나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4191 [1] 서울특별시 강서구 공항동 675-9 위하우스 제5층 제504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "송정역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제5층 제504호로서, (사용승인일 : 2021-06-02) 외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

675-9 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구 역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-21)(강서교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-21)(강서교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구 역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),도시관리계획 입안중 675-10 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한 구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면 )<공항시설법>, 상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-21)(강서교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다 가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),도시관리계획 입안중

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권설정 되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금285,000,000원 임대차계약일자 : 2021년7월31일 임차권자 : 조현민

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4191 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 675-9 위하우스 제5층 제504호 (도로명주소: 서울특별시 강서구 남부순환로11길 44)

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

건축물 사용승인일: 2021년 6월 2일

감정가: 289,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.35㎡ (약 4.95평)

토지지분: 16.35㎡ (약 4.95평)

건물면적: 26.03㎡ (약 7.87평)

건물지분: 26.03㎡ (약 7.87평)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.4. 경매 구분

부동산 강제경매

채권자: 조OO (임차인 조 이기도 함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "송정역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 도시관리계획 입안 중인 지역도 포함되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본 물건의 말소기준권리는 2023년 9월 8일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (금액: 260,000,000원)입니다. 이 말소기준권리보다 후순위인 압류 및 가압류 등기들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 조

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 17일

확정일자: 2021년 8월 4일

배당신고일자: 2024년 5월 24일

대항력: 있음

3.3. 권리분석 핵심

본 건의 가장 중요한 권리관계는 선순위 임차권의 존재입니다. 임차인 조 은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 285,000,000원을 설정하였습니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)'이라고 명시되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금 중 경매 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 남은 금액은 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다.

다만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 경매 절차상 임차인의 보증금이 전액 배당될 가능성도 고려해야 합니다. 그러나 물건명세서의 명시적인 인수 조항을 최우선으로 고려해야 합니다.

본 건 경매개시결정 채권자가 임차인 조 이라는 점은, 임차인이 자신의 보증금 또는 기타 채권을 회수하기 위해 경매를 신청한 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 유사 물건들의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 25일 거래된 서울 강서구 공항동 22-52 (아이디움, 2016년식, 27.18㎡): 220,000,000원 (평당 약 809만원)

* 2026년 7월 11일 거래된 서울 강서구 공항동 662-1 (로얄하이츠, 2017년식, 41.32㎡): 329,000,000원 (평당 약 796만원)

* 2026년 7월 1일 거래된 서울 강서구 공항동 55-239 (미성주택, 2001년식, 18.8㎡): 145,000,000원 (평당 약 771만원)

4.2. 시세 분석 종합

본건은 2021년 신축 건물로, 주변 유사 건물(2016~2017년식) 대비 연식이 신축이라는 장점이 있습니다.

전용면적 26.03㎡ 기준으로, 최근 거래된 유사 면적(27.18㎡)의 시세를 고려할 때, 본 건물의 시장 가치는 약 210,000,000원에서 220,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 권리상 문제가 없는 상태를 기준으로 한 시세입니다.

감정가(289,000,000원)는 이러한 시장 거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

송정중학교가 인접해 있으며, 지역 내 주택가 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 편의시설

본 건물에는 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 및 보증금 인수 가능성

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 조 의 보증금 285,000,000원입니다. 경매 배당금으로 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 잔액을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있지만, 물건명세서의 명확한 인수 조항을 반드시 확인하고 잠재적 인수 가능성에 대비해야 합니다.

6.2. 개발 및 이용 제한

주요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 법규 및 지구 지정으로 인해 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 공항동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공)의 도시형생활주택으로, 송정역 역세권이라는 교통의 이점을 가지고 있습니다. 주거 환경 또한 양호한 편입니다.

하지만, 가장 큰 문제점은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 285,000,000원이며, 이 금액이 경매 절차에서 전액 회수되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기가 있지만, 이는 경매 법원의 초기 판단일 수 있으며, 물건명세서상의 인수 조항이 법적 효력이 더 크다고 볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 입찰 시에는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 철저한 사전 조사와 함께, 인수 시 총 투자 비용을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 송정역 역세권으로 교통이 편리함.

* 2021년 준공으로 비교적 신축인 건물임.

* 임차인이 경매 채권자이므로, 보증금 회수를 위한 매각 의지가 강할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 289,000,000원이나, 주변 시세(약 210,000,000원 ~ 220,000,000원)와 신축 연식(2021년)을 고려하였습니다.

또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 285,000,000원이 경매 배당으로 전액 소멸되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기된 점을 감안하여, 임차인 보증금 부담이 없을 가능성을 전제로 하되, 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근합니다.

현 시세 및 신축 연식을 고려하고, 잠재적 위험 요소를 배제(인수 보증금 0원 가정 시)한 시장 가치에 기반하여, 예상 입찰가는 220,000,000원에서 230,000,000원 사이를 권고합니다.

가장 보수적인 입찰가로 225,000,000원 을 제안합니다. (이는 '인수 보증금'을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 입찰가입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.