이 제시외건물(기호ㄱ~ㅂ/부합물 및 종물)이 소재함. * 기호 ㄱ) 경량철골구조 천막지붕 단층, 창고, 약 240㎡ 기호 ㄴ) 경량철골구조 천막지붕 단층, 창고, 약 30㎡ 기호 ㄷ) 경량철골구조 썬라이트지붕 단층, 가추, 약 41.9㎡ 기호 ㄹ) 경량철골구조 및 조적조 판넬지붕 단층, 창고 및 기계실 등, 약 78.2㎡ 기호 ㅁ) 경량철골구조 천막지붕 단층, 창고, 약 85.3㎡ 기호 ㅂ) 파이프조 판넬 및 썬라이트 지붕 단층, 가추, 약 126㎡

공부와의 차이

일련번호 2(가) 공부상 '대골스레트지붕'이나, 현황 '판넬지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 및 기계기구 각 포함)
공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 Air Riveting Machine 외 28식(감정평가서 참조)
지상소재 수목 매각 포함
목록 2. 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음
향후 매수인에게 허가권자로부터 이행강제금 부과 및 시정명령 등이 처분될 수 있음{사실조회회신 미착, 장성군에 문의 요함}

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30788 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (정보상 중OOOOO로 표기됨)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 전라남도 장성군 동화면 구림리 200-6

* 용도: 공장

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지면적: 6914.00㎡ (약 2092.1평)

* 건물면적: 2176.00㎡ (약 658.6평)

* 건물 제시외면적: 601.40㎡ (약 181.9평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

* 감정가: 1,699,176,300원

* 토지감정요항표:

* 위치 및 주위환경: '장성동화농공단지' 내에 위치하며, 각종 규모의 공업용 부동산이 주를 이루는 농공단지로 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 차량 출입 가능하며 일반적인 교통상황은 보통임.

* 형태 및 이용상태: 사다리형 평지로 공업용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 북측 노폭 약 10미터 왕복 2차로, 남측 노폭 약 5미터 콘크리트 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 성장관리계획구역, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 농공단지(동화농공단지) 등에 해당함.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 임대관계는 미상임.

* 건물감정평가요항표:

* 건물의 구조: 철골철근콘크리트조 판넬지붕 단층 건물.

* 이용상태: 공장으로 이용 중임.

* 설비내역: 위생 및 급배수, 화재탐지 및 경보, 옥내소화전 설비 등이 되어 있음.

* 부합물 및 종물: 기호 ㄱ~ㅂ의 제시외 건물(창고, 가추 등)이 소재함.

* 공부와의 차이: 공부상 '대골스레트지붕'이나 현황 '판넬지붕'임.

* 기타참고사항: 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 동화면 구림리에 위치한 '장성동화농공단지' 내에 소재하며, 주변은 다양한 규모의 공업용 부동산이 분포하는 농공단지 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다. 북측으로는 약 10미터 폭의 왕복 2차로 도로, 남측으로는 약 5미터 폭의 콘크리트 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 산업개발진흥지구, 성장관리계획구역(일반형), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 농공단지(동화농공단지) 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

북측으로 약 10미터 폭의 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 남측으로 약 5미터 폭의 콘크리트 포장도로에 접하여 차량의 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 등기부:

* 소유권 이전: 주식회사 성인전자 (2000-12-30)

* 근저당: 중소기업은행 (말소기준권리, 총액 1,418,718,190원)

* 가압류: 송근재, 하영수, 유한회사, 주식회사 에스씨엘광주, 김덕열 (전부 말소)

* 임의경매: 중소기업은행 (2026-03-19, 본건 경매개시결정)

* 건물 등기부:

* 소유권 보존: 주식회사 성인전자 (1988-05-06)

* 근저당: 중소기업은행 (말소기준권리, 총액 1,418,718,190원)

* 가압류: 송근재, 하영수, 유한회사, 주식회사 에스씨엘광주, 김덕열 (전부 말소)

* 임의경매: 중소기업은행 (2026-03-19, 본건 경매개시결정)

3.2. 말소기준권리

2022년 3월 30일 접수된 중소기업은행의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서상 '지상권개요' 부분은 비어있어 추가 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 실제 점유 관계는 현장 조사 또는 사실조회를 통해 재확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 장성동화농공단지 및 그 주변 지역은 공업용 부동산이 주를 이루는 산업단지 지역입니다. 주변에는 일반적인 공장들이 위치하고 있으며, 광주시와 약 30분 거리에 있어 광주의 배후 산업 지역으로서의 기능을 수행할 수 있습니다. 대중교통 이용이 편리한 편은 아니나, 차량 접근성은 양호한 편입니다. 주거 시설이나 상업 시설, 편의 시설에 대한 정보는 제한적이며, 농림지역에 가까운 특성을 보입니다.

5. 생활정보

장성군 동화면 구림리 일대는 전반적으로 농촌 지역의 특성을 띠고 있습니다. (14)에 따르면, 주변에 편의점 등 기본적인 편의시설이 멀리 떨어져 있고, 매우 조용한 환경이며, 오래된 건물에서는 벌레 문제가 발생할 수 있다는 정보가 있습니다. 다만, 행정복지센터, 예비군 중대 등 공공기관이 인근에 위치해 있습니다. (11)에 따르면, 동화면은 농공단지가 있으나 다문화 사회의 특성과 농촌 쇠퇴 위기를 겪기도 했으나, 주민 주도의 문화 활동과 상호 문화 공동체 조성을 통해 활기를 되찾고 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물대장상 위반건축물

목록 2. 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 향후 매수인에게 이행강제금 부과 및 시정명령 등 처분이 내려질 수 있습니다. 이행강제금 부과 여부 및 예상 금액, 시정 조치 등에 대한 구체적인 내용은 장성군청에 문의하여 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 특이사항

* 제시외 건물 및 기계기구 포함 일괄매각 대상이며, 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계·기구(Air Riveting Machine 외 28식)도 포함됩니다.

* 지상 수목도 매각에 포함됩니다.

* (9), (10)에 따르면, 과거 장성군 동화면 구룡리 일대에 폐기물 불법 매립 사례가 있었으며, 이에 대한 원상복구 명령이 있었던 점은 환경적 리스크로 고려될 수 있습니다.

* (7)에 따르면, 동화면 동호리 지역에서 동물화장장 설치를 둘러싼 주민 갈등이 있었던 사례가 있어, 향후 지역 내 혐오시설 설치에 대한 민감성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 장성군 동화면에 위치한 공장 부지로, 장성동화농공단지 내에 소재하여 공업용 부동산으로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 기계기구 및 제시외 건물까지 포함된 일괄매각 대상이므로 공장 운영을 위한 설비가 갖춰진 상태로 인수될 가능성이 높습니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물 등재 사실은 매수인에게 부담이 될 수 있으며, 이에 대한 추가적인 확인 및 이행강제금 부담 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 주변 지역의 농촌적 특성과 과거 폐기물 불법 매립 사례 등은 환경 및 개발 관련 리스크로 고려할 필요가 있습니다. 채권액이 감정가를 상회하고 있어 경매 경쟁률은 낮을 것으로 예상되나, 위반건축물 관련 부담금 및 주변 환경 리스크를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 장성동화농공단지 내 위치: 농공단지 내에 위치하여 공업 용도의 개발 및 운영에 유리한 입지입니다.

* 일괄매각: 제시외 건물, 기계기구, 수목 등을 포함하여 일괄 매각되므로, 공장 설비를 갖춘 상태로 인수하여 즉시 운영 또는 활용 가능성이 있습니다.

* 광주광역시 접근성: 광주광역시와 약 30분 거리로, 광주의 배후 산업 지역으로서의 이점을 가질 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 경매 경쟁률 예상: 채권 총액이 감정가를 초과하는 점을 고려할 때, 과도한 경쟁 없이 입찰에 참여할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가가 1,699,176,300원입니다. 채권 총액이 1,418,718,190원으로, 감정가보다 낮은 편이며, 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 시세 및 물건의 잠재적 리스크(위반건축물, 과거 폐기물 불법매립 이력 등)를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 위반건축물 관련 부담금, 향후 시정 및 이행강제금 예상 비용, 그리고 공장으로서의 활용 가치 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재로서는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어렵지만, 감정가 대비 70~80% 수준에서 검토해 볼 수 있으며, 실제 낙찰가는 현장 조사 결과 및 당시 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.