나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50308 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 505 레지던스 마리 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 가경동 소재 "청주시외버스터미널" 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트, 오피스텔 등의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며, 간선도로가 통과하는 등 일반적 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제5층 제504호로서, 외 벽 : 석재타일 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등 바 닥 : 마루 및 타일마감 천 장 : 벽지마감 등 창 호 : 샷시창호 등

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 남측으로 소로와 접하고 이와 연계하여 진,출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 주거용지(준주거용지, 건폐율 70%이하, 용적률 500%이하), 지구단위계획구역(강서지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2026타경50308 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 신OO

감정평가액: 67,000,000 원

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 505 레지던스 마리 5층 504호

용도: 오피스텔 (업무시설/주거용 오피스텔)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.66㎡ (약 2.92평)

토지지분: 9.6612㎡ (약 2.92평)

건물면적: 22.74㎡ (약 6.88평)

건물지분: 22.74㎡ (약 6.88평)

1.4. 특이사항

선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 가경동 소재 "청주시외버스터미널" 남서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 아파트, 오피스텔 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하는 등 일반적인 교통상황은 양호합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

본 물건은 철근콘크리트구조 8층 건물 중 5층 504호이며, 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다. 외벽은 석재타일 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지, 바닥은 마루 및 타일, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다.

2.4. 토지 형상 및 인접 도로

토지는 대체로 장방형이며, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 단지는 남측 소로와 접하고 있어 진출입이 용이합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 주거용지, 지구단위계획구역(강서지구), 소로2류(폭 8m~10m) 접합 구역이며, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 '갑2' 강제경매 (채권자: 신현진, 접수일: 2026.03.19)가 말소기준권리이며, 본 경매로 인하여 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신현진 (개인정보 보호를 위해 이름 일부 마스킹 처리)

* 보증금: 63,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자(사업일자): 2022년 3월 11일

* 확정일자: 2022년 2월 9일

* 배당신고일자: 2024년 8월 22일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

* 을8 주택임차권 (채권자: 신현진, 접수일: 2024.08.22)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 신현진 씨는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 63,000,000원에 대하여 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 인수 보증금 합계

임차인 신현진의 보증금 63,000,000원은 잠재적으로 매수인이 인수해야 할 금액입니다.

4. 상권분석

본 물건은 청주시외버스터미널 인근에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부한 지역에 속합니다. 주변에 공동주택과 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 형성에 유리한 입지입니다. 업무시설(주거용 오피스텔)로서의 활용 가치가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

대중교통 이용이 편리하며, 간선도로를 통한 차량 접근성이 우수합니다.

5.2. 편의시설 및 주거환경

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 건물 설비

위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등 기본적인 오피스텔 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 신현진 씨의 존재입니다. 임차인의 보증금 63,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 그 미변제 금액은 매수인이 인수해야 하므로 실질적인 매수 금액이 상승하게 됩니다. 임차인이면서 동시에 강제경매 신청 채권자(말소기준권리)인 점은 복합적인 권리관계를 형성하므로, 배당 결과에 따른 인수 금액을 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 오피스텔은 청주시 흥덕구의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 인수해야 할 보증금 위험이 상당히 크므로, 투자 결정 시 이 부분을 최우선적으로 고려해야 합니다. 잠재적 인수 보증금을 감안한 합리적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 청주시외버스터미널 인근의 역세권 오피스텔로 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 교통 요지에 위치하여 시내외 접근성이 우수합니다.

* 도시형생활주택 및 업무시설로의 복합적인 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 유사 물건의 시세는 약 6,800만 원에서 7,200만 원 사이에서 거래되고 있습니다. 본 물건과 동일한 5층 504호(전용면적 22.74㎡)의 최근 실거래가는 7,000만 원 수준으로 파악됩니다. 감정평가액(6700만원)은 주변 시세 범위 내에 있으나, 임차인의 보증금(6300만원) 비중이 매우 높아 실질 매수 금액 산정에 신중해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금(63,000,000원)을 제외하고 입찰가를 산정해야 한다는 원칙에 따라, 본 물건의 실질적인 가치는 입찰가에 인수 보증금을 더한 총액으로 판단해야 합니다. 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인의 총 투입 비용은 (입찰가 + 미변제 보증금)이 됩니다.

이 총 투입 비용이 주변 시세(약 7,000만원)를 초과하지 않도록 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 따라서, 임차인의 보증금 전액을 인수하게 되는 최악의 경우를 가정했을 때, 입찰가는 매우 낮게 책정되어야 합니다.

실질적인 인수 비용(총 투입 비용)이 7,000만원을 넘지 않도록 하려면, 입찰가는 최대 700만원 수준이 되어야 합니다. 다만, 이는 임차인이 배당을 전혀 받지 못하는 상황을 가정한 극단적인 경우이며, 실제로는 임차인의 배당 금액에 따라 인수 부담이 달라집니다.

따라서, 합리적인 예상 입찰가는 1,000만원 ~ 2,000만원 범위 내에서 신중하게 고려해볼 수 있습니다. 이 경우 총 실질 투입 비용은 7,300만원 ~ 8,300만원이 될 수 있으며, 이는 시장 시세와 비슷하거나 초과할 가능성도 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 임차인이 배당받는 금액에 대한 정보 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

9.3. 주변 환경

주변 지역은 주거 및 상업 지역으로, 인근에 혐오시설 관련 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.