나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4047 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 831-12 가원홈타운 제씨동 제5층 502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신정초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 도시 형생활주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층, 지상 6층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 치장 벽돌 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '도시형생활주택단지형다세대'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있 음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고 평탄한 5필지 일단의 사다리형 토지로서, '공동주택(도시형생활 주택 단지형다세대)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) ~ 기호(5) 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역< 수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아 파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아 파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 2026타경4047 부동산강제경매 사건의 대상물입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 831-12번지 가원홈타운 제C동 제5층 제502호이며, 건물 용도는 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 407,000,000원이며, 토지면적은 19.87㎡(약 6.01평), 건물면적은 33.03㎡(약 10.00평)입니다.

토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 공동담보가 있습니다.

1.1. 건축물 정보

건물명은 가원홈타운으로, 2021년 6월 2일 사용승인되었습니다.

건축구조는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕이며, 지하 1층, 지상 6층 건물 중 C동 5층 502호입니다.

전용면적은 33.03㎡(약 10.00평)입니다.

건축물대장상 용도는 '도시형생활주택 단지형다세대'입니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신정초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변은 도시형생활주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

추가적으로 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 대상으로는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 아파트 용도로는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 허가구역으로 설정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행되는 부동산강제경매입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리는 2023년 6월 27일 접수된 계양세무서장의 압류입니다.

등기부등본상 을구 3번으로 등재된 이승찬(임차인)의 주택임차권(보증금 355,000,000원)은 말소 예정입니다.

주택임차권의 전입일자는 2021년 10월 22일, 확정일자는 2021년 8월 24일이나, 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

더불어, '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 특별매각조건이 존재합니다.

결론적으로, 본 매각으로 인해 모든 등기부상 권리(임차권 포함)는 소멸될 예정이며, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

주변 지역은 도시형생활주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 지역 내 상권은 보통 수준으로 판단됩니다.

다만, 제공된 주변 시세 정보 분석 결과, 최근 실거래된 다세대주택 매물(2019년식, 19.98㎡)은 216,000,000원(약 10.8백만원/㎡), 2002년식 37.56㎡는 160,000,000원(약 4.2백만원/㎡), 1986년식 37.44㎡는 150,000,000원(약 4.0백만원/㎡)에 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가(407,000,000원, 약 12.3백만원/㎡)보다 현저히 낮은 수준입니다.

동일 건물 또는 동일 단지의 최근 실거래가는 확인되지 않았으나, 유사한 시기에 건축된 신축 다세대 주택의 거래가를 고려할 때, 본건 감정가는 시장 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 신정초등학교가 위치하여 교육 환경이 마련되어 있습니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통으로는 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며, 차량으로의 접근성도 양호한 편입니다.

건물 내 승강기가 설치되어 있어 고층 거주에 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 거래 과정이나 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 시사합니다.

감정평가액 대비 최근 실거래가와의 괴리가 크다는 점은 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나, 오히려 추가적인 시세 하락 가능성을 내포할 수 있습니다.

공항시설 보호구역, 대공방어협조구역 등은 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 사용승인)의 도시형생활주택으로, 권리상 인수 부담이 전혀 없는 명확한 물건이라는 장점이 있습니다.

하지만 감정평가액이 최근 유사 물건의 실거래가 대비 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

특히 HUG 관련 조건들이 명확히 이행되는지, 그리고 공동담보로 인한 추가적인 채무 관계가 있는지 등을 면밀히 검토해야 합니다.

입지 조건과 건물 상태는 양호하나, 주변 시세와의 괴리가 본건의 투자 매력도를 결정하는 주요 요인이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

신축에 가까운 건물(2021년 사용승인)로, 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

권리관계가 매우 명확하여 매수인이 인수할 권리나 보증금이 없습니다.

경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 존재합니다.

강서구 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있어 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 407,000,000원

분석된 주변 실거래가(2019년식, 19.98㎡ 기준): 약 216,000,000원 (평당 약 10.8백만원)

본건 전용면적 33.03㎡ 적용 시 예상 시장가: 약 356,724,000원 (33.03㎡ * 10.8백만원/㎡)

감정평가액과 실거래가 간의 격차, 그리고 HUG 관련 특수 조건 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 신축 다세대 주택의 평당 가격을 기준으로 볼 때, 본건의 적정 시장 가격은 350,000,000원 내외로 추정됩니다.

이에 따라, 본건에 대한 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 85% 수준인 325,000,000원 ~ 345,000,000원을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 이는 현재 시점의 분석이며, 실제 경매 진행 상황 및 유찰 횟수에 따라 입찰가를 조정해야 할 것입니다.

최종적으로는 330,000,000원 ~ 340,000,000원을 목표가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.