나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4112 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 371-21 덕용팰리체 제10층 제1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 「서울월정초등학교」 북동측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집한 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 북동측 근거리에 지하철역(5호선: 화곡역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상11층 지하1층건 내 제10층 제1001호로서 (사용승인일: 2018.04.02) - 외벽: 석재붙임 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔(방3, 욕실, 주방 및 거실, 다용도실, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 주상용건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광대로, 동측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등.용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 371-21 덕용팰리체 제10층 제1001호에 소재한 오피스텔입니다.

본건은 서울남부지방법원에서 진행하는 2026타경4112호 부동산강제경매 사건이며, 감정가는 3억 3천 2백만원입니다.

토지 면적은 22.23㎡ (약 6.72평)이며, 건물 전용면적은 49.56㎡ (약 15.00평)입니다.

건물은 2018년 4월 2일에 사용승인된 철근콘크리트조의 지상 11층, 지하 1층 건물 내 10층에 해당합니다.

주용도는 업무시설(오피스텔) 및 공동주택으로 이용 중에 있습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 최근 매매 정보로는 2026년 6월 12일에 3억 2천만원에 거래된 내역이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 「서울월정초등학교」 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 노선상가지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 북동측 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재하며, 간선 및 지선버스 정류장 등이 있어 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

차량 접근 또한 가능합니다.

1.2. 권리분석

본건은 서울남부지방법원 2026타경4112호 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2026년 3월 12일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(을1)입니다.

등기부상 소유권보존은 김용덕(2018.04.05), 소유권이전은 문초승(2018.04.13, 매매)으로 확인됩니다.

등기부상 주택임차권(을1)으로는 김승택(2018.04.05)이 보증금 2억 9천 1백만원으로 등기되어 있으나, 해당 권리는 말소 예정 또는 말소된 것으로 보입니다.

임차인 현황에 따르면, 주택도시보증공사(김승택)의 보증금은 2억 9천 1백만원이며, 차임은 0원입니다. 전입/확정일자는 2018년 4월 23일이고, 배당신고일자는 2024년 2월 8일입니다.

중요한 점은 해당 임차인의 대항력이 없다는 것입니다.

본건은 HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

이러한 조건으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 현재 파악된 바로는 없습니다.

총 등기부채권액은 2억 9천 1백만원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 상권이 활성화되어 있습니다.

5호선 화곡역이 인접해 있어 유동인구가 많고, 접근성이 뛰어납니다.

다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 지상 11층, 지하 1층 규모입니다. 본건은 10층에 위치하고 있습니다.

내부 이용 상태는 오피스텔로 방 3개, 욕실, 주방 및 거실, 다용도실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 등 기본적인 설비는 잘 갖추어져 있습니다.

인근에 서울월정초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변 지역은 주상복합 및 일반주거지역으로, 대규모 공업 단지나 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않습니다. 다만, 토지이용계획 상 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등에 포함되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건 매각으로 인해 낙찰 후 인수되는 임차보증금은 없습니다.

그러나, 이 조건이 법적으로 완전히 이행되지 않을 경우 매수인에게 예상치 못한 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획 상 공항 관련 지구, 대공방어협조구역, 건축선 등 다양한 규제가 존재하므로, 향후 건축이나 재산권 행사 시 제한이 있을 수 있습니다.

임대관계가 미상으로 표시되어 있어, 현재 공실 상태인지 또는 다른 임차인이 존재하는지 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년 준공된 신축급 오피스텔로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

5호선 화곡역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 상권 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰 시 인수되는 임차보증금이 없어 권리관계가 명확한 편입니다.

다만, 매각 조건의 완벽한 이행 여부 확인 및 토지 이용 규제 사항을 고려해야 합니다.

최근 실거래가가 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 실거래가 수준에서의 입찰가 산정이 합리적일 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔로서 상품성이 우수하며, 5호선 화곡역 역세권이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다.

주변의 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

인수되는 임차보증금이 없어 권리 분석 상 부담이 적으며, 낙찰가의 투명성이 높습니다.

경매 시장에서 역세권 소형 오피스텔은 꾸준한 관심을 받는 투자 상품입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3억 3천 2백만원이나, 최근 2026년 6월 실거래가는 3억 2천만원으로 확인되었습니다.

현재 시점(2026년 10월)에서 주변 시세 변동 추이를 고려할 때, 최근 실거래가 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수되는 임차보증금이 없으므로, 낙찰가의 80~90% 수준을 일반적인 낙찰률로 보지만, 본건은 최근 시세가 감정가보다 낮으므로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 최근 실거래가인 3억 2천만원을 기준으로, 현장 조사 및 시세 분석을 통해 3억 2천만원에서 3억 3천만원 사이의 금액으로 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.