나이스옥션 법원경매 제주 2026타경182 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대포동 2612 중문오션힐스 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 중문동 소재 '중문중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설, 과수원 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물내 1층 105호로서, <사용승인일: 2018.09.05> 외벽: 외장타일마감 등 내벽: 판넬, 페인팅마감 등 바닥: 타일마감 등

이용상태

제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서, 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 35m 내외, 북동측으로 폭 약 7~10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로 1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본사항

* 사건번호: 제주지방법원 2026타경182 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대포동 2612 중문오션힐스 1층 105호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설 - 인터넷컴퓨터게임시설제공업소)

* 감정가: 182,000,000원

* 토지면적: 18.92㎡ (약 5.72평)

* 토지지분: 18.92㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 36.01㎡ (약 10.89평)

* 건물지분: 36.01㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 법환새마을금고

1.2. 건물 및 토지 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 1층 105호

* 사용승인일: 2018.09.05

* 토지 형상 및 이용 상태: 부정형의 완경사지로서, 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지로 이용중임.

* 인접 도로 상태: 남동측으로 폭 약 35m 내외, 북동측으로 폭 약 7~10m 내외의 포장도로에 접함.

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 건은 제주특별자치도 서귀포시 중문동 소재 '중문중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설, 과수원 등이 혼재한 지역임.

2.2. 교통 상황

* 본 건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 무난함.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

* 2019.01.17 접수된 법환새마을금고의 근저당권 (174,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수/소멸 권리 내역

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리(을1) 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

3.3. 등기부 채권 총액

* 등기부 채권 총액: 189,933,195원

4. 상권분석

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4.1. 업종 및 현황

* 현재 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)로 이용 중이며, 출입문에 '우리PC'라는 상호가 기재되어 있습니다.

4.2. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 본 건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)에 접합니다.

* 또한, 소로 1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역(저촉), 하수처리구역에 해당되어 향후 건축 행위 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 건물 내부 설비

* 건물은 철근콘크리트구조이며, 기본위생설비, 급배수설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 환경

* '중문중학교' 남측 인근으로 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설, 과수원 등이 혼재된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임대차 관계 미확인

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인의 존재 여부, 대항력 유무, 보증금 및 차임 등은 미상입니다. 이에 대한 철저한 현장 조사 및 권리관계 확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 법규상 제한 사항

* 토지이용계획상 소로 1류(저촉) 및 건축계획심의대상구역(저촉) 등 일부 규제 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축 또는 용도 변경 시 확인이 필요한 사항입니다.

6.3. 현장 조사 필요 사항

* 주변에 과수원 등이 혼재되어 있어, 상권의 활성화 정도 및 본 건 업종의 적합성에 대한 추가적인 현장 분석이 요구됩니다. 일반적인 지도 검색 결과 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 상세한 주변 환경 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

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* 본 물건은 제주 서귀포시 중문관광단지 인근에 위치한 신축급 근린상가로, 현재 '우리PC'라는 상호의 인터넷컴퓨터게임시설제공업소로 이용 중에 있습니다.

* 건물은 2018년 사용승인되어 비교적 최신 상태이며, 기본적인 편의시설 및 설비가 잘 갖추어져 있어 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 다만, 임대차 관계가 미상이고 현장 조사가 필요하며, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

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* 신축급 건물: 2018년 준공으로 연식이 짧아 유지보수 비용 발생 가능성이 낮으며, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 관광지 인접성: 중문관광단지와 가까워 배후 수요 확보 및 잠재적 고객 유치에 유리한 입지입니다.

* 편리한 접근성: 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 이용이 편리하며, 대중교통 접근성도 양호합니다.

* 안정적인 업종: 현재 인터넷 컴퓨터 게임 제공업소로 운영 중으로, 업종 유지 시 안정적인 수익 창출이 기대되며, 향후 다양한 업종으로의 전환도 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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* 감정가: 182,000,000원

* 면적: 토지 18.92㎡ (약 5.72평), 건물 36.01㎡ (약 10.89평)

* 본 물건의 경우, 임대차 관계 미상 등 명도 관련 불확실성이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 입지, 건물 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 145,600,000원 ~ 163,800,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.