나이스옥션 법원경매 목포 2026타경59 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2252 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "김대중광장" 북측 인근에 위치한 (통칭)한양프라자Ⅳ 제1층 제103호로서 주위는 상가지대 및 업무지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 티125난연판넬지붕 지상7층 건물 중 제1층 제103호[일련번호 2-나)]로서, 외벽 : 미장석, 강화유리, 드라이비트 마감 등, 내벽 : 몰탈위 수성페인팅, 강화유리, 인테리어 마감 등, 바닥 : 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 2-나) 근린생활시설(일반음식점)임.

설비내역

일련번호 2-나) 층내 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 화재경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 2-나) 세장형 평지로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

일련번호 2-나) 본건 동측으로 왕복 4차선, 서측으로 노폭 약 10m의 보행자전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 2-나)는 평가외건물인 인접한 102호와 경계벽을 제거하여 일체로 이용중임.

물건 비고

201호와 경계벽을 제거하여 일체로 이용중(현 풋살경기장).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경59 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2252 2층202호

용도: 근린상가

감정가: 471,000,000 원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 85.04㎡ (약 25.72평)

건물면적: 180.84㎡ (약 54.70평)

1.4. 특이사항

* 201호와 경계벽을 제거하여 일체로 이용 중이며, 현재 풋살 경기장으로 사용되고 있음.

* 감정평가서 요약 상 본건은 (통칭)한양프라자Ⅳ 제1층 제103호로 기재되어 있으나, 등기부 및 경매 정보 상으로는 2층 202호임. 이는 실제 이용 현황과 공부 상 현황의 차이를 나타낼 수 있으며, 현장 확인이 반드시 필요함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "김대중광장" 북측 인근에 위치함. 주위는 상업지대 및 업무지대로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 주변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

본건 동측으로 왕복 4차선 도로, 서측으로 노폭 약 10m의 보행자전용도로에 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권: 주식회사가은에서 박미숙 외 2명으로 소유권이 이전되었으며, 이후 박미숙에게 지분 이전이 있었음.

* 말소기준권리: 국민새마을금고 근저당권 (접수일자 2015-05-21, 권리금액 360,000,000원). 이 근저당권보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸됨.

* 경매개시결정: 국민새마을금고 임의경매개시결정 (접수일자 2026-03-17, 채권액 751,717,110원).

* 말소예정: 위 근저당권 및 경매개시결정 외 별도 말소예정 권리는 명시되지 않았으나, 통상적으로 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 백호축구클럽

보증금: 40,000,000원

차임: 1,700,000원

전입/사업일자: 2024-12-06

대항력: 없음

* 임차인: 유한회사바름

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2018-10-30

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사백호스포츠클럽

보증금: 40,000,000원

차임: 1,700,000원

전입/사업일자: 2024-12-09

확정일자: 2024-12-16

배당신고일자: 2026-04-06

대항력: 없음

3.3. 인수되는 보증금

* 총 인수 보증금: 0원

모든 임차인의 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 남악리 일대는 전라남도청 이전 이후 계획적으로 개발된 지역으로, 상업시설 및 업무시설이 밀집되어 있음. "김대중광장"이 인근에 위치하여 유동인구 흡수에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

4.2. 업종 분석

본건은 근린상가로, 현재 인접 호실과 벽을 제거하여 풋살 경기장으로 이용 중임. 이는 복합 문화/스포츠 시설로서의 잠재력을 보여줌. 일반음식점으로서의 용도도 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"김대중광장"이 인근에 있어 주민 편의 및 휴식 공간으로 활용될 수 있으며, 주변 상업지구 내 다양한 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교통 및 접근성

단지 내 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 용도 변경 가능성

현재 풋살 경기장으로 사용되고 있으나, 공부 상 용도는 근린상가(일반음식점)임. 향후 해당 용도로의 변경 또는 원상복구 요구 발생 가능성이 있으며, 이는 명도 및 재산권 행사 시 고려해야 할 사항임.

6.2. 공부와의 차이

등기부 상의 소재지(2층 202호)와 감정평가서 상의 물건(1층 103호)에 대한 정보가 상이함. 이는 실제 면적, 구조, 이용 현황 등에 대한 불확실성을 야기할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 사실관계를 파악하는 것이 매우 중요함.

6.3. 명도 저항 가능성

현 상태로 풋살 경기장으로 이용 중이라는 점은, 원상복구 또는 용도 변경 과정에서 기존 이용 주체(임차인 또는 현재 점유자)와의 명도 관련 마찰이 발생할 수 있음을 시사함.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 무안군 남악신도시의 상업 및 업무지구에 위치한 근린상가임. "김대중광장" 인근이라는 지리적 이점과 함께, 인접 호실과의 결합을 통해 풋살 경기장으로 활용되고 있는 독특한 현황을 보이고 있음. 이는 상업 시설로서의 다양한 활용 가능성을 시사함.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 임차인들이 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없는 것으로 판단됨. 채무 총액이 높은 편이나, 낙찰로 인해 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건임.

다만, 공부 상의 동, 호수 정보와 감정평가서 상의 정보가 일치하지 않는 점, 그리고 현재의 풋살 경기장 이용 현황이 공부 상 용도와 차이가 있다는 점은 잠재적인 리스크 요소로 반드시 현장 확인 및 면밀한 조사를 통해 해소해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 따른 부담이 적음.

* 활용 잠재력: 풋살 경기장으로 활용되고 있는 만큼, 스포츠 시설, 교육 시설, 또는 기타 상업 시설로서의 다양한 사업 가능성이 존재함.

* 입지 조건: 남악신도시 내 상업지구에 위치하며, 공공시설(김대중광장) 인근으로 접근성 및 유동인구 확보에 유리한 입지임.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(471,000,000원)를 기준으로 하되, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 물건, 본건의 현황(이용 상태, 공부와의 차이 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 특히, 풋살 경기장으로 사용되는 공간의 향후 활용 가능성 및 수익성, 그리고 공부와의 차이를 해소하기 위한 제반 비용(원상복구 등)을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있음. 현재 제시된 권리 분석 상 인수할 보증금이 없으므로, 이를 고려한 입찰가 산정이 가능함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.