나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경79 [1] 서울특별시 강서구 가양동 273-4 디아인스 제2층 제203호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정해 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 "양천초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 본건 주위로는 다세대주택 등 공동주택, 다가구주택 등 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하고 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 9호선 "양천향교역" 이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 7층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2016.02.18.) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : - 창호 : 플라스틱프레임 창호 등임

이용상태

집합건축물대장(건축물현황도) 기준 제2종근린생활시설(사무소)으로 이용 중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 화재탐지 및 소방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 사무소 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m 포장도로, 북측으로 노폭 약 4m 포장도로에 각각 접하고 있으며, 옥내 1대, 옥외 9대의 주차시설을 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경79 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 가양동 273-4 디아인스 제2층 제203호 (신주소: 서울특별시 강서구 양천로49길 39-59)

용도: 업무시설 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설 - 사무소)

건물 사용승인일: 2016년 02월 18일

감정가: 285,000,000원

토지면적: 13.55㎡ (약 4.10평)

건물면적: 42.08㎡ (약 12.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 나OO

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 "양천초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택 등 주거 시설과 근린생활시설, 학교가 혼재되어 있어 주택지대의 특징을 보입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 9호선 "양천향교역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현재 사무소 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본 건 북서측으로 노폭 약 8m, 북측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있습니다. 건물 내 옥내 1대, 옥외 9대의 주차시설을 갖추고 있어 주차 편의성은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 을3. 근저당권 (채권자: 나경숙, 채권금액: 100,000,000원, 접수일자: 2024-12-27) 입니다. 이는 본 경매개시결정(갑7, 2026-03-18)보다 선순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액

등기부상 채권 총액은 1,656,054,160원 입니다.

* 인수되는 권리

* 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-04

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 조 은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 기타 권리

* 지상권: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 해당 권리의 구체적인 내용(범위, 존속기간, 목적 등)이 명시되어 있지 않아 인수 시 발생할 수 있는 불이익을 정확히 판단하기 어렵습니다. 상세 확인이 반드시 필요합니다.

* 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

* 본 건이 위치한 가양동 273-4번지 일대는 양천초등학교를 중심으로 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 지하철 9호선 양천향교역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 일부 발달되어 있으며, 사무실로의 임대 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

* 건물 자체는 제2종근린생활시설(사무소)로 등록되어 있어, 주변 상가 및 오피스 수요와 연계될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 양천초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 편의시설: 지하철 9호선 양천향교역을 통한 서울 도심 및 주요 지역 접근성이 우수하며, 다수의 시내버스 노선 이용이 편리합니다.

* 건물 내 편의시설: 건물 내 기본 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 화재 탐지 및 소방 설비, 승강기 설비 등 생활 및 업무에 필요한 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주차: 옥내 1대, 옥외 9대 총 10대의 주차 공간을 확보하고 있어 주차 편의성은 비교적 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 임차인 조 은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수가격은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 임대차 관계의 실체 여부 및 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁 발생 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

* 불분명한 지상권: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용 부재로 인해 인수 시 재산권 행사에 미칠 영향이 불확실합니다. 이는 명도 및 활용에 있어 주요 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 다수 채권 설정: 근저당권 외 다수의 가압류가 설정되어 있으며, 총 채권액이 매우 높아 채무자의 심각한 재정난을 시사합니다.

* 복잡한 토지이용계획 및 제한사항:

* 본 건은 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변) 등 다양한 법규의 적용을 받습니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축 및 개발 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

* 특히 상대보호구역은 교육환경 보호법에 따라 교육청의 확인 및 승인이 필수적입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 대상, 아파트 등 용도 지정 기간이 2025.8.26 ~ 2026.8.25까지로, 현재 경매 시점(2026.08.15)에 만료를 앞두고 있어 취득 시 외국인 등 해당될 경우 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (기간 만료 임박)

* 혐오시설 유무: 주변 시설 조사 결과, 본 물건과 인접하여 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 가양동의 역세권(9호선 양천향교역) 인근에 위치한 업무시설(사무소)로, 2016년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 하지만 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 상세 불명의 지상권, 다수의 채권 설정, 그리고 복잡한 토지이용계획상의 제한 사항들이 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 이러한 불확실성과 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 추가 조사를 바탕으로 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 지하철 9호선 양천향교역과의 인접성으로 인한 우수한 교통 환경 및 도심 접근성.

* 건축 연한: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 자산 가치 및 유지보수 측면에서 유리.

* 용도: 업무시설(사무소)로서 임대 수익 창출 또는 자가 사용 목적 활용 가능성.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각받아 법적 소유권 문제를 간결하게 해결 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 감정가 285,000,000원을 기준으로 하되, 대항력있는 임차인, 불명확한 지상권, 다수의 채권 설정, 복잡한 토지이용계획 등 잠재적 리스크 요인들을 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 주변 실거래가, 유사 물건 낙찰가, 명도 관련 비용, 예상 임대수익률, 그리고 추가적인 권리 분석 결과 등을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 금액 제시 대신 분석적 접근 방안을 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.