나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502188 [1] 인천광역시 서구 검암동 652-2 더프라임 1동 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '검바위역(인천2호선)' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(검바위역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임. 사용승인 : 2014.01.13

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 동측 및 서측으로 폭 약 40미터 및 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

검암동 652-2 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-03)(서인천고등학교[문의: 서부교육지원청 평생교육건강과(032-560-6662)])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502188 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 652-2 더프라임 1동 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 131,000,000원

토지면적: 21.32㎡ (약 6.45평)

건물면적: 36.77㎡ (약 11.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 토지거래허가구역(과거), HUG 인수조건 변경, 선순위임차권(말소 예정)

주의사항: 권리분석 및 임차인 현황 면밀히 검토 필요

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '검바위역(인천2호선)' 남측 인근에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

단지 주변으로 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(검바위역)이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(갑4)입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 강제경매(갑6)를 신청하였습니다.

등기부등본상 을구 5번 순위의 주택임차권(김진영)이 존재하나, 말소 예정으로 확인됩니다.

이는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었고, 해당 임차권에 대한 대항력이 없으며, 인수 보증금이 0원으로 처리될 예정이기 때문입니다.

따라서, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않게 됩니다.

등기부상 압류 및 강제경매 개시결정 등은 말소기준권리 하에 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 검암동 지역은 검바위역을 중심으로 주거지 및 근린생활시설이 발달한 상권입니다.

역세권 지역으로서 기본적인 상업 기능이 유지되고 있으며, 주민 편의를 위한 다양한 시설들이 분포하고 있습니다.

다세대 주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 뒷받침되는 곳입니다.

5. 생활정보

인천2호선 검바위역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 버스정류장도 다수 있어 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

인근에 초등학교(서인천고등학교 언급)가 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역이었던 점(2025. 8. 26.~2026. 8. 25. 만료)은 현재 효력이 없으나 과거 제한 사항이었음을 인지해야 합니다.

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 존재 관련하여, 등기상으로는 존재하나 말소 예정 및 대항력 부재로 인해 낙찰자가 인수할 위험은 낮으나, 관련 절차 및 서류를 철저히 확인해야 합니다.

국토이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(2014년 준공)된 다세대주택으로, 역세권의 입지적 장점을 가지고 있습니다.

권리관계상 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점, 과거 토지거래허가구역이었던 점 등은 고려해야 할 부분입니다.

성공적인 투자를 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가 및 향후 개발 계획 등을 추가적으로 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

역세권에 위치하여 뛰어난 교통 편의성을 자랑합니다.

2014년 준공 건물이므로 비교적 최신 축에 속하여 상품성이 양호합니다.

권리관계가 명확하고, 인수할 임차 보증금이 없어 명도 리스크가 적습니다.

지역 내 주거 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(30.72㎡)의 다세대주택이 9,300만원에 거래되었습니다. 본건(36.77㎡)은 해당 물건보다 면적이 넓고 건축 연도도 더 최신(2014년식)임을 고려할 때, 이에 준하는 가격 또는 그 이상의 가치를 가질 것으로 판단됩니다. 감정가 131,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하되, 최근 실거래가와 본건의 장점을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.