나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600527 [1] 대전광역시 대덕구 비래동 117-19 비동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 비래동 "대전IC" 남측 인근에 위치하는 다세대주택(총2동 12세대) 비동 1층 102호로, 주위는 대로변을 따라 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로, 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 서측 간선도로변으로 시내버스승강장이 소재하고 배차간격, 운행횟수 등으로 보아 교통이용편의도는 보통인 편임.

건물의 구조

벽돌 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 중 1층 102호로, (집합건축물대장상 사용승인일:1990.12.14) 외벽 : 치장 벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 알루미늄 및 PVC 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(건축물현황도상 방2실, 주방겸식당, 거실, 화장실겸욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 3M내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상, 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역 (2015-12-30)(계족산,식장산,가양비래공원 중점경관관리구역).

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임. 나. 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부는 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평균적인 상태를 기준하여 평가하였음. 다. 본건 1동의 건물은 통칭 "보성빌라 3동"으로 조사됨.

물건 비고

1. 경매신청채권자 서울보증보험 주식회사로부터 2026.4.30.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨. 2. 을구 5번 주택임차권등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소됨. 3. 공부상 비동 102호이나 건물외벽에 '보3'으로 표시되어 있고 통칭 보성빌라 3동임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600527 (1)

* 소재지: 대전광역시 대덕구 비래동 117-19 비동 1층102호 (대전광역시 대덕구 우암로486번길 10 (비래동) B동 102호)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 64,000,000원

* 토지면적: 41.43㎡ (약 12.53평)

* 토지 지분: 41.4333㎡ (약 12.53평)

* 건물면적: 46.08㎡ (약 13.94평)

* 건물 지분: 46.08㎡ (약 13.94평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 1990년 12월 14일

* 구조: 벽돌 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지하 1층/지상 3층 중 1층

* 총 2개 동, 10세대 규모의 공동주택 (총괄표제부 기준)

* B동은 지상 3층, 지하 1층 규모 (표제부 기준)

* 물건 특징: 공부상 비동 102호이나 건물 외벽에 '보3'으로 표시되어 있으며, 통칭 보성빌라 3동으로 불림.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 대덕구 비래동 "대전IC" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 대로변을 따라 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 서측 간선도로변으로 시내버스승강장이 소재하여 교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 속해 있습니다.

* 도로상태: 서측으로 노폭 3M 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑7 (최유복, 2017-06-14, 가압류)

* 주요 권리 내역:

* 을구 5번 주택임차권: 한국토지주택공사, 보증금 50,000,000원, 전입 2015-07-06, 확정 2015-06-22.

* 압류, 가압류 등 다수 (갑7, 갑8, 갑12, 갑14, 갑15).

* 갑16 (서울보증보험 주식회사, 2026-03-18, 강제경매).

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 명세서상 지상권 개요는 없으나, 혹시 모를 권리 확인 필요)

* 소멸되는 권리: 을구 5번 주택임차권 등기 및 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 이춘화: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-03-10. 대항력 없음.

* 한국토지주택공사: 보증금 50,000,000원, 전입 2015-07-06. 권리분석상 대항력 없음.

* 주의사항:

* 경매신청채권자인 서울보증보험 주식회사로부터 2026년 4월 30일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 을구 5번 주택임차권등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소됩니다.

4. 상권분석

* 주변 건물 종류 및 현황: 본건이 위치한 지역은 대로변을 따라 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

* 최근 거래 사례 분석:

* 훼미리맨션A동 (연립, 2001년식, 전용 72.1㎡): 2026년 7월 6일 127,000,000원, 2026년 7월 7일 130,000,000원에 거래되었습니다.

* 대호빌라(146-30) (다세대, 1995년식, 전용 55.7075㎡): 2026년 7월 8일 75,000,000원에 거래되었습니다.

* 감정가 대비 시세 평가: 본건은 1990년식 다세대주택으로, 건물 면적 46.08㎡ (약 13.94평)입니다. 감정가는 64,000,000원입니다. 최근 유사 유형의 대호빌라(1995년식, 55.7075㎡)가 75,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 주변 시세 대비 적정한 수준 또는 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: "대전IC" 남측 인근에 위치하며, 일반적인 주택가에서 이용 가능한 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

* 건물 내부 상태: 다세대주택으로 방 2실, 주방겸식당, 거실, 화장실겸욕실 등으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비 등을 갖추고 있습니다. 1990년 준공 건물로 노후화가 진행되었습니다.

* 잠재적 혐오시설: 현재까지 확인된 바로는 본건 인근에 거주 환경에 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1990년 준공되어 30년 이상 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: 특이사항으로 기재되어 있으나, 이는 서울보증보험 주식회사와의 관련된 조건 변경으로 판단되며, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 임차인의 대항력 포기 및 말소 동의가 명확히 확인되었습니다.

* 내부 관리 및 수리 필요성: 오래된 건물인 만큼 내부 마감재, 설비 등의 노후화로 인한 수리 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 대덕구 비래동에 소재한 다세대주택 1층 102호로, 대전IC 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호한 편입니다. 건축된 지 30년 이상 경과하여 노후화는 불가피하나, 권리관계가 매우 명확하고 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 특히, 임차인 한국토지주택공사가 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기하며 임차권 등기 말소에 동의함에 따라 매수인의 부담이 전혀 없는 상태입니다. 주변 유사 부동산 거래 사례와 비교 시 감정가가 합리적이거나 일부 저평가된 가능성이 있어, 건물 노후화에 대한 수리 비용을 고려하더라도 투자 가치를 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 모든 후순위 권리가 말소되며, 선순위 임차권 또한 매수인에게 인수되지 않고 소멸되어 안전한 권리 확보가 가능합니다.

* 매수인의 부담 최소화: 임차인이 대항력 및 임대차반환청구권을 포기하여 추가적인 보증금 인수 또는 법적 분쟁의 소지가 없습니다.

* 시장 대비 합리적인 감정가: 유사 면적의 최근 거래가와 비교 시, 본건의 감정가가 매력적인 수준으로 판단됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원.

* 산정 근거:

* 본건 감정가: 64,000,000원.

* 유사 부동산 최근 거래 사례:

* 대호빌라(1995년식, 55.7㎡): 75,000,000원 (평당 약 4,450,000원)

* 훼미리맨션A동(2001년식, 72.1㎡): 127,000,000원 ~ 130,000,000원 (평당 약 5,820,000원)

* 본건은 1990년식, 46.08㎡ (약 13.94평)입니다. 대호빌라의 평당 단가를 적용 시 약 62,080,000원으로 계산됩니다.

* 건물 노후화(1990년식)를 감안하되, 대호빌라의 거래가(75,000,000원) 및 본건의 감정가(64,000,000원)를 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 65,000,000원 ~ 72,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.