나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30604 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 277-12 부천한신아파트 107동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건 중 10층 1002호로서, 외벽 :몰탈위 페인트 마감 등. 내벽 :벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등 창호 :샷시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 인접 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구 역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소사초,소새울유치 원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창영초-부천교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026 .8.25.)) (2) 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(창영초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아 파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

집합건축물대장(표제부,갑) 사용승인일 1984.09.24과 건축물대장 총괄표제부상의 사용승인일 이 1984.12.29로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-집합건축물대장(표제부갑) 사용승인일 1984.9.24.과 건축물대장 총괄표제부상의 사용승인일이 1984.12.29.로 상이함(경매시 참고 바람)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30604 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 277-12 부천한신아파트 107동 10층 1002호

용도: 아파트

감정가: 338,000,000원

토지면적: 38.30㎡ (약 11.59평)

건물면적: 64.33㎡ (약 19.46평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엘더블유제삼차유동화전문

특이사항: 토지거래허가구역, 유동화물건

1.1. 건물 세부 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 10층 1002호

집합건축물대장(표제부갑) 사용승인일: 1984년 9월 24일

건축물대장 총괄표제부상 사용승인일: 1984년 12월 29일 (사용승인일 상이)

2. 입지조건

주변 환경: 본 건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위 환경은 보통임.

교통 여건: 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 보통임. 단지 내 도로가 인접 공도와 연결됨.

토지 이용 계획:

제2종일반주거지역

소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m) (접합/저촉)

가축사육제한구역

상대보호구역 (소사초, 소새울유치원, 창영초)

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 토지거래 허가구역, 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

말소 기준 권리: 2020년 3월 31일 접수된 흥국생명보험주식회사 근저당권 (을21)

본 경매로 인해 말소되지 않는 권리: 없음

등기부 채권 총액: 336,000,000원

인수되는 권리/임차인: 없음

임차인 현황:

임차인: 조

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016년 1월 27일

대항력: 없음

주의: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

인근에 초등학교가 있어 교육 관련 시설 및 학원가 등도 잠재적으로 형성될 수 있습니다.

5. 생활정보

교육 환경: 소사초등학교, 소새울유치원, 창영초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

교통 편의: 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

주거 편의: 단지 내 및 주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

주요 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역 지정: 본 물건 소재지는 외국인 등 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 해당 기간 내에 취득 시에는 관할청의 허가를 받아야 합니다.

건축물대장 사용승인일 상이: 집합건축물대장과 건축물대장 총괄표제부상의 사용승인일이 다소 상이합니다. (1984.9.24. vs 1984.12.29.) 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

유동화 물건: 본 경매는 유동화된 채권을 근거로 진행되므로, 채권의 성격 및 처리 과정에 대한 추가적인 이해가 필요할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 해당 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구의 입지가 좋은 아파트로, 소유권 이전 및 채무 관계가 명확하여 권리상 특별한 인수 사항이 없는 안전한 물건입니다.

단, 토지거래허가구역 지정 및 건축물대장상의 사용승인일 불일치 등 일부 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 충분한 사전 검토가 필요합니다.

안정적인 주거 환경과 편리한 교통을 갖추고 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

권리상 낙찰 후 추가 부담이 없는 안전한 물건입니다.

소사초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 아파트 단지 및 근린생활시설이 잘 갖춰진 주거지역입니다.

합리적인 감정가 대비 시세 조사를 통해 시세차익 또는 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 338,000,000원입니다.

명확한 인수 보증금이 없으므로, 법원 경매 절차에 따라 최저 매각 가격부터 경쟁을 통해 결정될 것입니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 현재 시점에서의 유사 물건 실거래가, 시장 동향, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.