나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30567 [1] 경기도 김포시 운양동 1296-2 더파크뷰테라스 4층430호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 김포교육지원청 서측 인근에 위치하고 주변은 동류형의 오피스텔, 남측으로 상업시설, 서측 및 동측으로 대단위아파트단지 등이 소재함.

교통상황

본건 남측 인근에 김포골드라인 '운양역'이 소재하여 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하3층/지상5층의 건물임. 외벽 : 대리석 마감 내벽 : 타일, 벽지등 창호 : 삿시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (내부구조도 별첨)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 소화 설비, 승강기 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 업무시설 및 제1.2종근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 20m 정도의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30567 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 감정가: 113,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 경기도 김포시 운양동 1296-2, 더파크뷰테라스 4층 430호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 3층/지상 5층 (본건 4층)

* 주요 용도: 오피스텔 (기타 업무시설, 제1,2종근린생활시설 포함)

* 건축 연도: 2017년 (사용승인일 2017-11-02)

1.3. 면적 및 가치

* 토지 면적: 12.94㎡ (약 3.91평)

* 건물 전용 면적: 27.41㎡ (약 8.29평)

* 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 김포시 운양동 김포교육지원청 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 동류형의 오피스텔, 남측으로 상업시설, 서측 및 동측으로 대단위아파트 단지 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

* 남측 인근에 김포골드라인 '운양역'이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

* 북측으로 약 20m 도로에 접하고 있어 차량 접근성 또한 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

* 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하고 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 토지 이용 제한 및 구역 지정이 되어 있어 향후 개발 시 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 을구 6번 인천지방법원 부천지원 2026타경30567 강제경매개시결정(2026.03.09 접수)입니다.

3.2. 인수 또는 소멸되는 권리

* 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약상 을구 3번 주택임차권(한국토지주택공사, 112,100,000원)은 말소로 기재되어 있습니다.

* 그러나 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 명시되어 있으나, 이는 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되었기 때문으로 판단됩니다. 따라서 특별한 변수가 없는 한 해당 임차권 역시 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이나 미납 임차료는 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 임차인 현황

* * 임차인 1: 김두영

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 650,000원

* 대항력: 없음

* * 임차인 2: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 위탁)

* 보증금: 112,100,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2024-05-22

* 확정일자: 2022-04-28

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권은 말소되었으며, 물건명세서상 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상업시설

* 본 건물은 업무시설, 의료시설, 제1,2종근린생활시설 등으로 복합 활용이 가능한 집합건물입니다.

* 현재 오피스텔로 이용 중이며, 건물 남측으로는 상업시설이 밀집해 있어 배후 수요 확보에 유리합니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 건물인 '더파크뷰테라스'의 전용면적 27.41㎡ 물건은 2026년 6월 1일 2층에서 78,000,000원에 거래되었습니다.

* 또한, 2026년 7월 11일에는 같은 면적의 5층 물건이 78,000,000원에 거래되었습니다.

* 더 넓은 면적인 32.16㎡의 3층 물건은 2026년 6월 11일에 110,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 113,000,000원이지만, 유사 면적의 최근 실거래가는 78,000,000원 수준으로, 감정가 대비 시세 차이가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 김포골드라인 '운양역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 동류형 오피스텔, 상업시설, 대단지 아파트 단지가 위치하여 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 김포교육지원청이 인근에 위치합니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 확인

* 주변 지역을 조사한 결과, 본 물건지 인근에 대규모 폐기물 처리 시설, 공장 등 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 신도시 개발 계획에 따라 주거, 상업, 교육 시설이 들어서 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 등의 표기가 있어, 권리관계 및 계약 조건에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다. (다만, 현재 제공된 정보상 임차인 모두 대항력은 없는 것으로 분석되어 낙찰자에게 직접적인 금전적 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.)

* 을구 3번 주택임차권등기 관련, 물건명세서상 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상되나, 최종 확정 여부는 법원 공고 및 현장 조사를 통해 재확인해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획상 고도지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등 다수의 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 행위나 토지 이용 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 김포골드라인 운양역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 유사 면적대의 최근 실거래가 대비 감정가가 높은 편이나, 이는 층수, 향, 내부 상태 등 개별 물건의 가치에 따라 달라질 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 'SGI 인수조건 변경' 등 특이사항에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔로서 안정적인 임대 수요 확보 가능

* 김포 신도시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대

* 소형 면적으로 투자 부담이 적고 환금성이 용이

* 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 편리하여 거주 만족도 높음

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 113,000,000원입니다.

* 최근 유사 면적(27.41㎡) 물건의 실거래가는 78,000,000원으로 확인됩니다.

* 감정가와 실거래가 간의 차이, 향후 유찰 가능성, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 70,000,000원에서 90,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적입니다. (인수 보증금 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.