나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30600 [1] 경기도 김포시 마산동 662-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우 · 평가일 2026.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 마산동 소재 '마산역' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 주상용(다가 구주택 및 근린생활시설)지대로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 북서측 근거리에 전철역(마산역/김포 골드라인)이 위치하는 등 제반 교통사정은 편리함.

형태 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 정방형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 로폭 약 10미터 포장도로와 접하며 북동측으로 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류(폭 10m~12m) (2014-11-27)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(에이스숲유치원)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지 개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구 역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정 보과문의)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대중인 것으로 조사되나 임대관계는 미상임. 기타 : 지적경계선 부근에 경제적가치 희박한 소유자 미상의 수목 11주(소나무 및 단풍나무 등) 가 식재되어 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로서 (사용승인일 : 2021.03.22) 외벽 : 치장석 마감. 내벽 : 대리석 붙임, 몰탈위 페인팅, 벽지도배, 타일붙임 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

1층 : 근린생활시설 2~4층 : 다가구주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비(2~4층), 화재경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

공부상 면적이 2층 134.87㎡, 3층 134.53㎡, 4층 134.57㎡이나 실제 면적은 2~4층 각 186.92㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1~4층 전체를 임대중인 것으로 조사되나 임대내역은 미상임.

물건 비고

1.일괄매각.
2.토지 지적경계선 부근에 경제적 가치 희박한 소유자 미상의 수목 11주(소나무 및 단풍나무 등)가 식재되어 있음.
3.건물 2~4층은 거실 및 발코니 등이 확장된 상태로 공부상 면적과 실제 면적이 상이하며, 감정평가는 현황 확장부분을 포함하여 실시(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본건은 경기도 김포시 마산동 662-10에 소재한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 부천지원 2026타경30600 (1)이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.2. 물건 개요

본 물건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 단독주택으로, 2021년 3월 22일 사용승인을 받았습니다.

건물은 1층 근린생활시설, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 이용 중입니다.

1.3. 감정가 및 면적

총 감정가는 2,230,306,200원 (22억 3,031만원)입니다.

토지 면적은 314.40㎡ (약 95.14평)이며, 건물 연면적은 565.31㎡ (약 171.05평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 김포시 마산동 소재 '마산역'에서 남동측 근거리에 위치합니다.

주위는 주상용(다가구주택 및 근린생활시설) 주택지로 형성되어 있어 생활 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다.

북서측 근거리에 전철역(마산역/김포 골드라인)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로접근성

본건 토지는 남동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있으며, 북동측으로는 보행자도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한

본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로1류, 가축사육제한구역, 절대보호구역(에이스숲유치원), 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부 요약:

소유권 보존 및 이전 등기가 완료되었으며, 말소기준권리인 근저당(주식회사새마을금고자산관리회사, 13.2억원)보다 후순위인 압류(김포시) 및 임의경매(주식회사새마을금고자산관리회사) 등기 모두 말소 예정입니다. 토지 등기부채권 총액은 1,320,000,000원입니다.

건물 등기부 요약:

건물 소유권 보존 등기 후, 말소기준권리인 근저당(주식회사새마을금고자산관리회사, 13.2억원)이 설정되었습니다.

임차권(김용수, 정병길) 및 압류(김포시), 임의경매(주식회사새마을금고자산관리회사) 등기가 존재하나 모두 말소 예정입니다. 건물 등기부채권 총액은 1,680,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수/소멸 권리

본 건에는 총 9명의 임차인이 조사되었습니다. 모든 임차인은 말소기준권리인 근저당보다 후순위이며, 매각으로 인해 모든 임차인의 권리는 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 하는 임차보증금은 없습니다.

- 임차인: 김

보증금: 310,000,000원, 차임: 0원, 대항력: 없음.

- 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음.

- 임차인: 명

보증금: 150,000,000원, 차임: 0원, 대항력: 없음.

- 임차인: 박

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음.

- 임차인: 박

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음.

- 임차인: 이

보증금: 20,000,000원, 차임: 2,000,000원, 대항력: 없음.

- 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음.

- 임차인: 정

보증금: 30,000,000원, 차임: 1,100,000원, 대항력: 없음.

- 임차인: 정

보증금: 160,000,000원, 차임: 0원, 대항력: 없음.

인수되는 임차보증금 합계는 0원입니다.

대항력 있는 임차인은 없으나, 다수의 임차인이 보증금을 지급한 상태이므로 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 권리분석 종합

본 건은 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 인해 소멸되는 깨끗한 권리 상태로 낙찰받게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 김포시 마산동은 마산역을 중심으로 주상복합 단지 및 근린생활시설이 발달된 지역입니다. 신도시 개발과 함께 주거 및 상업 기능이 활성화되고 있는 곳입니다.

4.2. 주변 시세 (JSON 분석)

제공된 JSON 정보는 '자이더빌리지포레스트4단지'라는 연립주택 단지의 매매 사례입니다. 해당 단지는 2018년에 건축되었으며, 전용면적 약 85㎡ 기준으로 2026년 3월부터 7월까지 50,500만원에서 61,500만원 사이에 거래되었습니다.

본건은 2021년 사용승인된 단독주택(다가구주택 및 근린생활시설)으로, 연식, 규모, 용도 면에서 위 연립주택과 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 해당 지역의 전반적인 주거용 부동산 가격대를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가(22.3억원)는 해당 연립주택 시세보다 훨씬 높아, 본건이 위치한 입지 및 건물 규모, 활용도(상가 포함)가 상당한 가치를 지니고 있음을 시사합니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 검색)

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 현황

본건 건물은 1층 근린생활시설, 2-4층은 다가구주택으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

건축물대장상 주 용도는 단독주택으로 등재되어 있으나, 실제 현황은 1층 상가와 상층부 다가구 주택의 형태로 운영되고 있습니다.

2~4층은 공부상 면적보다 실사용 면적이 넓은 확장 상태로, 감정평가는 이러한 현황을 포함하여 이루어졌습니다.

5.2. 주변 편의시설

마산역과 버스정류장이 인접하여 교통이 편리하며, 주변으로 상업 시설 및 주거 단지가 형성되어 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

모든 권리는 말소 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리상 위험은 없습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 건물 내부 확장: 2~4층의 거실 및 발코니 확장으로 인해 공부상 면적과 실제 면적이 상이합니다. 감정평가에 반영되었으나, 추후 건축법 관련 문제 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 토지 지장물: 경제적 가치가 희박한 소유자 미상의 수목 11주가 식재되어 있습니다. 이는 명도 시 별도 협의가 필요하거나, 현황대로 인수해야 할 수 있습니다.

* 임차인 명도: 대항력은 없으나, 다수의 임차인이 거주 중이며 일부 임차인은 보증금 회수가 어려울 수 있습니다. 이로 인한 명도 지연이나 마찰 발생 가능성이 있습니다.

* 1층 근린생활시설 임대: 1층 상가의 임대 현황 및 수익률에 대한 구체적인 정보가 부족하여, 향후 임대 관리에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 김포시 마산동 역세권에 위치한 신축(2021년 사용승인) 단독주택(다가구주택 및 근린생활시설)으로, 입지적 장점과 함께 임대 수익 창출이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

권리 관계가 깨끗하게 정리될 예정이므로 인수 부담은 없으나, 건물 내부 확장, 지장물, 다수 임차인 존재 등의 사항은 명도 및 관리 측면에서 유의해야 할 부분입니다.

현재 감정가(22.3억원)는 주변 유사 시설의 거래 시세와 비교 시 다소 높게 책정된 측면이 있어, 철저한 시세 조사 후 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 마산역(김포골드라인) 도보 거리의 우수한 교통 환경.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 설비 및 건축 상태.

* 수익형 부동산: 1층 상가와 2-4층 다가구주택을 통한 임대 수익 확보 가능.

* 권리 안전성: 매각으로 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음.

* 지역 개발 잠재력: 김포 신도시 및 마산역 일대 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,230,306,200원 (22.3억원)입니다. 제공된 주변 연립주택 시세(5억~6.1억 원)는 본건의 단독주택/상가 복합 건물과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서 정확한 시세 분석을 위해서는 유사한 단독주택(다가구+근린생활시설)의 실거래가, 임대 수익률, 건물 내부 확장 부분의 적법성, 임차인 명도 예상 비용 등에 대한 심층적인 조사가 선행되어야 합니다.

현재로서는 감정가격을 기준으로 보수적인 접근이 필요하며, 임대 수익률 및 향후 시세 상승 가능성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 추가 조사 없이는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵지만, 감정가 대비 80~90% 수준을 일반적인 고려 범위로 보았을 때, 본건의 경우 추가적인 시세 조사를 통해 19억 원 ~ 20.5억 원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 잠정적으로 제안합니다. 이는 현장 답사 및 상세 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

인수되는 임차보증금이 없으므로, 보증금 관련 인수 비용은 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.