나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4150 [1] 서울특별시 구로구 오류동 6-109 프라임캐슬 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '서울오류초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반주위환 경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 '오류동역' 및 노선버스정류장이 소재 하는 등 제반 교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 지하 1층 / 지상 10층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2019-07-02) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(본건이 속한 건물의 경우, 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장(표 제부, 갑)상 주용도가 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설(사무소)로 되어있으나 본건의 경우, 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사되니 경매진행시 확인 후 적절한 조치를 하시기 바람.)

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지로서, 오피스텔 부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 4m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호 1, 2] : 도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31 .), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다 세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. [일련번호 3] : 도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-0 8-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령 부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계 약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 안상민의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2026타경4150 (1) 사건에 대한 상세 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4150 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 6-109 프라임캐슬 제4층 제402호

* 용도: 오피스텔

* 감정평가액: 290,000,000원

* 토지면적: 12.61㎡ (약 3.8평)

* 건물면적: 54.58㎡ (약 16.5평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2019-07-02

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '서울오류초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 '오류동역'과 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본 물건은 북측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 총 채권액: 등기부상 총 채권액은 282,450,000원입니다.

* 말소기준권리: 등기사항전부증명서 상 최선순위 설정물건은 압류(광명세무서장)이며, 본 매각으로 인해 압류, 강제경매, 주택임차권 등은 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리 (주의사항):

* 임차인: 고임종

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-05

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력을 가지고 있어 명도 협의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (안상민 승계)

* 보증금: 282,450,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-17

* 확정일자: 2019-09-30

* 대항력: 없음 (등기부상 '주택임차권'은 말소 예정)

* 비고: 본 건의 매각 조건에는 임차인 안상민의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것이 포함되어 있습니다. 따라서, 특별한 변수가 없는 한 매수인은 주택도시보증공사 관련 보증금 채무를 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

* 소유권: 최초 소유자는 조성민이며, 이후 홍송희에게 소유권이 이전되었습니다.

1.3. 상권분석

* 오류동역 인근은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 본 건물은 오피스텔로서 주변의 다양한 근린생활시설 및 주거시설과 함께 상권을 형성하고 있습니다.

* 지하철역과 인접하여 유동인구가 일정 수준 유지될 것으로 보이며, 오피스텔 및 소규모 사무실 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 오류동역 주변에 마트, 병원, 식당 등 다양한 생활 편의 시설이 근접해 있습니다.

* 교육시설: 서울오류초등학교가 인접해 있으며, 오류중학교, 오류고등학교 등 교육시설 이용이 가능합니다.

* 의료시설: 구로구 내 종합병원 및 병의원 등 의료 시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 지도 검색 결과, 본 물건 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 대부분 주거, 상업, 교육 시설로 이루어진 일반적인 도심 지역 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 고임종은 전입일자 2024-08-05, 보증금 30,000,000원이며 대항력이 있습니다. 명도 진행 시 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

* HUG 인수조건: 주택도시보증공사의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 반드시 이행되는지 최종 확인이 필요합니다. 조건 불이행 시 매수인에게 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건물 이용 용도: 공부상 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나, 실제 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 이 부분은 향후 명도 및 이행강제금 등과 관련하여 확인 및 조치가 필요합니다.

* 부동산 시장 변동성: 금리 변동, 부동산 경기 침체 등으로 인한 자산 가치 하락의 위험이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 오류동역 인근의 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 관련 매각 조건의 명확한 이행 여부 확인이 매우 중요합니다. 또한, 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 감정가 대비 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 위치적 장점: 오류동역 초역세권 오피스텔로, 지속적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 취득 가능성: HUG 관련 조건이 충족되어 채무 부담이 없을 경우, 시장 가격 대비 합리적인 수준으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 안정적 임대 수익: 공실 없이 임대 관리가 이루어질 경우, 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 290,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 2024년 6월: 전용면적 40.63㎡ (약 12.3평) 오피스텔이 217,000,000원에 거래되었습니다.

* 2024년 11월: 전용면적 40.63㎡ (약 12.3평) 오피스텔이 210,000,000원에 거래되었습니다.

* 면적 비교: 제공된 실거래가 정보의 전용면적(40.63㎡)과 본 건의 건물면적(54.58㎡)은 차이가 있습니다. 본 건의 건물면적(54.58㎡)을 기준으로 시세를 추정하면, 평당 약 517만원 ~ 534만원 수준의 실거래가를 적용 시 약 286,000,000원 ~ 290,000,000원 사이의 시장 가치가 형성될 수 있습니다.

* 입찰가 산정: HUG 관련 채무 인수 부담이 없다는 전제 하에, 대항력 있는 임차인 고임종과의 명도 비용 및 기타 부대 비용, 예상치 못한 변수 등을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 시장 거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 명도 위험 등을 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 240,000,000원에서 260,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 입찰 참여자가 감수할 수 있는 위험 수준, 명도 협상 결과, 그리고 본 건의 실제 상태 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.