나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4020 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3 명남더블레스 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 지하철 1호선 '영등포역' 북동측에 위치하며, 인근은 아파트, 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 상업지역임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 '영등포역', 지하철 1,5호선 '신길역' 및 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층건 내 제3층 제301호로서, ［사용승인일: 2021.01.26］ 외벽: 모르타르 위 페인팅 및 석재붙임 등 마감, 창호: PVC 창호 등 마감.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개발난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 화재탐지 및 소화설비, CCTV 설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 세장형 토지로서 제1,2종 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 2026타경4020 (1) 부동산 강제경매 사건입니다.

* 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3 명남더블레스 제3층 제301호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 219,000,000원

* 토지 면적: 4.27㎡ (약 1.29평)

* 건물 면적: 18.24㎡ (약 5.52평) / 전용 면적: 17.63㎡ (약 5.33평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제3층 제301호

* 사용승인일: 2021년 01월 26일

2. 입지조건

본건은 지하철 1호선 영등포역 북동측에 위치한 상업지역 내 오피스텔입니다.

* 위치 및 주위 환경: 아파트, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 용이하며, 지하철 1호선 영등포역과 1, 5호선 신길역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 다수의 시내버스 노선도 운행 중입니다.

* 도로 상태: 본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 물건은 다수의 권리관계가 설정되어 있으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 갑6 (2026-03-09) 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기입니다. 채권 총액은 220,000,000원입니다.

* 소멸되는 권리:

* 을1 (2024-06-25) 주택임차권 (권리자: 유창연, 금액: 220,000,000원). 전입 및 확정일자는 2022년 06월 15일입니다. 본 임차권은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부상 신탁등기말소, 소유권이전, 공유자 전원 지분 이전 등기 등도 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 본건 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 현재 없는 것으로 확인됩니다.

* 인수되는 보증금: 0원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (유창연)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2022년 06월 15일

* 확정일자: 2022년 06월 15일

* 대항력: 없음.

* 비고: 임차인 유창연은 대항력이 없으며, 보증금은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 특히, 본건은 HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건으로 인해 채권자(매수인)가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 영등포동1가 지역은 활발한 상업 및 업무 활동이 이루어지는 중심 상업지역입니다.

* 지역 특성: 오피스텔, 아파트, 업무시설, 다양한 근린생활시설이 밀집하여 상권이 발달해 있습니다.

* 교통 요충지: 영등포역을 중심으로 교통의 요지이며, 유동인구 및 외부 접근성이 매우 우수합니다.

* 임대 수요: 역세권 및 업무지구와 인접하여 안정적인 직장인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

주거 및 생활 편의시설 이용이 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 지하철 1호선 영등포역, 1, 5호선 신길역 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선을 통해 서울 주요 지역으로 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 상업 지역에 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로, 1인 가구나 소규모 가구의 주거 만족도가 높은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

투자 시 고려해야 할 몇 가지 잠재적 리스크 요인이 있습니다.

* 특별매각조건: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 인수 조건이 존재하므로, 해당 조건의 정확한 이행 여부 및 법적 해석을 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역에 해당하지만, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 공법상 제한 사항이 있습니다. (다만, 오피스텔 자체 이용에는 직접적인 영향이 없을 수 있으나, 향후 재건축 등 개발 시 고려사항이 될 수 있습니다.)

* 미등재 권리: 등기부상 명확히 확인되지 않은 유치권, 임차권 등 미등재 권리 존재 가능성을 염두에 두고 현장 조사 및 권리 분석을 철저히 해야 합니다.

* 건물 유지보수: 2021년 준공된 비교적 신축 건물이나, 장기적인 건물 유지보수에 따른 관리비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포역 인근의 탁월한 입지 조건을 갖춘 신축 오피스텔로, 우수한 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 2021년 준공된 신축 건물이라는 점은 큰 장점입니다. 채권자 및 임차인(주택도시보증공사) 관련하여 복잡한 권리관계 및 특별매각조건이 존재하지만, 법원 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 분석되어 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 관련 조건의 정확한 의미와 이행 여부는 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

본건 투자의 핵심적인 강점은 다음과 같습니다.

* 최고의 입지: 영등포역 역세권 상업지역에 위치하여 직주근접성이 뛰어나고 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 현대적인 시설과 낮은 유지보수 비용을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역 특성상, 풍부하고 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 시장 경쟁력: 역세권 신축 오피스텔은 꾸준한 수요가 있어 시세 방어 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건의 적정 입찰가는 최근 실거래 사례 및 감정가, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정할 필요가 있습니다.

* 최근 매매 사례: 2026년 2월 4일, 본건과 동일한 건물(명남더블레스) 내 3층 301호와 유사한 17.63㎡ 전용면적의 오피스텔이 235,000,000원 (2억 3,500만원)에 거래된 사례가 있습니다.

* 감정가: 219,000,000원 (2억 1,900만원)

* 인수 보증금: 0원 (대항력 없음 및 특별매각조건에 따른 인수 부담 없음)

상기 정보를 바탕으로, 낙찰가율 100% ~ 105% 수준을 가정할 때, 235,000,000원 ~ 245,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 본건은 특별매각조건 등 고려해야 할 사항이 있으므로, 보수적으로 접근한다면 감정가 대비 10% 가산한 240,000,000원 수준을 상회하는 가격대도 검토 가능합니다.

*본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 동향에 기반한 추정치이며, 실제 현장 조사, 경쟁 입찰 상황, 향후 시장 변동성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.