나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4218 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 371-13 대화파크빌 제102동 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 북동측 인근에 위치하는 구분건물 (대화파크빌 제102동 제3층 제302호)로서 주위는 다세대주택, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 "화곡역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서 (사용승인일 : 2014.05.30.) 외 벽 :드라이비트 및 일부 돌붙임 마감 등 창 호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입 니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아 파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아 파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

600926. 서울특별시 강서구 화곡동 371-13 대화파크빌 제102동 제3층 제302호 물건 보고서

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4218 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 371-13 대화파크빌 제102동 제3층 제302호

물건명: 대화파크빌 제102동 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 274,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 26.50㎡ (약 8.02평)

토지지분: 26.505㎡ (약 8.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.52㎡ (약 13.77평)

건물지분: 45.52㎡ (약 13.77평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 현황

사용승인일: 2014.05.30

건물구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호

외벽: 드라이비트 및 일부 돌붙임 마감

창호: 새시창호

내부이용상태: 기준시점 현재 다세대주택으로 이용중입니다.

기본설비: 위생 급·배수설비, 도시가스 난방설비, 주차장 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 5호선 "화곡역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 말소기준권리

채권자: 신OO (강제경매 신청)

말소기준권리: 2022.07.04 접수된 강서구(서울특별시)의 압류 (갑14)

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 신계숙

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-14

확정일자: 2021-04-19

배당신고일자: 2023-07-24

대항력: 있음

비고: 을구 11번 주택임차권 등기 (인수 대상)

* 임차인: 임정빈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-14

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리

을구 11번 주택임차권 등기가 되어 있으며, 임차인 신계숙은 대항력이 있어 전입일자(2021.05.14.) 기준으로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 보증금 250,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 이를 인수해야 합니다.

3.4. 등기부 요약

소유권이전: 이동형(2014.07.22), 이아민(2021.01.04), 안성현(2021.05.31)

주택임차권: 신계숙 (2023.07.24 접수, 250,000,000원, 말소: 인수)

압류: 강서구(서울특별시) (2022.07.04, 말소기준권리), 계양구(인천광역시) (2025.02.13, 말소)

강제경매: 신계숙 (2026.03.19 접수, 250,000,000원)

3.5. 권리 분석 요약

본건은 선순위 임차인 신계숙 씨가 보증금 250,000,000원으로 대항력을 갖추고 있어, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 본건의 가장 중요한 권리분석 포인트입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 다세대주택 밀집 지역으로, 인근에 학교, 공원, 근린생활시설 등이 분포하여 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다.

4.2. 최근 시세 동향 (주변 유사 물건)

최근 거래된 주변 다세대주택의 사례들을 분석한 결과, 다음과 같은 가격 동향을 보입니다.

* 2019년 건축, 19.98㎡ (약 6평) 물건이 2026년 7월 216,000,000원에 거래되었습니다. (약 10,809,809원/㎡)

* 1986년 건축, 37.44㎡ (약 11.3평) 물건이 2026년 7월 150,000,000원에 거래되었습니다. (약 4,006,410원/㎡)

* 2002년 건축, 37.56㎡ (약 11.4평) 물건이 2026년 7월 160,000,000원에 거래되었습니다. (약 4,259,850원/㎡)

감정가는 45.52㎡ (약 13.77평) 기준 274,000,000원(약 6,019,332원/㎡)으로, 최근 거래된 유사 물건들과 비교 시 연식 및 면적에 따라 가격 차이가 있음을 알 수 있습니다. 본건은 2014년 준공된 건물로, 신축 건물보다는 가격이 낮고 구형 건물보다는 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

* 교육: 월정초등학교 인근

* 교통: 지하철 5호선 화곡역, 버스정류장 인접

* 생활: 근린생활시설, 공원 등

5.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독·다가구·아파트·연립·다세대 대상, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 대상, 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

※ 토지거래계약 허가구역 지정 기간 및 대상에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 보증금 250,000,000원의 대항력 있는 임차인 신계숙 씨의 보증금 인수 가능성입니다. 경매 낙찰 대금으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인은 이 금액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 본건의 입찰가를 산정하고 최종 매입 비용을 결정하는 데 결정적인 영향을 미칩니다.

6.2. 법규 및 규제

공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등은 향후 재건축이나 용도 변경 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 250,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 따라서 본건의 입찰가는 이러한 인수 부담을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 권리분석 상 인수되는 보증금이 감정가에 육박하여, 낙찰 후 매수인이 추가로 부담해야 할 금액이 클 수 있음을 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 기본적인 수요가 확보됩니다.

* 지하철 5호선 화곡역 이용이 가능하여 도심 접근성이 양호합니다.

* 단, 대항력 있는 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하여 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 다음과 같은 점을 고려하여 산정하였습니다.

* 감정가: 274,000,000원

* 주요 리스크: 대항력 있는 임차인 보증금 250,000,000원 인수 가능성

이는 감정가 대비 상당히 높은 비율의 보증금이므로, 매수인이 부담해야 할 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금의 위험 부담을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가보다 낮은 수준에서 책정될 필요가 있습니다.

따라서, 종합적인 시세, 권리분석, 그리고 가장 큰 위험 요소인 보증금 인수 가능성을 감안할 때, 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 신중하게 검토하는 것이 바람직합니다. 입찰 전 반드시 임차인과의 최종 협상 가능성, 배당 결과 예측, 그리고 최대 인수 금액을 상정하여 수익률을 분석해야 합니다.

주의사항: 상기 예상 입찰가는 본건의 위험 요소를 감안한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁자, 임차인과의 관계 등 다양한 변수를 고려하여 최종 결정을 내려야 합니다. 특히, 임차인과의 협상 및 보증금 관련 법적 절차에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.