나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4098 [1] 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HD · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상18층건내 제6층 제602호로서, 외 벽 : 강화유리 및 석재 외장 마감 등, 창 호 : 하이새시창호 등입니다.

이용상태

건축물대장상 오피스텔입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 7필지 일단의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택, 오피스텔 등 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 40m, 남동측으로 노폭 약 8m 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[가산동 141-2,141-3,141-4번지] 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부관할), 과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴) [가산동 141-5번지] 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부관할), 과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴) [가산동 141-6, 141-7, 141-20번지] 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4098 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제6층 제602호

용도: 오피스텔

감정가: 124,000,000원

토지면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

건물면적: 17.35㎡ (약 5.25평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 오피스텔, 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

북동측으로 노폭 약 40m, 남동측으로 노폭 약 8m의 도로에 접하고 있습니다.

건축물대장상 오피스텔로 이용 중입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리는 2023년 7월 11일자 압류(영등포구)입니다.

등기부상 모든 권리(주택임차권, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사(양혜민)

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-25

확정일자: 2021-07-23

배당신고일자: 2023-09-05

대항력: 없음

비고: 주택임차권(을4)은 말소 예정입니다.

집합건물 등기부 요약 결과, 을구의 주택임차권(양혜민) 및 기타 압류, 강제경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

특별매각조건에 따라, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이는 매수인에게 임차 보증금 인수 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

본건은 가산동 상업지역 내에 위치하며, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

디지털단지와의 인접성으로 직주근접 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

주변에 마리오타워, W-몰, 현대아울렛 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 식음료 시설이 있어 배후 수요가 높습니다.

주변에서 특별히 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 편리하며, 주변 편의시설(마트, 병원, 쇼핑몰 등)이 잘 갖추어져 있습니다.

업무지구와 주거지역이 복합된 지역으로 생활 인프라가 양호합니다.

건축물 구조는 철근콘크리트 평슬라브 지붕의 18층 건물 내 6층으로, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 주택임차권은 말소 예정이며, 특별매각조건에 따라 매수인에게 대항력 있는 임차권이 인수되지 않습니다.

HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건은 복잡한 권리 관계를 정리하는 과정에서 발생할 수 있는 미세한 절차적 변동 가능성을 내포할 수 있으나, 기본적으로 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 가산동의 역세권 및 디지털단지 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

권리 분석상 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없으므로 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

다만, 현재 경매 진행 중인 건이 아니므로, 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었습니다. (사건번호 2026타경4098은 향후 경매 진행을 위한 정보로 추정됩니다.)

건축물대장상 오피스텔로, 소규모 투자용으로 적합합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 및 디지털단지 인접으로 풍부한 임대 수요 확보 가능

* 권리관계 명확(매각으로 모든 권리 소멸, 임차보증금 인수 부담 없음)

* 주변 상권 및 편의시설 이용 용이

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 2400만원입니다.

최근 실거래가 및 유사 면적 오피스텔 시세를 종합적으로 고려할 때, 85,000,000원에서 104,000,000원 사이의 거래가 있었습니다.

특별매각조건으로 인해 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하면, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도를 고려하여 90,000,000원에서 110,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

이는 현재 시장 상황 및 경매 당일의 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.