나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4147 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동8가 42-1 한양아이클래스오피스텔 제2층 제208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동8가 소재 '서강 어린이공원' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트 단지, 오피스텔, 다세대주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 9층 건물 내 제2층 제208호로서, [사용승인일: 2014.05.16] - 외벽 : 석재붙임 마감 등 - 창호 : 새시 창호 마감임.

이용상태

공부상 오피스텔로 등재되어 있음. (후첨 ‘건물내부구조도’ 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 4필 일단의 부정형 토지로서, "주상용" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 폭 약 8M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1),2),4): 공히 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의), 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)) 일련번호 3): 도시지역, 준공업지역 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4147 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동8가 42-1 한양아이클래스오피스텔 제2층 제208호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 153,000,000원

* 토지면적: 8.32㎡ (2.52평)

* 건물면적: 19.86㎡ (6.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2014년 5월 16일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 지하 3층, 지상 9층

* 전유부분 건물면적: 19.86㎡ (6.00평)

* 집합건물 총 연면적: 7871.76㎡

* 집합건물 대지면적: 1823.2㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 영등포구 영등포동8가 소재 '서강 어린이공원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 오피스텔, 다세대주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건이 무난한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 대상 물건 북측으로 폭 약 8M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 선순위 임차권:

* 임차인 1: 박성호

* 보증금: 1,000,000원

* 전입일자: 2021년 6월 21일

* 확정일자: 2019년 1월 3일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 인수 (배당에서 전액 변제되지 않을 경우)

* 임차인 2: 이혜령

* 보증금: 150,000,000원

* 전입일자: 2021년 1월 8일

* 확정일자: 2020년 12월 22일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 인수 (배당에서 전액 변제되지 않을 경우)

* 말소기준권리: 이혜령 강제경매 (2026년 3월 17일 접수, 150,118,000원)

* 인수되는 권리:

* 박성호 임차권 (보증금 1,000,000원)

* 이혜령 임차권 (보증금 150,000,000원)

4. 상권분석

* 주변 시세:

* 본건(한양아이클래스오피스텔, 전용면적 19.86㎡, 2층)과 유사한 조건의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 10일, 20.16㎡, 2층, 130,000,000원

* 2025년 12월 20일, 19.86㎡, 5층, 128,000,000원

* 이러한 최근 거래 사례를 바탕으로 본건의 시세는 약 128,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 감정가 153,000,000원은 최근 시세 대비 다소 높게 평가되었습니다.

* 임대 시세: 제공된 JSON 정보에는 직접적인 임대 시세 데이터가 포함되어 있지 않습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설:

* 단지 북서측에 '서강 어린이공원'이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 주변으로 아파트 단지, 오피스텔, 다세대주택, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 다수의 교육시설이 위치합니다.

* 교통: 지하철역과의 거리는 명시되지 않았으나, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수:

* 본건에는 대항력 있는 임차인 박성호(보증금 100만원)와 이혜령(보증금 1억 5천만원)이 존재하며, 이들의 보증금 합계 151,000,000원은 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다.

* 이는 본건의 감정가(153,000,000원) 및 최근 시세(약 128,000,000원 ~ 130,000,000원)와 거의 같거나 초과하는 금액으로, 인수 부담이 매우 큰 상황입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역 지정은 거래 시 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 서울 영등포구에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 주변 환경은 무난한 편입니다. 그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 두 명의 보증금 총액 151,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 감정가와 유사하며, 실제 시장가치보다 높은 수준이므로, 인수 후 예상되는 총 지출액이 부동산의 실제 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 투자 가치를 신중하게 검토해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 영등포 지역의 오피스텔로, 지속적인 수요가 예상되는 지역입니다.

* 서강 어린이공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 임차인 인수 부담을 감안하더라도, 매우 낮은 가격에 낙찰된다면 시세 차익을 기대할 여지는 있습니다. (단, 철저한 권리 분석 및 인수 보증금 변제 가능성 타진 필요)

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가와 유사한 조건의 물건은 128,000,000원 ~ 130,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 153,000,000원입니다.

* 매수인에게 인수되는 임차인 보증금 총액은 151,000,000원입니다.

* 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고, 시장 가치를 기준으로 산정하되, 잠재적 리스크를 고려하여 할인율을 적용해야 합니다.

* 시장 가치(약 129,000,000원)에 20~30%의 할인율을 적용하면, 대략 90,300,000원 ~ 103,200,000원 범위의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 그러나 이는 인수되는 보증금(151,000,000원)을 별도로 부담해야 한다는 점을 간과한 가격입니다. 실질적인 총 투자 비용이 시세를 초과하지 않도록 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 따라서 매우 보수적인 접근으로, 시세의 70% 수준인 90,300,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 그러나 실제 입찰 시에는 인수되는 보증금 151,000,000원을 포함한 총 투자 비용과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 결정을 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.