나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50309 [1] 충청북도 청주시 청원구 우암동 195-6 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심 · 평가일 2026.03.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 우암동 소재 ‘우암초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택이 주를 이루는 주거지대로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 평지로 건부지(다가구주택)로 이용중임. 기호3 : 삼각형의 평지로 현황도로로 이용중임. 기호4 : 부정형의 평지 및 일부 경사지로 지목 및 현황 도로임.

인접 도로상태

기호1 : 북측으로는 기호4를 사이에 두고 노폭 약4m 내외의 현황도로에 접하고, 남측으로는 노폭 약7m 내외의 현황도로에 접함. 기호3,4 : 현황도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제1종일반주거지역, 고도지구(해발87m이하{단 주거지역내 해발79m이상 지역은 2층이하(8m이하)}), 소로3류(폭 8m 미만)(2012-12-21)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청주대학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2553)임. 기호3 : 제1종일반주거지역, 고도지구(해발87m이하{단 주거지역내 해발79m이상 지역은 2층이하(8m이하)}), 소로3류(폭 8m 미만)(2012-12-21) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청주대학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2553)임. 기호4 : 제1종일반주거지역, 고도지구(해발87m이하{단 주거지역내 해발79m이상 지역은 2층이하(8m이하)}), 소로3류(폭 8m 미만)(2012-12-21)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청주대학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2553)임.

제시목록 외의 물건

본건 기호1 토지 지상에 후첨 ‘사진용지’ 에서와 같이 제시외 수목(벚나무 등)이 소재하고 있는 바, 일괄하여 감정평가 하였음.

공부와의 차이

기호3의 공부상 지목은 '대' 이나, 현황 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, 외벽 : 벽돌 및 석재타일 붙임 마감등임. 내벽 : 벽지 도배 및 내부인테리어 마감등임. 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

다가구주택(18가구)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도 및 사진용지' 참조

공부와의 차이

기호2 건물의 일반건축물대장상 이용상황은 2층과 3층 각각 다가구주택(7가구)로 기재되어 있으나, 현황은 각각 다가구주택(8가구)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목 및 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

청주지방법원 2026타경50309 (1)

2.2. 소재지

충청북도 청주시 청원구 우암동 195-6

2.3. 용도

다가구주택

2.4. 감정가

945,108,140원

2.5. 면적

토지면적: 416.00㎡ (약 125.84평)

건물면적: 570.83㎡ (약 172.70평)

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산 임의경매

2.8. 채권자

하OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.9. 특이사항

유동화물건, 공동담보, 제시외 수목 및 건물 포함

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 우암동에 위치하며, 우암초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택이 밀집한 전형적인 주거지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2.교통상황

본건까지 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근 도로망을 이용한 대중교통 접근성 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

1.1. 3.인접 도로상태

토지(기호1)는 북측 약 4m, 남측 약 7m 내외의 현황도로에 접하고 있습니다. 일부 토지(기호3, 4)는 현황 도로로 이용 중에 있습니다.

1.1. 4.토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 고도지구(해발 87m 이하), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(청주대학교), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 요약

* 토지 등기부:

말소기준권리인 하나은행 근저당(2016.01.14.)을 포함한 모든 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 636,043,051원입니다.

* 건물 등기부:

토지 등기부와 마찬가지로, 말소기준권리인 하나은행 근저당(2016.01.14.)을 기준으로 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 과거 등기되었던 전세권 및 주택임차권도 말소 처리되었습니다. 등기부채권 총액은 728,043,051원입니다.

1.2. 2.임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 거주하고 있으나, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 확인되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* F (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일: 2026-03-13)

* G (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일: 2020-01-13)

* G (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일: 2025-02-28)

* H (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일: 2026-03-13)

* L , Z (보증금: 300,000원, 차임: 2,280,000원, 전입일: 2025-02-24)

* N (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일: 2026-02-11)

* N (보증금: 1,000,000원, 차임: 380,000원, 전입일: 2025-08-08)

* D (보증금: 2,000,000원, 차임: 360,000원, 전입일: 2026-02-27, 배당신고일: 2026-05-12)

* S (보증금: 2,000,000원, 차임: 2,100,000원, 전입일: 2026-03-05)

* T (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일: 2025-08-08)

* T (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일: 2026-02-02)

* Y (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일: 2020-01-13)

* 김 (보증금: 30,000,000원, 차임: 0원, 전입일: 2017-05-10, 확정일: 2017-05-10, 배당신고일: 2026-05-11)

* 김 (보증금: 30,000,000원, 차임: 0원, 전입일: 2021-03-08, 확정일: 2021-03-08, 배당신고일: 2026-05-15)

* 박 (보증금: 30,000,000원, 차임: 0원, 전입일: 2019-09-06, 확정일: 2019-09-06, 배당신고일: 2026-05-18)

* 배 (보증금: 52,000,000원, 전입일: 미상)

* 서 (보증금: 52,000,000원, 전입일: 2016-11-02, 배당신고일: 2026-03-24)

* 이 (보증금: 30,000,000원, 차임: 0원, 전입일: 2026-05-25, 확정일: 무, 배당신고일: 2026-06-16)

* 이 (보증금: 1,000,000원, 차임: 350,000원, 전입일: 2025-07-28)

* 이 (보증금: 40,000,000원, 차임: 0원, 전입일: 2023-03-09, 확정일: 2023-03-09, 배당신고일: 2025-09-30)

* 조 (보증금: 1,000,000원, 차임: 350,000원, 전입일: 미상)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 상업시설

본건은 우암초등학교 인근의 주거지대로, 주변으로 기본적인 생활 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 청주대학교가 인근에 위치하여 학생 수요와 관련된 상권의 일부 기능도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변 교육시설

* 초등학교: 우암초등학교 (인근)

* 대학교: 청주대학교 (인근)

1.4. 2.교통 및 편의시설

차량 이용 시 편리하며, 인근 도로망을 통해 이동이 용이합니다. 주거지 특성상 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)은 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 보입니다.

1.4. 3.혐오시설 유무

제공된 정보 및 자체 검색 결과, 본건 소재지 주변에 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.건물 공부상 차이

건물 일반건축물대장상 이용상황은 2층과 3층 각각 다가구주택 7가구로 기재되어 있으나, 현황은 각각 8가구로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물대장 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

1.5. 2.토지 현황

기호3 토지의 공부상 지목은 '대'이나 현황은 도로로 이용 중입니다.

1.5. 3.제시외 물건

제시외 수목 및 건물이 토지/건물 일괄매각 대상에 포함되어 있습니다. 이는 별도의 철거 또는 원상복구 비용이 발생할 가능성이 있으므로, 현장 확인 시 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 4.유동화 및 공동담보 물건

본건은 유동화 물건이며 공동담보로 진행되고 있어, 경매 진행 과정 및 권리 관계 파악에 추가적인 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 청주시 청원구 우암동 소재의 다가구주택으로, 주거지대에 위치하여 안정적인 수요가 기대되는 물건입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없는 깨끗한 권리를 승계받을 수 있다는 점이 큰 장점입니다. 감정가는 945,108,140원으로 책정되었습니다. 다만, 건물 현황과 공부상 차이, 제시외 물건의 포함, 토지 현황 등은 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 재확인하고 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 모든 권리 소멸로 안전한 물건

* 인수되는 보증금 없어 투자 리스크 최소화

* 다가구주택으로 임대 수익 창출 기대

* 주거지 내 위치하여 안정적인 수요 확보 가능

1.8. 예상 입찰가

본건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 임대 현황, 향후 예상 임대수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.