나이스옥션 법원경매 천안 2026타경100 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 885-1 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건 기호(1,2,3)은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 '성지새말 2단지아파트' 서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트 및 상가, 노변으로 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 기호(1,2,3)까지 차량접근 가능하고, 인근 버스정류장 및 간선도로와의 거리등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호(1,2,3) : 철근콘크리트조 및 조적조 스라브지붕 4층 건물 중 1층101호, 2층201호, 3층301호로서, (사용승인일: 1999.08.02) 외벽: 화강석 붙임, 드라이비트 등 마감, 내벽: 몰탈 위 페인트, 벽지 등 마감, 창호: 샤시창호입니다.

이용상태

기호(1) : 제1종근린생활시설(투가리해장국)로 이용중입니다. 기호(2) : 제2종근린생활시설(지앤비영어 & 팀윤수학학원)로 이용중입니다. 기호(3) : 제2종근린생활시설(현황 '공실')로 이용중입니다

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 옥외주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 '근린생활시설 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 소로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안신용초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 기호(1)의 부합물 및 종물로 사료되는 제시외 건물(ㄱ)이 소재하고 있습니다.

물건 비고

. 제시외 건물(창고) 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 천안지원 2026타경100 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 885-1 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 654,480,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 선영새마을금고

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 97.77㎡ (약 29.59평)

토지 지분: 97.771㎡ (약 29.59평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 157.57㎡ (약 47.66평)

건물 지분: 157.57㎡ (약 47.66평)

건물 제시외 면적: 29.00㎡ (매각 포함)

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물 구조: 철근콘크리트조 및 조적조 스라브지붕 4층 건물 중 1층 101호

사용승인일: 1999년 08월 02일

주요 용도: 제1종근린생활시설(투가리해장국) (101호)

내부 이용 현황: 101호는 제1종근린생활시설(투가리해장국)로 이용 중입니다.

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

용도지역: 도시지역 (천안도시지역), 제2종일반주거지역

기타 제한사항: 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(천안신용초등학교)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 '성지새말 2단지아파트' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지와 상가, 노변 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근 버스 정류장 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 남측 및 동측으로 소로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존(전병학) 후 소유권 이전(이재분, 협의분할에 의한 상속)이 있었습니다. 현재 등기부에는 다수의 근저당권 및 전세권이 설정되었다가 말소된 기록이 있습니다. 말소기준권리인 전세권(을7, 이교희, 180,000,000원)은 말소 예정입니다. 채권자 선영새마을금고의 근저당권(을8)이 말소기준권리보다 선순위로 존재하며, 동일 채권자의 임의경매개시결정(을11)으로 본 경매가 진행되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이교희

보증금: 180,000,000원 / 차임: 0원 (전입/사업일자: 2003-03-05)

보증금: 100,000,000원 / 차임: 1,600,000원 (전입/사업일자: 2003-03-05)

대항력: 있음.

비고: 임차인 이교희는 대항력이 있는 것으로 파악됩니다. 하지만, 두 건의 임대차 계약 건에 대해 보증금과 차임 정보가 기재되어 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 실제 낙찰자가 인수해야 할 보증금 액수에 대한 불확실성이 존재합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

대상 물건이 위치한 신방동은 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거형 배후 상권의 특성을 강하게 띱니다. 인근에 이마트와 홈플러스 등 대형 유통점이 위치하여 소매업종보다는 일반 음식점, 주점, 학원 등 생활 서비스 업종의 비중이 높은 편입니다. 30~40대 인구 비율이 높고 가족 단위 유동인구가 많아, 이러한 배후 수요를 타겟으로 하는 업종에 적합합니다.

4.2. 경쟁 환경

주변에 대형 마트가 있어 직접적인 소매 경쟁보다는, 아파트 단지 거주민을 대상으로 하는 근린 상가 업종이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 1층 근린상가라는 점에서 업종 선택에 따라 지역 주민들의 접근성을 활용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

물건지 인근에 '성지새말 2단지아파트' 등 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 주거 수요가 탄탄합니다. 또한, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 상업 시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

대상 물건은 '천안신용초등학교' 상대보호구역 내에 위치하여 교육 환경 관련 제한 사항이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 문제

임차인 이교희는 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 실제 보증금/차임 내역 간의 불일치로 인해 명도 및 보증금 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 실제 인수 보증금액에 대한 명확한 확인이 필요하며, 이는 낙찰자의 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 환경 문제

인근 지역에 악취 문제와 관련된 민원이 제기된 바 있으며, '혐오시설'이 들어섰다는 주민들의 불만이 있었던 점은 본 물건의 가치 및 미래 개발 가능성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 불확실성

"임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다"라는 점은 현재 공실 여부, 실제 임대료 수준, 공실로 인한 수익 공백 등의 불확실성을 내포하고 있습니다.

6.4. 제시외 건물

제시외 건물(창고)이 매각에 포함되므로, 관련 면적 및 가치를 고려해야 합니다.

6.5. 기타 제한사항

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 규제가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 신방동의 아파트 밀집 지역에 위치한 근린상가로, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 사업 운영이 가능한 잠재력을 가지고 있습니다. 주변 교통 및 상권 여건도 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 관련 불확실성, '혐오시설' 및 악취 관련 민원 이력과 같은 환경적 리스크는 투자 시 반드시 심층적으로 고려해야 할 사항입니다. 임대 관계의 불확실성 또한 명확한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 단지 배후 수요: 대규모 아파트 단지를 배후로 하여 꾸준한 유동 인구 및 잠재 고객 확보가 용이합니다.

* 상대적으로 저렴한 감정가: 물건지의 특성과 권리관계, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 감정가 대비 합리적인 입찰가 산정이 가능하다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 1, 2종 근린생활시설 용도로 다양한 업종 운영 가능: 상가로서의 활용도가 높아 다양한 업종의 사업자가 관심을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 대항력 있는 임차인의 존재 간의 상충되는 부분, 그리고 환경적 리스크(혐오시설, 악취 관련 민원)로 인해 산정이 매우 어렵습니다. 일반적으로 감정가(654,480,000원)를 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크들을 면밀히 분석하고, 명도 비용, 추가 보증금 인수 가능성, 향후 건물 가치 하락 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 임차인 이교희와의 명도 협상 비용 및 잠재적 명도 저항 가능성, 환경 문제로 인한 향후 가치 변동 가능성을 최대한 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 따라서, 명확한 인수 보증금액 확정 및 명도 협상 결과, 그리고 주변 환경 개선 여부 등에 대한 추가적인 현장 조사 및 권리 분석이 선행되어야 정확한 입찰가 산정이 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.