나이스옥션 법원경매 목포 2024타경57945 [1] 전라남도 목포시 죽교동 40-27 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 죽교동 소재 목포홍일중학교 남동측 인근[일련번호 1) ~ 3)]에 위치하며, 주위는 기존 주택지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 사다리형 완경사지이며, 주거나지임.
일련번호 2), 3) 부정형 완경사지이며, 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

일련번호 1) 본건 남서측으로 노폭 6m의 아스팔트 포장도로에 접하며, 북서측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함.
일련번호 2), 3) 본건 남서측으로 노폭 6m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.
일련번호 2), 3) 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

제시외건물 ㄱ) 조적조 스레트지붕 단층, 주택, 약 38.5㎡임.
제시외건물 ㄴ) 조적조 슬래브지붕 단층, 문간 등, 약 3.4㎡임.
제시외건물 ㄷ) 철파이프조 스레트지붕 단층, 가추, 약 9.6㎡임.
제시외건물 ㄹ) 조적조 스레트지붕 단층, 창고 및 가추, 약 6.0㎡임.
제시외건물 ㅁ) 조적조 스레트지붕 단층, 창고, 약 3.5㎡임.
제시외건물 ㅂ) 목조 스레트지붕 단층, 축사, 약 6.0㎡임.
제시외건물 ㅅ) 조적조 스레트지붕 단층, 주택, 약 38.5㎡임.
제시외건물 ㅇ) 조적조 스레트지붕 단층, 창고 등, 약 8.1㎡임.
제시외건물 ㅈ) 조적조 스레트지붕 단층, 주택, 약 5.9㎡임.
제시외건물 ㅊ) 철파이프조 스레트지붕 단층, 가추, 약 10.0㎡임.
제시외건물 ㅋ) 조적조 스레트지붕 단층, 창고, 약 5.3㎡임.
제시외건물 ㅌ) 조적조 스레트지붕 단층, 변소, 약 4.0㎡임.
제시외건물 ㅍ) 조적조 슬래브지붕 단층, 창고 등, 약 7.9㎡임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 인접지 등과의 지적경계가 불분명하여 측량이 필요함.

물건 비고

일괄매각, 토지만 매각
목록1 현황 주거나지
목록2,3 현황 건부지
목록2 지상의 수목 매각 제외, 일부 인접지(77-10,77-11번지) 건물 소재
목록2,3 지상에 매각에서 제외된 미등기 건물(주택) 소재
본건은 인접지와 지적 경계 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2024타경57945 (1)

소재지: 전라남도 목포시 죽교동 40-27

용도: 대지

토지면적: 683.00㎡ (약 206.6평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

감정가: 234,290,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공유물분할경매, 공동담보, 대항력있는임차인, 법정지상권, 토지만매각

주의사항: 일괄매각, 토지만 매각

1.2. 현황

목록1: 주거나지

목록2,3: 건부지

목록2 지상의 수목 매각 제외.

목록2,3 지상에 매각에서 제외된 미등기 건물(주택) 소재.

일부 인접지(77-10, 77-11번지)에 건물 소재.

본건은 인접지와 지적 경계 불분명.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 목포시 죽교동 소재 목포홍일중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황

일련번호 1)은 사다리형 완경사지로 주거나지입니다.

일련번호 2) 및 3)은 부정형 완경사지로 단독주택 건부지입니다.

2.4. 도로상태

일련번호 1)은 본건 남서측으로 노폭 6m의 아스팔트 포장도로 및 북서측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

일련번호 2), 3)은 본건 남서측으로 노폭 6m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1)은 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

일련번호 2), 3)은 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 목록2,3 지상 건물을 위하여 법정지상권 성립 여부 불분명합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 나

보증금: 500,000원

차임: 120,000원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 500,000원

차임: 130,000원

전입일자(사업일자): 2020-09-14

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 2025-01-31

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원. (상기 임차인들은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.)

3.4. 등기부 요약

말소기준권리는 2025년 1월 13일 접수된 주식회사주원양행 외 1명의 임의경매(갑8)입니다. 본 경매(2024타경57945)는 2025년 2월 20일 접수된 공유물분할을 위한 경매개시결정(갑9)입니다. 이 외 다수의 압류 등기(갑9, 갑10, 갑11)가 존재하며, 이는 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

3.5. 권리분석 종합 의견

전반적으로 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보입니다. 다만, '특이사항'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 실제 임차인 현황에는 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어 주의가 필요합니다. 또한, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있어, 이에 대한 철저한 추가 확인이 요구됩니다.

4. 상권분석

본건은 주로 주택지대로 구성된 지역에 위치하며, 주변에 목포홍일중학교가 있어 교육 관련 시설의 접근성은 양호합니다. 상업 시설의 발달보다는 주거 기능 중심의 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 인근에는 목포홍일중학교가 소재하고 있으며, 평화광장, 목포대교, 갓바위문화타운 등 관광 명소와 접근성이 양호한 지역입니다. 또한, 다양한 호텔 및 숙박 시설이 다수 분포하고 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설

목포시 일부 지역에서는 폐기물 처리 시설, 소각장, 도축장 등 혐오시설에 대한 주민 반대 및 우려가 제기된 바 있습니다. 본건 소재지 인근에 이러한 혐오시설이 직접적으로 소재한다는 정보는 검색되지 않았으나, 혐오시설 추진 현황 등 관련 민원에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유물분할 경매의 복잡성

공유물분할을 위한 경매는 분할 과정에서의 이해관계자 간 이견으로 인해 소송이 복잡해지거나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 불분명한 지적 경계

본건 토지의 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 법정지상권 성립 가능성

등기부상 건물은 없으나, 목록2,3 지상의 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 리스크입니다.

6.4. 임차인 권리 관련 상충 정보

'특이사항'에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있으나, 임차인 현황에는 대항력이 없는 것으로 기재되어 있어, 실제 임차인의 권리 관계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.5. 토지만 매각 및 제외 물건

건물이 없는 토지만 매각 대상이나, 제시외 건물(주택, 가추, 창고 등)이 다수 존재하며 이 중 일부는 매각에서 제외되었습니다. 이들 제외 물건의 철거 및 처리에 대한 책임 소재 및 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 목포시 죽교동에 위치한 토지로, 주변 주택가와 학교 등 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 입지입니다. 공유물분할을 위한 경매로 진행되어 절차가 복잡할 수 있으며, 토지 경계 불분명, 법정지상권 성립 가능성, 임차인 권리 관계의 불확실성 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 매각에서 제외된 미등기 건물들의 처리 문제도 고려해야 합니다. 이러한 리스크들을 면밀히 분석하고 해결 방안을 마련한다면, 개발 또는 재건축을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 목포시 주거지역 내 토지 확보 가능성

* 주변 학교 등 생활 편의시설 접근 용이

* 공유물분할, 법정지상권, 임차인 문제 해결 시 토지 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

본 물건은 다양한 권리관계 및 현황상의 문제점을 내포하고 있어, 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정평가액을 기준으로 인수하게 될 보증금(본건은 0원), 명도 및 철거 비용, 법정지상권 관련 법적 분쟁 해결 비용, 토지 경계 복원 및 측량 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 주변 유사 토지의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가율을 종합적으로 분석하는 심층적인 현장 조사가 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.