나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10144 [1] 경상남도 사천시 정동면 풍정리 388-1 삼성아파트 101동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 정동면 풍정리 소재 삼성아파트 101동 내에 소재하며, 주위는 아파트, 단독주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 관내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제6층 601호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 창호 : 새시 창구조임.

이용상태

아파트로 이용중임. (현장 조사 당시 이해관계인 부재로 이용상황은 외부관찰, 관련 공부 및 탐문조사에 의함)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

물건 비고

-신청채권자 서울보증보험(양도전:한국토지주택공사)는 "우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대해 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 대항력포기서(2026.7.15.자)를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경10144 (1)

소재지: 경상남도 사천시 정동면 풍정리 388-1 삼성아파트 101동 6층601호

용도: 아파트

감정가: 79,000,000원

토지면적: 72.31㎡ (약 21.88평)

건물면적 (전용면적): 59.89㎡ (약 18.12평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경상남도 사천시 정동면 풍정리 소재 삼성아파트 101동 내에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 관내 일반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 북동측으로 단지로 진출입로가 개설되어 있습니다. 토지이용계획상 생산관리지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되었으며, 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

집합건물 등기부 요약 및 임차인 현황을 종합적으로 분석한 결과, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

특히, 임차인으로 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)가 확인되며, 보증금 90,000,000원에 전입일자는 2018년 4월 17일, 확정일자는 2018년 3월 29일입니다.

중요한 점은, 신청채권자인 서울보증보험(양도 전: 한국토지주택공사)이 "우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대해 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 대항력 포기서를 제출했다는 것입니다 [cite: text]. 이로 인해 해당 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

등기부상의 압류 및 강제경매 기록 등은 모두 말소될 예정으로, 매수인은 인수되는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 사천시 정동면 풍정리 일대는 아파트 단지를 중심으로 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 기본적인 부대시설을 갖추고 있습니다. 주변에 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가 및 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

주변 지역에 대한 외부 지도 검색 결과, 특이할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 사천 삼성아파트 101동 6층에 위치한 아파트로, 전용면적 59.89㎡(약 18.12평)의 주거 공간을 제공합니다.

아파트 단지는 1994년 7월 27일에 사용 승인되었으며, 총 4개 동, 314세대로 구성되어 있습니다.

단지 내에는 지상 및 지하 주차 공간이 마련되어 있으며, 최고 15층 높이의 건물입니다.

복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

관리사무소 연락처는 055-853-1758입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 임차인의 대항력 포기서 제출과 관련된 법적 효력의 확실성입니다. 제출된 대항력 포기서의 진위 여부 및 효력에 대해 철저한 확인이 필요합니다. 다만, 현재까지 제공된 정보상으로는 매수인에게 인수될 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

건축된 지 30년이 경과한 건물이라는 점에서 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다. 현장 조사 당시 이해관계인이 부재하여 내부 상태 파악이 제한적이었으므로, 실제 내부 상태에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

"SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항은 추가적인 확인이 필요한 부분으로, 서울보증보험과의 계약 관계에서 발생할 수 있는 변동 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 진주지원 2026타경10144 (1) 경매 물건은 사천시 정동면에 위치한 삼성아파트 101동 6층 601호입니다.

감정가는 79,000,000원이며, 전용면적 59.89㎡(약 18.12평)의 비교적 협소한 아파트입니다.

본건의 가장 큰 장점은 선순위 임차인이 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의하여, 매수인이 임차 보증금 반환 채무를 인수할 위험이 전혀 없다는 점입니다 [cite: text]. 이는 권리 관계를 매우 단순하게 만들어 매수인의 위험 부담을 크게 줄여줍니다.

단점으로는 건물의 노후화와 주변 환경이 아파트, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있어 상권이 발달하지 않았다는 점을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

가장 중요한 투자 포인트는 임차인의 대항력 포기로 인한 권리관계의 명확성입니다. 매수인은 임차인의 보증금 반환에 대한 법적 부담 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(59.886㎡)의 6층 매물이 2026년 6월 6일에 75,000,000원에 거래된 사례가 있습니다 [cite: text]. 감정가 79,000,000원과 비교 시, 시장 가격 대비 합리적인 수준에서 투자를 고려할 수 있습니다.

다만, 2026년 7월 1일에 동일 면적이 52,900,000원에 거래된 사례도 있어, 시장 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다 [cite: text].

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 중 본건과 유사한 조건(전용면적 59.886㎡, 6층)의 거래가는 75,000,000원이었습니다 [cite: text].

감정가는 79,000,000원이며, 권리 분석상 인수되는 임차보증금이 없는 점을 고려할 때, 이 두 가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 신중하게 접근해야 하지만, 본 건의 경우 76,000,000원을 시작으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.