나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50508 [1] 경기도 광주시 태전동 283-4 뤼미에르빌리지 에이동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 태전동 소재 "광남1동ㅎ애정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘트리트지붕 4층 건내 2층 201호로서, 외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감. 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감. 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방, 욕실2, 거실, 발코니 현관 등)으로 이용중임. *내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 급탕설비, 도시가스난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치 제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. *내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2026타경50508 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OO

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 태전동 283-4, 뤼미에르빌리지 에이동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 331,000,000원 (삼억 삼천백만원)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 67.70㎡ (약 20.47평)

토지 지분: 67.6991㎡ (약 20.47평)

건물 면적: 82.52㎡ (약 24.97평)

건물 지분: 82.52㎡ (약 24.97평)

전용 면적: 82.52㎡ (약 24.97평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 다세대주택으로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 태전동 소재 "광남1동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 교통 상황은 보통 수준으로 판단됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2019년 2월 8일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (을2)

등기부 채권 총액: 420,487,743원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 등기부상으로는 지상권이 기재되어 있으나, 제공된 등기사항 요약에서는 확인되지 않음. (주의 필요)

소멸 예정 권리: 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등 모든 권리가 말소될 예정임.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

주의사항: 내부 상태 및 실제 이용 현황이 폐문부재로 확인되지 않아 정확한 임차인 현황 파악이 어렵습니다. 보증금 미상 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 경매 참여 시 현장 조사를 통해 재확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2017년식, 58.6㎡, 1층, 2026년 5월 12일 거래: 260,000,000원 (2억 6천만원)

* 2011년식, 56.25㎡, 4층, 2026년 5월 11일 거래: 192,000,000원 (1억 9천 2백만원)

* 2015년식, 59.94㎡, 4층, 2026년 5월 6일 거래: 130,000,000원 (1억 3천만원)

4.2. 시세 분석

본건은 전용면적 82.52㎡ (약 25평)으로, 비교 대상 매물(약 17~18평)보다 면적이 크다는 점을 고려해야 합니다.

최고가 거래 사례(58.6㎡, 2.6억)를 기준으로 면적을 환산하면 약 3.6억원대, 중간 가격 거래 사례(56.25㎡, 1.92억) 기준으로는 약 2.8억원대로 산출됩니다.

감정가 3.31억원은 이러한 시세 범위를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단되나, 비교 매물과의 면적 차이를 감안한 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물의 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 201호

* 외벽: 치장벽돌쌓기 마감

* 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 마감

* 창호: 하이새시 창호

* 설비: 급배수, 위생, 승강기, 급탕, 도시가스 난방 설비 등

5.2. 이용 상태

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 표준적인 이용 상황을 상정하여 평가되었습니다. (방 3, 주방, 욕실 2, 거실, 발코니, 현관 등)

주의: 내부 상태는 폐문부재로 확인하지 못하였으므로, 경매 참여 시 반드시 현장 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 시설

주위에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 지역(태전동)은 주거 밀집 지역으로, 지도상으로 인근에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 실제 내부 상태, 마감재, 설비 작동 여부 등을 확인할 수 없습니다. 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 있는지, 있다면 대항력 및 보증금 규모는 어떠한지 파악되지 않았습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되었으나, 현장 확인이 필수입니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치 제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권이 언급되었으나, 실제 존재 여부는 불확실하므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 태전동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2018년 준공)이며 면적이 넓다는 장점이 있습니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가되며, 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이라 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있습니다.

하지만 내부 상태 미확인, 임대 관계 불분명 등의 잠재적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 이러한 리스크를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택 (2018년 준공)

* 넓은 전용 면적 (82.52㎡, 약 25평)

* 경매 후 소멸되는 권리 다수 (깨끗한 권리 승계 가능성)

* 주거지역 내 위치, 일반적인 생활 편의시설 이용 용이

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 331,000,000원 (3억 3100만원)입니다.

주변 유사 면적의 다세대주택 거래 사례를 고려할 때, 본건의 넓은 면적과 신축 연식을 감안하면 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

다만, 내부 상태 및 임대 관계 미확인 등 잠재적 리스크를 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 270,000,000원 ~ 300,000,000원 (2억 7천만원 ~ 3억원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.