나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4123 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-65 엠제이504 제1층 제103호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 한광고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 공원, 각급학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 남서측 약1.3 km 거리에 지하철 2,5호선 "까치산역"이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층/지상 4층 건 내 제1층 제103호로서, (사용승인일 : 2022-06-15) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수, 도시가스에 의한 개별난방, 승강기설비, 주차장 등 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 민간임대주택 등록과 주택임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금273,000,000원 / 임대차계약일자 2022.06.12 / 확정일자 2022.06.15

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 504-65번지, 엠제이504 제1층 제103호에 위치한 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4123 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 본 물건의 감정가는 317,000,000원입니다. 토지 면적은 28.13㎡ (약 8.51평)이며, 건물 면적은 35.42㎡ (약 10.71평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 한광고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 공원, 각급 학교 등이 소재하는 지역입니다. 차량의 접근은 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 남서측으로 약 1.3km 거리에 지하철 2, 5호선 까치산역이 위치해 있습니다. 본건 남서측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되는 부동산 강제 경매 사건입니다. 등기사항전부증명서 상 말소기준권리는 남동세무서장의 압류(2024년 8월 29일 접수)입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들(주택임차권, 소유권이전, 압류, 가압류, 강제경매)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매, 2026년 3월 13일 접수)

* 임차인: 주택도시보증공사(정하윤), 보증금 273,000,000원, 확정일자 2023년 6월 15일, 전입일자 2023년 7월 28일. 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

* 기타 권리: 소유권이전등기, 신탁등기 말소 사항, 소유권 이전, 압류, 가압류 등이 등기부 요약에 기재되어 있습니다.

주의사항으로, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 공원, 각급 학교 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 형태의 다세대 주택 매매 사례가 존재합니다.

* 2019년 준공, 19.98㎡ 규모의 다세대 주택이 2026년 7월 21,600만원에 거래되었습니다.

* 1986년 준공, 37.44㎡ 규모의 다세대 주택이 2026년 7월 15,000만원에 거래되었습니다.

* 2002년 준공, 37.56㎡ 규모의 다세대 주택이 2026년 7월 16,000만원에 거래되었습니다.

이러한 최근 거래 사례들은 본 건의 시세 형성 가능성을 보여주지만, 건물의 신축 연도 및 면적 차이를 고려해야 합니다. 본 건은 2022년 6월 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

5. 생활정보

본 물건은 2022년 6월 15일 사용승인된 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕의 지상 4층, 지하 1층 건물 내 제1층 제103호 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방, 승강기, 주차장 등이 구비되어 있습니다. 외벽은 석재붙임 마감이며, 창호는 섀시창호입니다. 토지는 세장형 완경사지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 주변에 학교(한광고등학교 인근), 공원 등이 있어 주거 생활에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임대차보증금 관련 조건: 매각 조건에 따라 주택도시보증공사(HUG)의 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소가 매수인에게 요구되는 점은 거래 종결 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 본건은 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용이나 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 상으로는 혐오시설이 인지되지 않으나, 현장 확인 시 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축인 도시형생활주택입니다. 입지조건은 주거 및 교통 측면에서 무난한 편이며, 주변에 학교와 편의시설이 있어 생활 여건이 양호합니다. 권리분석 상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이나, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임대차보증금 처리 조건이 본 건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크 요인입니다. 해당 조건이 원만히 이행된다면 매수인의 부담은 덜어질 것입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 입지: 강서구 화곡동 지역의 주거지로서, 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 가치 상승 여력이 있습니다.

* HUG 조건의 명확화: 낙찰 후 HUG의 보증금 반환 채권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명확히 이행될 경우, 권리관계가 깨끗한 물건을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 317,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보에 따르면, 유사 면적 및 연식의 건물이 2026년 7월 기준 19.98㎡ 규모가 21,600만원에 거래된 사례가 있습니다. 이 사례를 기준으로 환산 시, 본 건(35.42㎡)의 시세는 약 382,530,000원 수준으로 추정됩니다. 그러나 감정가가 317,000,000원이라는 점과 HUG 관련 복잡한 인수조건 변경 및 임대차보증금 관련 특이사항을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 관련 리스크를 감안하여 보수적으로 300,000,000원에서 330,000,000원 사이로 제안합니다. 낙찰 후 HUG의 조건 이행 여부 및 잔액 보증금 처리 방안에 대한 명확한 확인이 입찰가 산정에 중요하게 작용할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.