나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4128 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제4층 제404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 수도권 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일 : 2022.05.20.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 3필 일단의 세장형 토지로서 "도시형생활주택(단지형다세대) 및 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 35m, 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 일련번호 2, 3 공히 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 입지

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 372-73번지(신주소: 가로공원로 178-5)에 위치한 케이씨타운 제4층 제404호 오피스텔입니다. 북측 인근에 월정초등학교가 있으며, 부근은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 건물 정보

본 건물은 2022년 5월 20일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 마감으로 되어 있으며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다. 공부상 용도는 오피스텔입니다.

1.3. 토지 정보

본건은 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지 3필지에 건축된 건물로, 해당 토지는 "도시형생활주택(단지형다세대) 및 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설" 건부지로 이용 중입니다. 북측 및 서측으로 노폭 약 35m, 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지 이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.4. 감정가 및 면적

감정가는 336,000,000원입니다.

토지 면적은 10.63㎡ (약 3.21평)입니다.

건물 면적은 27.62㎡ (약 8.35평)입니다.

1.5. 매각 상세

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4128 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 권리분석

본건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리인 서민금융진흥원의 가압류(20,395,644원, 접수일자: 2024-05-09)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부등본 요약 상 을1구의 주택임차권(김아름, 329,000,000원)이 있으나, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

갑6구의 주택도시보증공사 강제경매(329,000,000원)가 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸됩니다.

총 등기부채권 금액은 349,395,644원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3. 상권분석

본건이 소재한 서울특별시 강서구 화곡동 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 복합 상권입니다. 인근에 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량의 진출입도 용이합니다. 또한, 월정초등학교가 북측 인근에 위치하여 주거 환경에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4. 생활정보

* 교통: 수도권 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 교육: 북측 인근에 월정초등학교가 위치합니다.

* 편의시설: 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 항공기 소음 및 공항 관련 규제의 영향을 받을 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

본건 매각 조건에는 "HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 특이사항이 명시되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 신청했지만, 동시에 임차인으로서의 지위도 가질 수 있음을 시사합니다. 따라서 매수인은 HUG가 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 해당 조건이 이행되지 않을 경우 매각 절차 또는 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 그러나 현재 등기부상 HUG의 주택임차권은 말소 예정이며, 대항력이 없다고 명시되어 있어, 인수되는 보증금은 0원입니다.

6. 종합 의견

본건은 2022년에 준공된 신축 오피스텔로, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 또한, 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높고, 주변 상권 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 투자 및 실거주 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사항과 관련된 리스크를 충분히 인지하고, 매각 조건을 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2022년 준공으로 비교적 신축 건물이므로 하자 발생 가능성이 낮고 선호도가 높습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 개발 잠재력: 강서구는 지속적인 개발 및 도시 재생 사업이 진행되는 지역으로 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 인근 케이씨타운 오피스텔의 매매 사례를 보면, 2024년 3월에 33.8㎡ 면적이 332,000,000원에서 333,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 336,000,000원으로, 최근 시세와 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

HUG의 조건부 인수 조건이 이행될 경우, 인수되는 보증금이 없다는 점과 건물 연식을 고려할 때, 경쟁 입찰을 고려하여 감정가 수준인 336,000,000원 내외 또는 최근 거래가격을 상회하는 335,000,000원 ~ 340,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 권리 분석 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.