나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4071 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 968-17 백문하우스 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서대학교' 서측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 6층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2018.10.16) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택 - 거실, 주방, 방2, 욕실 겸 화장실1)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 제1종 근린생활시설 및 도시형생활주택(단지형 다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 968-17 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4071 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 968-17 백문하우스 제3층 제303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 271,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.87㎡ (약 5.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.64㎡ (약 8.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.4. 주의사항

특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서대학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지상 6층 건물 내 제3층 제303호이며, 사용승인일은 2018년 10월 16일입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시 창호 마감 등입니다. 현재 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 내부 구조는 거실, 주방, 방 2개, 욕실 겸 화장실 1개로 구성되어 있습니다.

2.3. 교통 및 도로 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 본건 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지이며, 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

서울특별시 강서구 화곡동 968-17 번지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(지목 도로 한정)으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 아파트 용도의 경우 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

제공된 정보 및 등기부등본 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 말소기준권리

등기부등본 요약상 말소기준권리는 2023년 9월 18일자 주택도시보증공사의 가압류 (채권금액: 1,279,000,000원, 등기번호: 갑7) 입니다.

3.3. 임차인 현황 및 보증금 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(정연주)

보증금: 247,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-04-16

확정일자: 2021-03-19

대항력: 없음

비고: 등기부등본 상 주택임차권(을3)은 말소 처리되었습니다.

권리분석 결과, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으며, 특별매각조건에 따라 채권자가 임차권등기 말소와 잔액 보증금 반환청구권 포기를 조건으로 매각을 진행하므로, 본 경매 물건을 낙찰받더라도 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 기타 등기 권리 현황 (말소 예정)

* 소유권이전 (신탁등기말소): 김관우 (갑3)

* 소유권이전: 사형택 (갑4)

* 주택임차권: 정연주 (을3)

* 가압류: 주택도시보증공사 (갑7)

* 압류: 서초세무서장 (갑8)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑9)

총 등기부채권 금액 합계는 1,526,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 화곡동 일대는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 비교적 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 지역적 특성을 지닙니다.

4.2. 주변 개발 가능성

본건 토지이용계획에 '소규모주택정비 관리지역'으로 명시되어 있어, 향후 소규모 주택 개발이나 정비 사업을 통한 지역 가치 상승 가능성을 일부 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

강서대학교 인근에 위치하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 소재합니다. 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

토지이용계획 상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 인근 교육기관과의 관련성을 고려해야 합니다. 정확한 보호 범위는 강서교육지원청 확인이 필요합니다.

5.3. 주거 환경

6층 규모의 다세대 주택 건물로, 비교적 신축(2018년 사용승인)에 속합니다. 현재는 도시형생활주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방(도시가스 개별난방), 승강기, 소화 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 토지는 지정 기간 내 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인 자격 요건 및 허가 절차에 대한 확인이 필요합니다. 특히 외국인이나 특정 용도(아파트) 거래 시 추가적인 허가 또는 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 공항 관련 구역

중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역으로 지정되어 있어, 건축물의 높이나 사용 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 추가적인 현장 조사나 지도 확인을 통해 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 납골당 등)의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 제공된 정보만으로는 혐오시설의 유무를 판단하기 어렵습니다. (필요시 추가 조사 권장)

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 권리분석 상 명확한 인수 부담이 없는 것으로 파악되며, 특히 특별매각조건으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 공항 관련 규제 등은 매수 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물

2018년 사용승인된 건물로 비교적 연식이 짧아 즉각적인 대규모 수선 또는 리모델링 부담이 적습니다.

8.2. 명확한 권리관계

특별매각조건 및 등기부등본 상의 말소 내역을 종합해 볼 때, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 깔끔한 권리 상태로 판단됩니다.

8.3. 잠재적 가치 상승

소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 정비 사업 추진 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월 거래)를 분석한 결과, 유사한 연식과 면적의 다세대주택 거래 사례(2019년 건축, 19.98㎡, 216,000,000원)를 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가(271,000,000원)는 해당 거래 사례의 면적당 단가(약 10.8백만원/㎡)와 비교했을 때, 건물의 상태, 층수, 정확한 위치 등을 고려한 적정 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 감정가 271,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 상황입니다. 최근 거래 사례 및 부동산 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 90% ~ 100% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 243,900,000원 ~ 271,000,000원

(본 입찰가는 시세 및 낙찰가를 예측하는 참고 자료이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법원 기일 변경 여부, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.